인천지방법원 2025타경3932. 김포시 구래동 디원시티 시그니처 지식산업센터 3층 372호로, 공부상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 소유권은 2022년 우리자산신탁의 신탁등기가 말소되면서 주식회사바우만하우재로 이전됐고, 같은 날 하나은행이 채권최고액 378,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 김포시 압류, 광주신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 감정가 401,000,000원에서 한 차례 유찰된 280,700,000원입니다. 권리상 매수인이 떠안을 금액은 0원이므로 실질취득비용은 낙찰가와 같습니다. 그러나 지식산업센터는 주거용 아파트와 용도·수요층이 다르고, 감정가 대비 할인율이 곧바로 시장가격 대비 할인율을 뜻하지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경3932 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-12 디원시티 시그니처 지식산업센터 3층 372호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공부상 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 주식회사바우만하우재 |
| 감정가 / 최저가 | 401,000,000원 / 280,700,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 309,141,703원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 모두 소멸
임차인 없음. 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제가 없으며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 하나은행 근저당권의 채권최고액은 378,000,000원이지만 현재 최저가 기준 근저당권 예상배당액은 275,970,200원입니다. 이 차액과 후순위 채권의 미배당액은 채권자와 채무자 사이에 남는 문제로, 매수인이 근저당 채무를 인수하는 구조가 아닙니다.
② 유찰 구조 — 낮아지는 가격과 커지는 채권 미배당
현재 회차는 감정가의 70%인 280,700,000원입니다. 2회 유찰 시에는 감정가의 49%인 196,490,000원, 3회 유찰 시에는 감정가의 34%인 137,543,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원이지만, 채권자 미배당액은 각각 149,105,800원, 232,136,860원, 290,258,602원으로 증가합니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 280,700,000원 | 275,970,200원 | 149,105,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 196,490,000원 | 192,939,140원 | 232,136,860원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 137,543,000원 | 134,817,398원 | 290,258,602원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 280,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,729,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 378,000,000원 | 275,970,200원 |
| 2. 가압류 · 광주신용보증재단 | 47,076,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 하나은행 근저당권에 배당되고, 광주신용보증재단 가압류와 소유자 잔여금은 0원입니다. 김포시·국민건강보험공단 압류의 금액과 당해세 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있으나, 후순위 권리 자체는 매각으로 소멸합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 김포시 구래동 한가람초등학교 남서측 근거리에 위치합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 김포골드라인 양촌역이 있어 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지하 3층·지상 10층 건물이며, 위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 부지 동측으로 중로변, 북측으로 소로변 포장도로에 접하고 있으며 토지는 대체로 평탄한 형태입니다.
- 용도·규제. 준주거지역, 김포한강신도시 제1종지구단위계획구역, 성장관리권역, 택지개발지구에 포함되고 일부 필지는 철도보호지구 및 공공공지에 저촉됩니다.
- 공시지가. 공시지가는 ㎡당 2,275,000원이며, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 공부 일치. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지식산업센터 입주 가능 여부. 공부상 공장 용도이므로 실제 사용하려는 업종이 입주 가능한지 관리규약과 관계 규정을 확인하세요.
- 실거래·임대 확인. 감정가 대비 70%를 시세 할인율로 보지 말고, 동일 건물 3층과 인근 지식산업센터의 매매·임대 조건을 직접 비교하세요.
- 공실과 관리비. 공실 기간, 관리비 체납, 공용부분 관리비 부담과 실제 월 관리비를 관리사무소에서 확인하세요.
- 점유관계. 임차인은 없지만 실제 사용·점유 상태와 내부 시설물, 인도 가능 시점을 현장에서 재확인하세요.
- 압류 관련 세금. 김포시와 국민건강보험공단 압류가 있으므로 당해세와 우선배당 가능 금액을 매각 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 대조하고 매각조건의 변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격 판단은 별도”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 임차인이 없고 하나은행 근저당권 이후의 압류·가압류는 매각으로 소멸해, 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가에 낙찰된다면 실질취득금액도 280,700,000원으로 동일합니다.
그러나 공부상 용도는 주거시설이 아닌 공장(지식산업센터)입니다. 한 차례 유찰돼 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실은 확인되지만, 그것만으로 시세보다 싸다고 결론 낼 수는 없습니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 현장 검증. 입찰의 승부처는 말소 여부가 아니라 실제 임대수요와 거래가격을 확인해 적정 응찰가를 정하는 데 있습니다.