인천지방법원 2025타경3475. 김포시 통진읍 고정리 774 일대의 토지와 건물 일괄매각 사건입니다. 건물은 일반철골구조 준불연판넬지붕 지상 2층으로 사용승인일은 2022.10.05.이며, 감정평가상 1층은 공장, 2층은 사무실 및 창고로 이용 중입니다. 토지는 1,421㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 공업용으로 조사됐습니다.
권리구조의 기준점은 2024.02.27. 설정된 주식회사국민은행 채권최고액 1,086,000,000원 근저당입니다. 그보다 앞선 중소기업은행 근저당 2건과 주식회사하나은행 근저당은 2024.02.28. 해지로 이미 말소됐고, 말소기준 이후 붙은 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경3475 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 통진읍 고정리 774 · 경기도 김포시 통진읍 월하로 331-22 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 공장 · 2층 사무실 및 창고 |
| 건물 | 일반철골구조 준불연판넬지붕 지상 2층 · 사용승인일 2022.10.05. |
| 토지 | 1,421㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 공업용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 주식회사삼한통상 |
| 감정가 / 최저가 | 1,408,477,200원 / 483,108,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 932,967,035원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력 임차인 보증금이나 우선변제·승계 문제로 매수인이 별도 금액을 떠안을 구조는 나타나지 않습니다. 현재 회차 배당표에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘유찰률’만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 483,108,000원으로, 시나리오상 3회 유찰·감정가 34% 구간입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 없어, 감정가 대비 하락폭만을 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 수는 없습니다.
특히 이 물건은 일반적인 아파트나 다세대가 아니라 공장·사무실·창고와 토지가 결합된 형태이고, 토지가 농림지역·농업진흥구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 속합니다. 따라서 응찰가 판단은 감정가 할인율보다 실제 이용 가능성, 토지 규제, 경계·면적, 제시외 건물과 일괄매각 범위를 먼저 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 483,108,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,231,080원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 1,086,000,000원 | 475,876,920원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 신용보증기금 | 450,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 경기신용보증재단 | 73,009,844원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 180,840,821원 | 0원 |
| 6. 갑구 5번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 262,284,494원 | 0원 |
| 7. 갑구 6번 가압류 · 농협은행주식회사 | 46,285,500원 | 0원 |
| 8. 갑구 7번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 370,328,546원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당은 집행비용 7,231,080원과 주식회사국민은행 475,876,920원으로 매각대금 전액이 소진됩니다. 채권자 총 청구액 2,468,749,205원 중 총 배당액은 475,876,920원, 미배당은 1,992,872,285원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 김포시 통진읍 고정리 소재 고정2리 마을회관 남서측 인근이며, 주위는 소규모공장과 농촌주택 등이 혼재하는 소규모 공장지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 교통상황은 보통입니다.
- 건물 이용. 일반철골구조 준불연판넬지붕 지상 2층 건물로 1층은 공장, 2층은 사무실 및 창고로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수설비 및 전기설비가 구비돼 있고 관리상태는 보통입니다.
- 토지. 면적 1,421㎡, 지목 대, 토지이용상황 공업용, 평지·사다리형·소로한면입니다. 공시지가는 330,300원/㎡입니다.
- 규제. 농림지역·농업진흥구역·가축사육제한구역·군사기지 및 군사시설 보호구역·제한보호구역·성장관리권역·토지거래계약에관한허가구역이 확인됩니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 토지 일부는 건물 부지·마당·주차장 등으로, 다른 토지는 도로로 사용되는 것으로 보입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2024.02.27. 주식회사국민은행 근저당이 기준이며 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기와 다시 대조하세요.
- 경계·면적 확인. 정확한 면적과 인접토지의 경계·위치는 별도 확인이 필요하므로 현황과 공부의 일치 여부를 측량 등으로 점검해야 합니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물이 일괄매각에 포함되므로 감정평가서에서 위치·구조·점유 및 실제 이용상태를 확인하세요.
- 토지 규제. 농업진흥구역·토지거래계약에관한허가구역·군사시설 관련 보호구역 등은 이용과 처분에 영향을 줄 수 있으므로 입찰 전 관련 제한을 확인하세요.
- 가격 판단. 현재 최저가가 감정가 34%라는 사실만으로 저가라고 단정하지 말고, 공장·토지의 실제 사용가치와 환금성을 별도로 검토하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당 1,992,872,285원은 채권자 측 미회수액이며, 제공된 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 등기상 결론은 비교적 명확합니다. 주식회사국민은행 근저당이 말소기준이고 그 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 투자 판단의 중심은 권리보다 실물에 있습니다. 공장·사무실·창고와 토지가 일괄매각되고 제시외 건물이 포함되며, 농림지역·농업진흥구역·토지거래계약에관한허가구역 등 여러 규제가 겹칩니다.
현재 최저가는 483,108,000원, 3회 유찰·감정가 34% 구간이지만 비교 실거래가 없으므로 감정가 대비 할인폭을 시세 메리트로 바꾸어 해석해서는 안 됩니다. 이 물건의 핵심은 “얼마나 많이 떨어졌는가”보다 실제 사용할 수 있는 범위가 어디까지인지, 규제와 경계가 사업 목적에 맞는지입니다. 권리는 소멸형, 가격은 별도 검증, 실물·규제 확인은 필수인 사건입니다.
