91,000,000원
인천지방법원 2025타경3772. 부천시 오정구 오정동 고려주택 제3동 제2층 제2호로 등재된 다세대주택입니다. 소유자 민화자는 2020.05.20. 거래가액 120,000,000원에 취득했고, 같은 날 우리은행이 채권최고액 77,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 우리은행 근저당이 말소기준이며, 2025.09.12. 우리은행의 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 계산상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 이 사건은 단순히 “인수 0원”만 보고 끝내기 어렵습니다. 과거 국민은행 근저당 4건은 각각 말소등기가 확인되는데, 예상배당표에는 이 말소된 근저당이 다시 채권으로 포함되어 있습니다. 또한 현장 조사에서 이해관계인을 만나지 못해 임대여부와 내부 상태를 파악하지 못했고, 공부상 호수와 현황 출입문 표시도 다릅니다. 권리 자체보다 원본 서류와 현황의 일치 여부가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경3772 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 오정동 615-17 고려주택 제3동 제2층 제2호 도로명: 경기도 부천시 오정구 상오정로 60-7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 |
| 건물 | 1991.06.26. 사용승인 · 벽돌조 슬래브지붕 2층건 중 제2층 제2호 |
| 소유자 | 민화자 (2020.05.20. 거래가액 120,000,000원에 취득 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 91,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 61,479,398원 |
| 매각기일 | 2026.07.14. |
| 호수 표시 | 공부상 “2층 2호” · 현황 출입문 “202호” |
① 권리 흐름 — 현재 효력과 말소기록을 함께 봐야 한다
현재 등기상 핵심은 2020.05.20. 을구 8번 우리은행 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 뒤의 임의경매개시결정과 함께 매각으로 소멸합니다. 한편 말소기준보다 앞서 설정된 국민은행 근저당들은 각각 별도의 말소등기가 확인됩니다. 을구 1번과 2번은 2010.06.01., 을구 3번은 2016.10.10., 을구 6번은 2018.04.23. 말소되었습니다. 따라서 이 기록들까지 연결해 보면 낙찰자가 인수할 유효한 선순위 근저당은 확인되지 않습니다.
② 가격 비교 — 감정가의 70%여도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 91,000,000원으로 감정가 130,000,000원의 70%입니다. 그러나 고려빌라3동은 총 6세대 규모이고, 최근 실거래가와 최근 낙찰가가 확인되지 않습니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 낙찰률은 0.0%, 평균 할인율은 0.0%로 표시되어 있으나 최근 낙찰금액 자체가 없어 가격 비교자료로 쓰기에는 한계가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,038,000원 |
| 1. 국민은행 · 을구 1번 근저당 | 15,600,000원 | 15,600,000원 |
| 2. 국민은행 · 을구 2번 근저당 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 3. 국민은행 · 을구 3번 근저당 | 60,000,000원 | 49,362,000원 |
| 4. 국민은행 · 을구 6번 근저당 | 48,000,000원 | 0원 |
| 5. 우리은행 · 을구 8번 근저당 | 77,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
시나리오상 총 채권액은 224,600,000원, 채권자 배당액은 88,962,000원, 미배당액은 135,638,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 을구 1·2·3·6번 근저당은 등기부상 말소기록이 있으므로 실제 배당표와 일치하는지 반드시 재확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 오정구 오정동 오정구청 남서측 인근으로, 주변에는 다세대주택·연립주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 1991.06.26. 사용승인을 받은 벽돌조 슬래브지붕 2층건으로, 외벽은 적벽돌·치장타일 마감, 창호는 샤시창호입니다.
- 설비. 위생설비·상하수도설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측 아스팔트 포장도로와 접하고, 소로3류에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지 공시지가는 1,686,000원/㎡입니다. 대지 전체 면적은 248.2㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역에 포함되고, 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인 등 토지거래허가구역으로 표시되어 있습니다.
- 환금성. 총 6세대의 소규모 다세대주택이며 최근 실거래와 최근 낙찰가가 확인되지 않아 매도 유동성과 적정가격을 별도로 점검해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 등기말소 대조. 을구 1·2·3·6번 국민은행 근저당의 말소등기와 예상배당 계산이 일치하지 않습니다. 등기사항전부증명서 원본과 채권계산서·배당요구 내역을 함께 확인하세요.
- 호수 특정. 공부상 “2층 2호”와 현황 출입문 “202호”가 같은 목적물인지 건축물대장·집합건축물대장·현장 배치로 확인하세요.
- 점유관계. 현장 조사에서 이해관계인을 만나지 못해 임대여부가 미상입니다. 전입세대열람과 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 내부구조는 현장 확인 없이 공부와 인근 유사물건을 참고해 평가되었습니다. 수리비와 설비상태를 보수적으로 반영하세요.
- 시세 조사. 최근 실거래 자료가 없어 감정가의 70%만으로 저가 여부를 판단할 수 없습니다. 인근 다세대 실거래와 매물가격을 조사하세요.
- 토지거래허가. 외국인 등 토지거래허가구역 표시와 대상 범위가 입찰자에게 적용되는지 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 확인 끝”
말소기준은 2020.05.20. 우리은행 근저당이고 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 과거 국민은행 근저당들도 각각 말소기록이 있어, 등기 흐름만 놓고 보면 낙찰자가 떠안을 권리는 확인되지 않습니다. 그러나 예상배당 계산에는 말소된 근저당들이 포함되어 있고, 공부상 호수와 현황 출입문 표시가 다르며, 임대여부와 내부 상태도 파악되지 않았습니다.
가격 측면에서도 최저가 91,000,000원이 감정가의 70%라는 사실만 있을 뿐, 최근 실거래나 최근 낙찰가격이 없어 시세 할인 여부를 판단할 근거가 부족합니다. 인수액은 0원이지만, 문서 일치성과 현장 확인은 보류. 등기말소·배당권자·호수·점유관계를 원본으로 확인한 뒤 실질취득액 91,000,000원의 적정성을 판단해야 하는 사건입니다.
