인천지방법원 2025타경4140. 부천시 오정구 오정동 효행복마을아파트 10층 1001호입니다. 감정가 470,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 161,210,000원까지 내려왔습니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이며, 철근콘크리트구조 지상 10층 건물의 10층 물건입니다. 사용승인일은 2013.06.13입니다.
표면적으로는 가격 할인폭이 큽니다. 그러나 이 사건은 단순히 “감정가의 34%”만 보고 접근하기에는 권리기록의 연결관계가 매끄럽지 않습니다. 말소기준으로 계산된 부천시 압류는 뒤이어 해제됐고, 2015년 설정된 남부천새마을금고 근저당에는 2022년 계약인수와 2026년 한국자산관리공사로의 확정채권양도 기록이 이어집니다. 따라서 현재 계산상 인수 0원이라는 결과와 별개로, 실제 매각물건명세서·등기부 원본상 말소기준 및 배당순위를 재대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경4140 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 오정동 415-4 효행복마을아파트 10층 1001호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 83.979㎡ · 지상 10층 중 10층 |
| 소유자 | 백성순 · 2022.09.15 공유자전원지분전부 이전 · 거래가액 210,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 470,000,000원 / 161,210,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 163,185,490원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 계산상 인수 0원, 그러나 기준권리 확인이 핵심
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 당시 폐문 부재로 내부를 확인하지 못했고 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 별도의 임차인 인수액은 현재 0원으로 계산되지만, 현장 점유관계와 전입세대·확정일자 등은 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 161,210,000원은 210,000,000원의 76.8%, 다만 표본은 1건
효행복마을의 비교 가능한 실거래는 전용 83.98㎡, 10층, 2022.09 거래 1건으로 거래금액은 210,000,000원입니다. 현재 최저매각가 161,210,000원은 이 금액의 76.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 83.98㎡ | 10 | 210,000,000원 |
| 비교 평균 | 83.98㎡ | 1건 | 210,000,000원 |
숫자만 놓고 보면 최저가는 210,000,000원보다 낮습니다. 하지만 이 거래는 2022.09 단 1건뿐이라 현재 시세를 충분히 대표한다고 보기 어렵습니다. 더구나 현재까지 3회 유찰됐다는 사실 자체가 감정가 470,000,000원과 시장의 응찰 수준 사이에 상당한 간극이 있었음을 보여줍니다. 따라서 “210,000,000원보다 싸니까 가격 메리트가 확정적”이라고 단정하기보다는, 최근 실거래 부족을 감안해 보수적으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 161,210,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,056,940원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 158,153,060원 |
현재 계산표는 매각대금 161,210,000원 중 집행비용 3,056,940원을 제외한 158,153,060원을 소유자 잔여로 표시합니다. 그러나 사건의 신청채권액은 163,185,490원이고, 등기에는 남부천새마을금고 근저당과 한국자산관리공사로의 이전 기록이 존재합니다. 따라서 이 예상배당표만으로 실제 배당관계를 확정해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 부천시 오정구 오정동 동산초등학교 남서측 인근이며, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 10층 건물의 10층 1001호이며 사용승인일은 2013.06.13입니다. 위생·급배수·개별난방·화재탐지·스프링클러·옥내소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 2필 일단의 사다리형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 북동측으로 폭 약 10미터 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 항공표면, 가축사육제한구역, 절대보호구역·상대보호구역 및 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 공시지가. 1,768,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 효행복마을은 150세대이며, 확인되는 비교 실거래가 2022.09의 1건에 그쳐 현재 환금성과 적정 매도가를 실거래만으로 판단하기에는 표본이 부족합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2021.12.31 부천시 압류는 2022.02.03 해제됐습니다. 2015.09.17 근저당과 2026.05.08 한국자산관리공사 이전 기록을 포함해 최신 등기부 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 배당표 검증. 신청채권액 163,185,490원이 현재 예상배당에 반영되지 않은 상태이므로 배당요구종기·채권계산서·매각물건명세서를 함께 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가 당시 폐문 부재, 임대관계 미상입니다. 현황조사서와 전입세대 열람을 통해 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 가격 비교의 한계. 비교 실거래는 2022.09의 210,000,000원 1건입니다. 현재 최저가가 76.8%라고 해도 이를 곧바로 현재 시세 대비 할인율로 단정하면 안 됩니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 감정가 470,000,000원에서 161,210,000원까지 내려온 만큼 권리 외에 내부 상태·점유·관리비·시장 수요를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 원문을 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “34% 할인”보다 먼저 확인할 것은 권리기준이다
이 물건의 현재 최저가는 161,210,000원으로 감정가 470,000,000원에서 3회 유찰된 가격입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원이고, 2022.09의 210,000,000원 실거래와 비교하면 76.8% 수준입니다. 하지만 실거래 표본이 단 1건이고 시점도 2022.09입니다. 무엇보다 말소기준으로 표시된 2021.12.31 압류가 이후 해제된 반면, 2015년 근저당은 채무자 변경과 2026년 근저당권 이전 기록까지 이어져 권리관계 확인이 가격판단보다 선행돼야 합니다.
현재 판단은 “가격은 관심권, 권리는 재검증 필수”입니다. 원본 확인 결과 실제 말소기준과 배당관계가 정리되고 인수액 0원이 확정된다면 가격 검토가 가능하지만, 그 전 단계에서 감정가 대비 할인율만 보고 안전한 물건으로 단정하는 것은 적절하지 않습니다.
