인천지방법원 2025타경886. 인천대학교 송도캠퍼스 동측 인근, 하모니로 271에 위치한 송도코스테이주건축물 제1동 1층 121호입니다. 사건상 용도는 대지로 표기되어 있으며, 등기사항전부증명서는 집합건물이고 감정평가상 이용상태는 제2종근린생활시설인 일반음식점입니다. 따라서 아파트나 주거용 오피스텔이 아닌 상업용 구분건물의 권리·수익성·환금성을 중심으로 살펴봐야 합니다.

현재 소유자는 주식회사에이지에스솔루션입니다. 2024년 4월 12일 거래가액 1,384,690,190원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 안산농업협동조합 명의의 채권최고액 1,164,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이후 추가 근저당, 세금 관련 압류, 가압류가 이어졌으며, 안산농업협동조합이 청구금액 1,022,820,912원으로 임의경매를 신청했습니다.

권리구조 자체는 비교적 분명합니다. 안산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 등기상 담보권과 압류·가압류는 매각으로 소멸할 권리로 정리됩니다. 하지만 4회 유찰된 상업용 물건을 단순히 감정가 대비 할인율만으로 평가해서는 안 됩니다. 특히 실제 임대수요와 매매시세에 대한 별도 검증이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준

말소기준권리는 2024년 4월 12일 설정된 안산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,164,000,000원이며, 경매로 매각되면 이 근저당권과 후순위 한국기계유통렌탈 근저당권, 연수구 및 국의 압류, 근로복지공단 가압류, 경매개시결정 등은 등기상 소멸 예정입니다.

과거 무궁화신탁 및 신한자산신탁 관련 신탁등기가 존재했지만, 해당 신탁등기들은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 2024년 4월 12일 주식회사에이지에스솔루션으로 소유권이 이전된 이후 현재 경매가 진행되고 있습니다. 다만 과거 신탁 관계 및 소유권 이전 과정의 세부 내용은 필요시 신탁원부와 등기 원본을 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

확인된 실제 임차인은 이병주 1명입니다. 전입신고일은 2024.04.30이며, 말소기준 근저당권 설정일인 2024.04.12보다 늦습니다. 따라서 확인된 권리관계상 매수인에게 대항할 수 없는 임차인으로 분석됩니다.

우선변제권 성립 여부와 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 따라서 임차인이 실제 배당에서 얼마를 받는지는 확정할 수 없습니다. 그러나 현재 확인된 전입일과 말소기준권리의 선후관계상 미배당 보증금을 매수인이 그대로 승계하는 구조는 아닙니다. 최우선변제 해당 여부와 실제 배당액은 별도로 판단해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 24%, 그런데 시세는?

감정가 1,150,000,000원에서 네 차례 유찰된 결과, 현재 최저매각가는 276,115,000원입니다. 감정가 대비 비율은 24.01%입니다. 외형적으로 낙찰 접근금액이 크게 낮아졌지만, 이것은 어디까지나 과거 감정가 대비 할인율입니다.

이 물건의 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 및 가격 추세는 확인되지 않습니다. 따라서 최저매각가가 실제 시장가보다 저렴한지, 적정한지, 오히려 높은지 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 큰 폭의 하락을 시세 대비 저가매수 기회로 해석해서는 안 됩니다.

각 회차는 해당 금액에 매각된다는 가정하에 작성한 비교입니다. 예상 채권자 미배당액은 제시된 담보권 채권최고액 및 가압류 청구액을 기준으로 한 단순 추정치입니다. 실제 낙찰가, 집행비용, 조세채권, 임차인 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 향후 유찰 여부 및 매각가격은 확정되지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 276,115,000원 가정)

현재 최저가로 매각되면 집행비용 4,665,610원을 제외한 271,449,390원이 안산농업협동조합 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 후순위 근저당권자와 가압류권자에게 돌아가는 배당금은 이 단순 추정표에서 0원입니다. 담보권 채권최고액 및 가압류 청구액 기준의 총 미배당은 947,450,610원입니다.

다만 안산농업협동조합의 실제 경매 청구금액은 1,022,820,912원으로, 근저당권의 채권최고액과 다릅니다. 채권최고액은 실제 확정 채권잔액이 아니므로 최종 채권계산서에 따라 배당액이 달라질 수 있습니다. 또한 연수구 및 국의 압류가 있으나 조세채권의 구체적인 금액과 법정기일은 확인되지 않아 위 배당표에 별도 반영되지 않았습니다.

