인천지방법원 2025타경4140. 부천시 오정구 오정동 효행복마을아파트 10층 1001호, 전용 83.979㎡ 아파트입니다. 2015년 9월 17일 설정된 남부천새마을금고 근저당권 192,000,000원이 말소기준권리이고, 이 근저당권은 2026년 5월 8일 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 권리자가 바뀌었을 뿐 같은 근저당권의 이전이므로 매각 시 근저당권과 경매개시결정은 함께 소멸하는 구조입니다.
확인된 임차인 신고 내역은 없고 예상 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했고 임대관계 역시 미상으로 조사됐습니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수 위험은 낮지만, 점유관계 확인 전까지 명도 난도를 확정할 수 없는 유형입니다. 가격은 더 명확합니다. 최저가가 최신 실거래보다 119,000,000원 높아, 현재 가격만으로는 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경4140 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 오정동 415-4, 415-5 효행복마을아파트 제10층 제1001호 도로명: 경기도 부천시 오정구 오정로211번길 73 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 83.979㎡ · 지상 10층 중 10층 |
| 사용승인 / 규모 | 2013.06.13 · 효행복마을 150세대 |
| 소유자 | 백성순 (2022.09.15. 공유자전원지분전부 이전, 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 470,000,000원 / 329,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부천새마을금고 / 163,185,490원 |
| 말소기준권리 | 2015.09.17. 남부천새마을금고 근저당권 · 채권최고액 192,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 근저당권 이후 부담은 소멸
초기에는 주식회사무궁화신탁과 아시아신탁주식회사를 거친 신탁 이력이 있으나, 관련 신탁등기는 2015년 3월 11일 신탁재산의 귀속을 원인으로 정리됐습니다. 이후 2015년 9월 17일 설정된 남부천새마을금고 근저당권이 말소기준이 됩니다.
2021년 부천시 압류는 2022년 2월 3일 이미 해제·말소됐고, 현재 소유권은 2022년 9월 15일 공유자전원지분전부를 이전받은 백성순에게 있습니다. 2025년 10월 2일 임의경매개시결정과 2026년 5월 8일의 근저당권 이전은 말소기준 근저당권과 함께 매각으로 정리되는 권리입니다. 예상배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인·점유 — 인수 계산은 0원, 현장 확인은 필요
보증금·전입일·확정일자가 확인된 임차인이 없으므로 임차보증금 승계액은 산정되지 않습니다. 현재 숫자상 실질취득비용은 최저가와 같은 329,000,000원입니다. 다만 실제 점유자가 확인될 경우 대항력과 배당요구 여부를 다시 판정해야 합니다.
③ 가격 비교 — 한 번 유찰됐어도 최신 거래보다 56.7% 높다
비교 가능한 효행복마을 전용 83.98㎡ 실거래는 2022년 9월 10층 210,000,000원 1건입니다. 거래 표본이 한 건뿐이고 시점도 오래돼 현재 시세를 확정하기에는 부족하지만, 제공된 거래자료만 놓고 보면 현 최저가 329,000,000원은 최신 거래의 156.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 | 현 최저가 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 2022.09 | 83.98㎡ | 10 | 210,000,000원 | 156.7% |
감정가 470,000,000원은 이 거래가의 약 223.8%이고, 1회 유찰된 현재 최저가도 거래가보다 119,000,000원 높습니다. 따라서 감정가 대비 30% 할인됐다는 사실만으로 가격 매력이 생겼다고 볼 수 없습니다. 할인율의 기준은 감정가가 아니라 실제 거래가격이어야 합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 최신 거래 대비 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 70%) | 329,000,000원 | 156.7% | 0원 | 131,594,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 230,300,000원 | 109.7% | 0원 | 34,275,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 161,210,000원 | 76.8% | 33,846,940원 | 0원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 329,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,406,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 | 192,000,000원 | 192,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 131,594,000원 |
현재 최저가 329,000,000원 가정에서는 집행비용과 채권최고액 192,000,000원이 전액 배당되고 소유자에게 131,594,000원이 남는 구조입니다. 을구 1번 근저당권은 2026.05.08. 한국자산관리공사로 이전됐으며, 계산은 동일 근저당권의 채권최고액을 기준으로 했습니다. 당해세와 최우선변제금은 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동산초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 10층 건물의 10층이며, 사용승인일은 2013.06.13.입니다. 위생·급배수·개별난방·승강기·스프링클러 설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 2필 일단의 사다리형 평지로 공동주택 건부지이며, 북동측으로 폭 약 10m 내외 도로에 접합니다. 공시지가는 1,768,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·항공표면·교육환경보호구역 등에 해당하며, 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 단지는 150세대이고 확인되는 동일 면적 실거래가 1건뿐입니다. 거래 표본이 부족해 가격 판단 오차가 커질 수 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았으나, 폐문부재로 내부 상태는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준 재설정. 감정가 470,000,000원이 아니라 최신 실거래 210,000,000원과 현재 현장 매물을 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 2회 유찰 가격도 점검. 230,300,000원은 최신 거래보다 20,300,000원 높습니다. 추가 유찰 자체만으로 가격 메리트가 확보되는 것은 아닙니다.
- 점유 확인. 폐문부재·임대관계 미상 상태이므로 실제 점유자, 전입세대 및 임차권 존재 여부를 원본 자료와 현장에서 확인해야 합니다.
- 근저당권자 변경 확인. 말소기준 근저당권은 2026.05.08. 한국자산관리공사로 이전됐으므로 최신 등기부와 채권자 표시를 대조해야 합니다.
- 배당 변동요소. 예상배당에는 당해세와 최우선변제금이 반영되지 않았으므로 실제 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가에서 내부를 확인하지 못했으므로 수리 범위와 비용을 응찰가에 반영하기 전 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 현재 가격은 부적합
이 물건의 말소기준은 2015년 남부천새마을금고 근저당권이고, 예상 인수액은 0원입니다. 과거 신탁과 압류도 정리돼 등기상 권리는 비교적 단순합니다. 다만 확인된 임차인은 없더라도 폐문부재·임대관계 미상 상태이므로 점유 확인 절차를 생략해서는 안 됩니다.
결정적인 약점은 가격입니다. 감정가 470,000,000원에서 한 차례 유찰돼 329,000,000원으로 내려왔지만, 이 금액은 최신 실거래 210,000,000원의 156.7%입니다. 2회 유찰 가정가 230,300,000원도 최신 거래보다 높습니다. 비교 거래가 단 한 건이라는 한계까지 고려하면, 현재 회차에서 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다. 권리는 합격이지만 가격은 보류가 아니라 부적합에 가깝습니다.