광주지방법원 2024타경69549. 첨단2지구중흥에스-클래스 104동 5층 505호, 전용 84.9976㎡ 아파트입니다. 소유자는 김효철·이은정으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 말소기준권리는 2020.09.15. 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권 342,650,000원이며, 이후 페퍼저축은행 근저당권과 가압류·압류·경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 확인되지 않아 매수인에게 승계되는 임차보증금도 없습니다.
권리 인수만 보면 부담이 낮지만, 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 537,000,000원이고 아직 유찰되지 않았습니다. 동일 면적 최근 12건의 평균 거래가는 504,750,000원, 가장 최근 거래는 450,000,000원입니다. 따라서 신건 기준 실질취득가를 최근 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경69549 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 첨단연신로 217, 제104동 제5층 제505호 (신용동,첨단2지구중흥에스-클래스) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9976㎡ · 20층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 김효철 2분의 1 · 이은정 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 537,000,000원 / 537,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 페퍼저축은행 / 310,397,937원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 말소기준은 2020.09.15. 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 페퍼저축은행의 근저당권 3건, 김효철·이은정 지분에 대한 가압류 6건, 국의 압류 2건과 경매개시결정은 모두 데이터상 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인이 떠안는 권리금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 최근 평균의 106.4%
첨단2지구중흥에스-클래스는 784세대, 2015.01.22. 사용승인 단지입니다. 대상 면적 84.9976㎡와 매칭되는 최근 12건 실거래는 다음과 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 85.0㎡ | 2 | 450,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 16 | 515,000,000원 |
| 2026.03 | 85.0㎡ | 18 | 500,000,000원 |
| 2026.03 | 85.0㎡ | 19 | 560,000,000원 |
| 2026.02 | 85.0㎡ | 5 | 498,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 11 | 498,000,000원 |
| 2026.02 | 85.0㎡ | 18 | 503,000,000원 |
| 2026.02 | 85.0㎡ | 13 | 520,000,000원 |
| 2026.01 | 85.0㎡ | 16 | 520,000,000원 |
| 2026.01 | 85.0㎡ | 13 | 510,000,000원 |
| 2026.01 | 85.0㎡ | 14 | 498,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 8 | 485,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 504,750,000원 |
최근 12건의 거래 범위는 450,000,000원~560,000,000원, 평균은 504,750,000원입니다. 현재 실질취득가 537,000,000원은 최근 평균의 106.4%입니다. 최신 거래 450,000,000원과 비교해도 신건 최저가는 더 높습니다. 반면 1회 유찰 시 최저가 시나리오는 429,600,000원, 2회 유찰 시 343,680,000원으로 내려갑니다.
③ 예상배당표 (매각가 537,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,770,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 342,650,000원 | 342,650,000원 |
| 을구 11번 근저당권 · 주식회사페퍼저축은행 | 242,400,000원 | 186,580,000원 |
| 을구 13번 근저당권 · 주식회사페퍼저축은행 | 56,400,000원 | 0원 |
| 을구 14번 근저당권 · 주식회사페퍼저축은행 | 63,600,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 19,777,063원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 36,850,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 광주신용보증재단 | 46,249,974원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 49,132,849원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 토스뱅크주식회사 | 121,990,141원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 서민금융진흥원 | 10,105,243원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 989,155,270원 중 예상 배당 529,230,000원, 미배당액은 459,925,270원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 537,000,000원 | 529,230,000원 | 459,925,270원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 429,600,000원 | 422,904,000원 | 566,251,270원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 343,680,000원 | 338,068,480원 | 651,086,790원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 제시된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 이 사건은 유찰 여부가 권리 인수액을 바꾸기보다 실제 취득가격을 낮추는 방향으로 작용합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 신용동 신용중학교 서측 인근. 주변은 아파트단지와 각종 근린생활시설·교육시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통상황은 양호한 편으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 2015.01.22. 사용승인, 철근콘크리트구조 20층 건물 내 5층이며 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 비행안전제3구역, 지방산업단지(첨단2지구), 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 946,700원/㎡, 지목 대, 토지이용상황은 아파트이며 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성 참고. 784세대 단지이며 동일 면적 최근 12건 거래가 450,000,000원~560,000,000원 범위에 형성돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 537,000,000원은 최근 12개월 평균 504,750,000원의 106.4%입니다. 현재 회차는 최근 평균 이하 매입이 아닙니다.
- 최신 거래 확인. 가장 최근 확인된 2026.04 거래는 450,000,000원입니다. 층·상태 차이를 감안하더라도 현재 최저가와의 차이를 입찰가 산정에 반영해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2020.09.15. 한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 입찰 전 최신 등기부와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변수. 2024.06.21. 및 2026.08.06. 국의 압류가 있고, 예상배당표는 당해세를 별도로 반영하지 않았습니다.
- 점유 확인. 임대관계 등은 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 인도 상태는 현장 및 매각서류에서 재확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 문제
이 사건의 권리 구조는 비교적 분명합니다. 2020.09.15. 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 확인되는 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 가격은 별개입니다. 신건 실질취득가 537,000,000원은 최근 12개월 평균 504,750,000원의 106.4%이고 최신 거래 450,000,000원보다 높습니다. 따라서 현재 회차의 핵심은 권리 위험보다 시세 대비 높은 취득가격입니다. 1회 유찰 시 429,600,000원, 2회 유찰 시 343,680,000원으로 가격 구조가 달라지는 만큼, 권리의 단순함과 현재 가격의 적정성은 분리해서 판단해야 합니다.