집행비용은 추정치이며 당해세, 우선하는 조세채권, 임차인의 최우선변제 등은 미반영입니다. 실제 법원 배당표와 차이가 발생할 수 있습니다. 채권자 미배당액은 매수인 인수액과 다르며, 이 사건의 등기·임차보증금 기준 인수액은 0원으로 추정됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 연수구 송도동 소재 인천대학교 송도캠퍼스 동측 인근입니다. 주위는 교육시설과 각종 근린생활시설이 분포하는 지역이며, 감정평가상 제반 주위 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 무난한 것으로 조사됐습니다. 북서측 약 35미터, 남동측 약 15미터의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물의 1층 121호이며, 사용승인일은 2021.06.21입니다. 기본적인 위생·급배수시설, 소화전, 화재탐지설비, 승강기 등이 설치되어 있습니다.
• 이용상태. 제2종근린생활시설인 일반음식점으로 평가됐습니다. 현재 공실이라는 감정평가 기재가 있으나, 임차인 조사 기록과 서로 달라 실제 점유를 확인해야 합니다.
• 토지 및 지역지구. 토지 전체 면적은 5,253.5㎡이고 공시지가가 1,451,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 준주거지역·준공업지역, 제1종지구단위계획구역, 경제자유구역 등의 계획 사항이 있으며 교육환경 보호구역 관련 제한도 포함됩니다. 전체 토지 면적을 해당 호실의 전용면적이나 대지권 면적으로 해석해서는 안 됩니다.
• 영업 규제. 인천대학교 관련 절대보호구역과 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 사항이 확인됩니다. 실제 해당 호실과 예정 영업에 적용되는 범위, 업종별 인허가 가능 여부를 관할기관에서 확인해야 합니다.
• 공부상 상태. 감정평가서에는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되어 있습니다. 최종 확인은 최신 건축물대장과 현장 상태를 기준으로 해야 합니다.
• 환금성. 일반음식점 용도의 상업용 물건은 주거용 부동산과 다른 임대수요 및 매수층을 가집니다. 현재 최근 거래가격이 확인되지 않고 네 차례 유찰된 상태이므로, 매각 가능성과 적정 매수가격을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 범위와 대지권 확인. 사건상 대지 표기, 집합건물 등기, 감정상 일반음식점 이용상태를 대조하여 매각 대상의 정확한 범위와 대지권 표시를 확인하세요.
• 실거래 시세 검증. 송도동 내 비교 가능한 1층 상업용 구분건물의 최신 매매거래와 실제 호가를 확인하세요. 감정가 대비 할인율만으로 매수가격을 결정해서는 안 됩니다.
• 임대수익 확인. 임차인 이병주의 월차임 300,000원은 확인되지만, 실제 현재 임대수익이나 향후 임대 가능한 금액을 뜻하지는 않습니다. 임대차 존속 여부, 공실 기간, 인근 임대사례를 확인하세요.
• 점유·명도 확인. 임차인 기록과 공실 기재가 다릅니다. 실제 점유자, 영업시설과 동산의 귀속, 인도 가능 여부 및 명도 비용을 별도로 점검하세요.
• 임차인 배당관계. 이병주의 확정일자, 배당요구 여부, 최우선변제 해당 여부를 확인하세요. 대항력은 없는 것으로 분석되지만 실제 배당 여부까지 확정된 것은 아닙니다.
• 조세채권 확인. 연수구와 국의 압류가 존재하므로 조세채권액, 법정기일, 배당순위를 확인하세요. 현재 배당 추정에는 조세채권이 별도 반영되지 않았습니다.
• 업종·인허가 확인. 일반음식점 이용상태와 교육환경 보호구역 등의 제한을 대조하고, 예정 업종의 영업허가·신고 및 용도 적합성을 확인하세요.
• 관리비·시설 상태. 미납 공용관리비, 전기·수도·소방시설 상태, 내부 수선 필요성과 관련 비용을 확인하세요.
• 유찰 시나리오. 현재 최저가는 276,115,000원이며, 추가 유찰 시 제시된 가격은 193,280,500원과 135,296,350원입니다. 추가 유찰을 전제로 가격을 정하지 말고 실거래와 수익성에 기반한 응찰 상한을 설정하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 신탁 관련 서류, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 최신 매각 공고를 대조하세요.

맺으며 — “감정가의 24% ≠ 시세의 24%”

이 물건의 장점은 권리관계가 비교적 명확하다는 점입니다. 말소기준 근저당권 이후의 권리는 매각으로 소멸할 것으로 분석되며, 실제 임차인 1명의 대항력도 인정되지 않는 것으로 파악됩니다. 등기·임차보증금 기준 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.

그러나 가격에 대해서는 전혀 다른 판단이 필요합니다. 감정가 1,150,000,000원의 물건이 276,115,000원까지 내려왔다는 사실과, 실제 시장에서 그 가격에 매수할 가치가 있다는 것은 별개의 문제입니다. 특히 최근 실거래 시세가 확인되지 않고, 4회 유찰된 제2종근린생활시설이라는 점은 환금성과 임대수익성에 대한 보수적인 검토를 요구합니다.

여기에 임차인 기록과 공실 기재의 차이, 교육환경 보호구역 등 영업 관련 제한, 조세채권의 배당순위 및 정확한 매각 범위까지 확인해야 합니다. 이 항목들을 검증하기 전에 최저가가 낮다는 이유만으로 입찰을 결정하는 것은 적절하지 않습니다.

결론은 “권리상 인수 부담은 제한적, 가격 적정성은 미확인”입니다. 현재 단계에서는 적극적인 입찰보다 실거래·임대수익·점유·매각 범위의 확인이 우선입니다. 확인 결과에 따라 가치가 달라질 수 있으므로 응찰 판단은 보류하고 추가 검증 후 접근하는 것이 합리적입니다.