광주지방법원 2024타경73210. 광주 서구 금호동 중흥아파트 105동 2층 202호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이고, 건물은 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 지상 13층 중 2층입니다. 현재 소유자는 박중선이며, 2016.08.22 매매를 원인으로 2016.09.02 소유권이 이전됐고 거래가액은 143,000,000원으로 등기돼 있습니다.
권리의 기준점은 2019.03.22 접수된 앤알캐피탈대부주식회사 근저당권 19,500,000원입니다. 제공된 말소기준권리 판정에 따르면 이 근저당을 기준으로 이후의 주식회사티플레인대부 근저당, 이소영·서민금융진흥원·주식회사 국민행복기금·주식회사 애큐온저축은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고는 없고 예상 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경73210 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 마재로 21, 제105동 제2층 제202호 (금호동,중흥아파트) |
| 물건종류 / 위치 | 아파트 · 지상 13층 중 제2층 제202호 |
| 소유자 | 박중선 · 2016.08.22 매매 · 거래가액 143,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 214,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대캐피탈 주식회사 / 118,158,507원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매수인이 승계할 임차보증금이나 별도 인수권리는 확인되지 않았고 예상배당 기준 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준인 앤알캐피탈대부주식회사 근저당 이후 설정된 주식회사티플레인대부 근저당과 4건의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 시세의 116.9%
중흥아파트 동일 면적대 최근 거래 12건의 최근 12개월 평균은 183,083,333원입니다. 최신 거래는 2026.04 184,000,000원이고, 표본 최저가는 157,000,000원, 최고가는 220,000,000원입니다. 현재 최저매각가 214,000,000원은 최근 12개월 평균의 116.9%로, 최근 평균과 최신 거래를 모두 웃돕니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.55㎡ | 14 | 184,000,000원 |
| 2026.04 | 59.46㎡ | 12 | 165,000,000원 |
| 2026.04 | 59.46㎡ | 13 | 165,000,000원 |
| 2026.04 | 59.46㎡ | 8 | 165,000,000원 |
| 2026.04 | 59.55㎡ | 10 | 170,000,000원 |
| 2026.03 | 59.76㎡ | 13 | 220,000,000원 |
| 2026.03 | 59.55㎡ | 16 | 181,500,000원 |
| 2026.03 | 59.55㎡ | 16 | 181,500,000원 |
| 2026.03 | 59.76㎡ | 9 | 213,000,000원 |
| 2026.03 | 59.55㎡ | 15 | 183,000,000원 |
| 2026.03 | 59.46㎡ | 4 | 157,000,000원 |
| 2026.03 | 59.55㎡ | 8 | 212,000,000원 |
| 평균 | 59.76㎡ | 12건 | 183,083,333원 |
회차별 시나리오에서는 1회 유찰 시 매각가가 171,200,000원, 2회 유찰 시 136,960,000원으로 제시돼 있습니다. 현재 214,000,000원과 달리 1회 유찰 시 가격은 최근 12개월 평균 183,083,333원 및 최신 거래 184,000,000원 아래로 내려옵니다. 이 사건은 권리보다 입찰 회차에 따른 가격 변화가 더 중요한 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 214,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,796,000원 |
| 2. 근저당 · 앤알캐피탈대부주식회사 | 19,500,000원 | 19,500,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사티플레인대부 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 4. 가압류 · 이소영 | 72,789,482원 | 72,789,482원 |
| 5. 가압류 · 서민금융진흥원 | 11,279,996원 | 11,279,996원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 10,913,011원 | 10,913,011원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 애큐온저축은행 | 18,588,050원 | 18,588,050원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 64,133,461원 |
현재 회차 214,000,000원 가정에서는 배당 대상 채권 146,070,539원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 64,133,461원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 금호동 마재근린공원 동측 인근으로, 주위는 아파트·상가·점포·근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 노선버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 지상 13층 건물이며, 기본적인 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화전설비가 구비돼 있습니다.
- 단지. 중흥아파트는 1,437세대이며 준공일은 2000.04.28입니다. 비교 대상 면적은 59.76㎡입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·시가지경관지구·지구단위계획구역이며 비행안전제6구역(전술), 학교 관련 상대·절대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다. 공시지가는 1,137,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 임대 관계는 미상으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 우선. 현재 최저가 214,000,000원은 최근 실거래 평균 183,083,333원의 116.9%입니다. 신건 가격 자체에 할인 메리트는 없습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 171,200,000원, 2회 유찰 시 136,960,000원입니다. 회차별 가격과 최근 실거래를 함께 비교해야 합니다.
- 집행정지 이력. 2025.09.19 집행정지통지서 발송 이력이 있으므로 2026.10.02 매각기일의 실제 진행 여부를 법원 공고에서 확인해야 합니다.
- 점유·임대 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대 관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 예상배당에는 당해세 등이 반영되지 않을 수 있으므로 관리비 체납과 조세채권 여부를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 핵심
이 사건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 임차인은 없고 매수인 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 현재 최저매각가 214,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 183,083,333원의 116.9%이며 최신 거래 184,000,000원도 웃돕니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.4회이고, 1회 유찰 시 가격은 171,200,000원으로 내려갑니다. 따라서 이 물건은 권리 위험보다 신건 가격과 유찰 시점의 가격 변화를 중심으로 판단해야 합니다.
