서울남부지방법원 2025타경11184. 영등포구 신길동에 있는 지상 3층 철근콘크리트조 단독주택과 토지의 일괄매각 사건입니다. 말소기준권리는 2016년 12월 30일 중소기업은행 근저당권 360,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 하나은행 근저당권 1,200,000,000원, 중소기업은행 근저당권 1,248,000,000원과 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차의 최저매각가는 2,762,958,000원으로 감정가의 64%이며, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 권리의 소멸 여부와 물건의 가격 적정성은 별개의 문제입니다. 단독주택과 토지라는 개별성이 큰 물건이고, 일부 토지는 공부상 지목과 달리 현장에서 도로로 이용되고 있어 토지의 실제 사용범위와 환금성을 별도로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11184 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 신길동 166-18, 166-22 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상 3층 · 사용승인 2008.03.07 · 단독주택 이용 |
| 토지 | 198㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김유영 |
| 감정가 / 최저가 | 4,317,120,700원 / 2,762,958,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,248,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
| 공시지가 | 4,823,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2008년 설정됐던 한국씨티은행 근저당권 1,000,000,000원은 2016년 12월 30일 말소됐고, 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당권 360,000,000원이 현재의 말소기준권리입니다. 이후의 하나은행·중소기업은행 근저당권과 국·영등포구의 압류, 김홍승의 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 유찰 시나리오 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다
이 사건은 현재 2회 유찰돼 최저가가 감정가의 64%인 2,762,958,000원까지 내려왔습니다. 3회 유찰 시 2,210,366,400원, 4회 유찰 시 1,768,293,120원으로 낮아지는 시나리오입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 법원 경매의 회차별 가격 변화일 뿐, 실제 시장가격보다 싸다는 의미는 아닙니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(64%) | 2,762,958,000원 | 2,732,928,420원 | 277,071,580원 | 0원 |
| 3회 유찰(51.2%) | 2,210,366,400원 | 2,185,862,736원 | 824,137,264원 | 0원 |
| 4회 유찰(40.96%) | 1,768,293,120원 | 1,748,210,189원 | 1,261,789,811원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 근저당권자와 가압류권자의 미배당액은 커지지만, 각 시나리오에서 계산된 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 이 물건은 단독주택과 토지의 개별성이 크고 일부 토지가 현황도로로 이용되므로, 낮아진 최저가만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,762,958,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 30,029,580원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행(을구 3번) | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 2. 근저당 · 하나은행(을구 7번) | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 |
| 3. 근저당 · 중소기업은행(을구 10번) | 1,248,000,000원 | 1,172,928,420원 |
| 4. 가압류 · 김홍승 | 202,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 3,010,000,000원 중 2,732,928,420원이 배당되고, 277,071,580원이 미배당됩니다. 당해세와 임차인의 최우선변제액은 반영되지 않아 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.
④ 토지·건물·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상 3층 건물로, 단독주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 장훈고등학교 남측 인근이며 단독주택, 다세대주택, 소규모아파트, 학교와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 일련번호 1~3까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 제시외 건물. 각파이프조 유리지붕 창고 약 4.8㎡, 각파이프조 렉산지붕 차양 4.8㎡, 새시조 렉산지붕 창고 11.4㎡가 평가와 매각에 포함됩니다.
- 현황도로. 일련번호 2 토지 중 약 10.73㎡와 일련번호 3 토지 중 약 70㎡는 공부상 지목이 대이지만 담장으로 분리된 현황도로로 이용 중입니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역·과밀억제권역·교육환경보호구역· 대공방어협조구역·토지거래계약 허가구역에 포함되며 도로와 어린이공원에 저촉됩니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·시스템 냉난방설비가 설치돼 있습니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 전입 여부를 확인해야 합니다.
- 토지 경계 확인. 현황도로로 이용 중인 약 10.73㎡와 약 70㎡의 위치, 경계와 실제 사용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 제시외 창고·차양이 모두 매각에 포함되는지 감정평가서 도면과 현장을 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세가 당해세에 해당하는지 확인해 실제 배당 순서를 검토해야 합니다.
- 규제 확인. 정비구역, 토지거래계약 허가구역, 도로·어린이공원 저촉이 이용과 처분에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 할인율만으로 판단하지 말고 건물 상태, 현황도로 부분, 토지 규제와 개별성을 반영해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장 상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 소멸형, 물건은 확인형”
이 사건은 등기상 권리만 보면 비교적 명확합니다. 2016년 12월 30일 중소기업은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 산정된 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 단독주택과 토지의 가치는 등기 순서만으로 결정되지 않습니다.
감정평가서상 임대관계가 미상이고, 토지 일부가 현황도로로 쓰이며, 정비구역과 토지거래계약 허가구역을 포함한 여러 규제가 확인됩니다. 현재 최저가는 감정가의 64%까지 내려왔지만 이것만으로 시세보다 저렴하다고 말할 수 없습니다. 권리 소멸 여부는 합격, 점유·토지 경계·규제·가격은 추가 검증이 필요한 물건입니다.
