인천지방법원 2025타경3932. 김포시 구래동 디원시티 시그니처 지식산업센터 3층 372호입니다. 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고 모두 공부상 공장(지식산업센터)임을 밝히고 있습니다. 현재 소유자는 주식회사바우만하우재이고, 2022.08.18. 설정된 주식회사하나은행 근저당권 378,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 김포시 압류, 광주신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단 압류, 하나은행의 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 놓고 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원이고 임차인도 없습니다. 그러나 가격 측면에서는 감정가 401,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가가 137,543,000원까지 내려왔습니다. 이는 현재 회차 표시상 감정가의 34% 수준입니다. 다만 동일 물건군의 실거래 시세 비교가 확인되지 않으므로, 이 할인율 자체를 곧바로 시장가격 대비 저평가로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경3932 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-12 디원시티 시그니처 지식산업센터 3층 372호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 김포한강10로133번길 107 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공부상 공장(지식산업센터) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지하3층/지상10층 |
| 소유자 | 주식회사바우만하우재 |
| 감정가 / 최저가 | 401,000,000원 / 137,543,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 309,141,703원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
임차인 없음. 대항력 임차인이나 승계 보증금 문제는 확인되지 않으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준은 2022.08.18. 주식회사하나은행 근저당권이고, 이후의 김포시 압류·광주신용보증재단 가압류·국민건강보험공단 압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰됐지만 ‘시세 대비 저가’는 별도 확인
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34% | 137,543,000원 | 290,258,602원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 96,280,100원 | 330,928,942원 |
| 5회 유찰 시 | 17% | 67,396,070원 | 359,293,059원 |
현재 회차는 감정가 401,000,000원 대비 34%인 137,543,000원입니다. 4회 유찰 시에는 96,280,100원, 5회 유찰 시에는 67,396,070원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 실거래 시세와 같은 의미가 아닙니다. 특히 이미 3회 유찰된 공장(지식산업센터)이라는 점을 함께 보면, 반복 유찰이 가격 매력보다 실제 수요와 환금성 점검 필요성을 보여주는 신호일 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 137,543,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,725,602원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 378,000,000원 | 134,817,398원 |
| 2. 가압류 · 광주신용보증재단 | 47,076,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 137,543,000원 가정 시 채권 총액 425,076,000원 가운데 채권자 배당액은 134,817,398원, 미배당은 290,258,602원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 김포시 구래동 소재 한가람초등학교 남서측 근거리에 위치합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 김포골드라인 양촌역이 소재해 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 공장(지식산업센터)입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하3층/지상10층 건물이며, 위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재탐지 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 4필 일단의 대체로 등고 평탄한 토지이며 동측 중로변, 북측 소로변 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 성장관리권역, 택지개발지구 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 2,275,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리는 단순. 말소기준은 2022.08.18. 하나은행 근저당이고 그 뒤 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 임차인은 없음. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
- 3회 유찰 원인 확인. 감정가 401,000,000원에서 137,543,000원까지 내려온 과정 자체를 가격 메리트로만 해석하지 말고 실제 매매·임대 수요를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 물건은 공부상 공장(지식산업센터)이므로 해당 용도에 맞는 사용 가능성과 수요를 입찰 전에 점검해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 가정에서 채권 총액 425,076,000원 중 290,258,602원이 미배당으로 남지만, 이 미배당액 자체가 매수인에게 인수되는 구조는 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 검증 필요
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준권리인 하나은행 근저당 뒤의 권리는 모두 매각으로 소멸하고, 임차인도 없어 매수인 인수 0원입니다. 문제는 권리보다 가격과 수요입니다. 감정가 401,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 137,543,000원까지 내려왔지만, 실거래 기준이 확인되지 않는 상태에서 감정가 대비 34%라는 숫자만 보고 저가라고 판단해서는 안 됩니다. 특히 공부상 공장(지식산업센터)이라는 이용상태와 반복 유찰 이력을 감안하면, 권리 안전성은 긍정적이지만 응찰가격은 실제 수요·환금성 검증 뒤 결정하는 편이 맞습니다.
