985,934,000원
인천지방법원 2025타경3475. 김포시 통진읍 고정리의 토지와 지상 2층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 일반철골구조 준불연판넬지붕으로, 1층은 공장, 2층은 사무실 및 창고로 이용 중입니다. 사용승인일은 2022.10.05.이며 위생·급배수설비와 전기설비가 갖춰져 있고 관리상태는 보통으로 조사됐습니다.
핵심 권리는 2024.02.27. 설정된 국민은행 채권최고액 1,086,000,000원의 근저당입니다. 등기 순서만 보면 그보다 앞선 근저당 3건이 존재했지만, 중소기업은행 근저당 2건과 하나은행 근저당 1건은 다음 날인 2024.02.28. 해지로 말소등기됐습니다. 따라서 건물 등기상 이 권리들을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 이후 설정된 가압류 6건, 경매개시결정과 압류 2건도 매각으로 소멸하는 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경3475 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 통진읍 고정리 774 가동 · 경기도 김포시 통진읍 월하로 331-22 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 1층 공장 · 2층 사무실 및 창고 |
| 건물구조 | 일반철골구조 준불연판넬지붕 지상 2층 · 사용승인일 2022.10.05. |
| 소유자 | 주식회사삼한통상 |
| 토지 | 지목 대 · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 · 면적 1,421㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 1,408,477,200원 / 985,934,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 932,967,035원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당 3건은 말소 완료
② 가격 판단 — 감정가 70%만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 985,934,000원으로 감정가 1,408,477,200원의 70%입니다. 그러나 동일하거나 유사한 공장·토지의 최근 거래자료가 없어 최저가가 실제 시세보다 낮은지는 확인되지 않습니다. 따라서 1회 유찰됐다는 사실만으로 싸거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
용도도 일반 주거용이 아니라 공장·사무실·창고와 토지의 복합 물건입니다. 농림지역, 농업진흥구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함돼 있어 이용·취득·변경 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 985,934,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,259,340원 |
| 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 270,000,000원 | 270,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 492,000,000원 | 492,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 하나은행 | 240,000,000원 | 211,674,660원 |
| 을구 4번 근저당권 · 국민은행 | 1,086,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 신용보증기금 | 450,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 경기신용보증재단 | 73,009,844원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 180,840,821원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 262,284,494원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 농협은행 | 46,285,500원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 370,328,546원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 예상배당 973,674,660원, 총 미배당 2,497,074,545원, 소유자 잔여 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 현장·이용상 핵심 위험
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며 제시외 건물도 포함됩니다. 감정평가서상의 제시외 건물 범위와 현황을 확인해야 합니다.
- 토지 사용. 목록1 토지는 건물 부지·마당·주차장 등으로, 목록2 토지는 도로로 사용되는 것으로 조사됐습니다.
- 경계 확인. 각 부동산의 정확한 면적, 인접 토지와의 경계 및 위치는 측량 등 별도 확인이 필요합니다.
- 이용 상태. 1층은 공장, 2층은 사무실 및 창고로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 주위 환경. 고정2리 마을회관 남서측 인근의 소규모 공장지대로, 소규모 공장과 농촌주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
⑤ 토지 규제와 환금성
| 용도지역 | 농림지역 |
|---|---|
| 주요 규제 | 농업진흥구역 · 가축사육제한구역 · 군사기지 및 군사시설 보호구역 · 제한보호구역 · 성장관리권역 · 토지거래계약에 관한 허가구역 |
| 토지 현황 | 대 · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 공시지가 | 330,300원/㎡ |
| 위반건축물 | 해당 없음 |
| 설비·관리 | 위생·급배수설비 및 전기설비 구비 · 관리상태 보통 |
주거용 집합건물과 달리 공장·토지의 가치는 건물 상태뿐 아니라 진입로, 전력·설비, 공장 운영 가능성, 토지 규제, 인접 경계와 실사용 면적에 크게 좌우됩니다. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가와 유찰률만으로 적정 입찰가를 정하기보다 현장 이용 가능성과 규제 검토를 가격 판단의 우선순위에 둬야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지·건물 등기 원본 대조. 건물에서 말소된 중소기업은행·하나은행 근저당의 공동담보 토지 말소 여부를 각 등기부에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 고정리 774와 774-2, 가동 건물 및 제시외 건물의 매각 포함 범위를 확인하세요.
- 현황 측량. 도로로 사용되는 토지와 건물 부지·마당·주차장의 실제 경계 및 면적을 확인하세요.
- 토지 취득·이용 규제. 농업진흥구역과 토지거래계약에 관한 허가구역 등 관련 허가·제한을 확인하세요.
- 공장 설비. 전력, 급배수, 기계설비, 내부 상태와 향후 공장 또는 창고 사용 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 점유·명도. 임차인은 없지만 실제 공장 운영자와 점유 주체, 기계·재고·시설물의 소유관계를 확인하세요.
- 배당 구조. 현재 회차에서 신청채권자 국민은행의 배당액이 0원으로 계산되는 이유와 실제 채권 순위를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 각 토지의 규제 내용을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 현장은 단순하지 않다
임차인은 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 건물 등기상 말소기준보다 앞선 근저당 3건은 이미 말소됐고, 국민은행 근저당 이후의 가압류·압류도 매각으로 소멸합니다. 등기상 인수 위험만 보면 비교적 단순한 구조입니다.
그러나 이 물건의 승부처는 등기보다 현장입니다. 일괄매각 토지 중 일부가 도로로 사용되고, 제시외 건물이 포함되며, 정확한 면적과 경계는 측량이 필요합니다. 농림지역·농업진흥구역· 토지거래계약에 관한 허가구역 등 여러 규제도 겹칩니다. 여기에 실거래 비교자료가 없어 최저가 985,934,000원이 시장가격보다 낮은지도 확인되지 않습니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격 판단과 현장 검증은 보류입니다.