394,450,000원
인천지방법원 2025타경886. 송도동 13-58 송도코스테이주건축물 제1동 1층 121호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태는 제2종근린생활시설 일반음식점입니다. 감정가는 1,150,000,000원, 현재 최저매각가는 394,450,000원으로 3회 유찰된 상태입니다. 등기상 말소기준권리는 2024.04.12 안산농업협동조합 근저당권이고, 그 뒤의 한국기계유통렌탈 근저당권·압류·가압류· 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 조사에는 이병주가 보증금 3,000,000원, 월차임 300,000원, 전입일 2024.04.30으로 기재되어 있습니다. 전입이 말소기준권리인 2024.04.12보다 늦어 자료상 대항력은 없습니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 관련 판단은 원본 확인이 필요합니다. 감정요항표에는 현재 공실 상태로 기재돼 있어, 실제 점유 상태 역시 입찰 전 다시 확인하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경886 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 13-58 송도코스테이주건축물 1동 1층121호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제2종근린생활시설 일반음식점 · 9층 건물 내 1층 121호 |
| 소유자 | 주식회사에이지에스솔루션 |
| 소유권 취득 | 2024.04.12 소유권이전 · 거래가액 1,384,690,190원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,150,000,000원 / 394,450,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 1,022,820,912원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 현재 이용 참고 | 감정요항표상 현재 공실 상태 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2024.04.12 안산농업협동조합 근저당권 1,164,000,000원입니다. 이후 2024.11.14 설정된 주식회사한국기계유통렌탈 근저당권 50,000,000원, 연수구 압류, 임의경매개시결정, 국 압류, 근로복지공단 가압류 4,900,000원은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이병주 | 2024.04.30 | 3,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 판단 — 34.3%라도 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금물
현재 최저매각가 394,450,000원은 감정가 1,150,000,000원의 34.3%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 없습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 저평가 또는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
특히 감정평가상 이용상태가 주거용이 아니라 제2종근린생활시설 일반음식점이고, 현재 3회 유찰됐다는 사실 자체가 시장의 가격 수용성과 환금성을 추가 점검해야 한다는 신호입니다. 현 단계에서 확실한 것은 “감정가보다 크게 낮아졌다”는 사실뿐이며, “시세보다 싸다”는 판단은 별도의 상가 거래사례와 임대수익 검증 없이는 할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 394,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,322,300원 |
| 1. 근저당 · 안산농업협동조합 | 1,164,000,000원 | 388,127,700원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한국기계유통렌탈 | 50,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 4,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액은 1,218,900,000원, 총 예상배당은 388,127,700원이며 미배당은 830,772,300원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천대학교 송도캠퍼스 동측 인근에 위치하며, 주위는 교육시설과 각종 근린생활시설이 있는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 제2종근린생활시설 일반음식점이며, 감정요항표에는 현재 공실 상태로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물 내 1층 121호이고 사용승인일은 2021.06.21입니다.
- 도로. 북서측 약 35미터, 남동측 약 15미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 토지면적 5,253.5㎡, 지목 대, 평지·세로장방, 공시지가 1,451,000원/㎡입니다.
- 규제. 경제자유구역·제1종지구단위계획구역·시가지조성사업지역·성장관리권역 등에 포함되고, 절대보호구역·상대보호구역 관련 제한이 표시돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세를 별도로 확인. 현재 최저가 394,450,000원이 감정가의 34.3%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 동일 건물·인근 근린생활시설 거래사례와 임대수익을 직접 확인해야 합니다.
- 공실·점유 재확인. 감정요항표는 공실로 기재돼 있지만 임차인 조사에는 이병주가 나타나므로 실제 인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차인 원본 대조. 이병주는 대항력 없음으로 정리되지만 확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구 내역을 다시 확인해야 합니다.
- 다회유찰 원인 확인. 이미 3회 유찰됐으므로 단순 가격 하락 외에 상권·공실·임대수요·매각 난이도 등 반복 유찰 원인이 있는지 점검해야 합니다.
- 세금·배당 변수. 연수구와 국의 압류가 있고 배당 추정에는 당해세가 반영되지 않았으므로 세금 우선순위와 실제 배당표를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 매각기일 전에 직접 대조하는 것이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 검증이 필요하다
이 사건의 권리구조만 보면 방향은 명확합니다. 2024.04.12 안산농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인 이병주도 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없으며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단은 별개입니다. 감정가 1,150,000,000원에서 3회 유찰돼 394,450,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래가 없어 이를 시세 할인으로 볼 근거가 없습니다. 게다가 제2종근린생활시설 일반음식점이고 감정요항표상 현재 공실입니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수 위험은 낮지만, 가격·임대수익·환금성 검증을 통과해야 하는 물건”으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
