광주지방법원 2025타경32260. 현재 소유자는 주식회사우리돝입니다. 2022년 임의경매 매각으로 팜미트주식회사가 소유권을 취득했고, 이후 2024.12.18 상호를 주식회사우리돝으로 변경해 2025.02.05 등기에 반영됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 2022.05.03 설정된 중소벤처기업진흥공단 채권최고액 2,028,000,000원의 근저당권입니다. 그 뒤 주식회사삼원 500,000,000원 근저당, 성당새마을금고 540,000,000원 근저당, 코스다운 주식회사의 강제경매개시결정과 신용보증기금 가압류 등이 이어지지만, 등기상 이들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
가격 측면에서는 실거래 비교자료가 없어 “시세보다 싸다”는 판단을 할 수 없습니다. 현재 최저가가 감정가와 동일한 3,119,786,520원인 신건이고, 계산상 매수인 인수액은 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 같은 금액입니다. 따라서 이 물건은 할인율보다 감정가 구성과 토지·건물·기계기구의 실제 상태를 검증하는 것이 먼저입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32260 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 왕곡면 덕산리 802-7 · 전남광주통합특별시 나주시 왕곡면 혁신산단2길 56 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공업용 · 지목 공장용지 |
| 토지 | 3,540.7㎡ · 일반공업지역 · 평지 · 가로장방 · 중로각지 |
| 공시지가 | 142,900원/㎡ |
| 소유자 | 주식회사우리돝 |
| 감정가 / 최저가 | 3,119,786,520원 / 3,119,786,520원 (신건) |
| 청구금액 | 202,520,547원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 공장및광업재단저당법 제6조 기계·기구 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸 구조
핵심 기준권리는 2022.05.03 접수된 중소벤처기업진흥공단의 근저당권입니다. 채권최고액은 2,028,000,000원이고, 공동담보로 덕산리 802-7 토지와 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2022-267호가 기재돼 있습니다. 이후 주식회사삼원의 500,000,000원 근저당, 성당새마을금고의 540,000,000원 근저당, 코스다운 주식회사의 강제경매, 신용보증기금의 100,000,000원 가압류, 중소벤처기업진흥공단의 2026년 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 점유·임차 조사 — 대항력은 ‘가능·미상’
| 점유·임차인 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 강산이야기 영농조합법인 현황조사상 이사 김희정 언급 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
보증금·확정일자 및 대항요건 자료가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없습니다.
③ 일괄매각 범위 — 기계·기구 실물 확인이 중요
매각물건명세서에는 제시외 건물과 공장및광업재단저당법 제6조 기계·기구를 일괄매각한다고 적혀 있습니다. 다만 기계기구목록 중 기호 a는 기호 48과 중복되고, 기호 31·33은 현재 철거해 창고에 보관 중입니다. 기호 45·47과 기호 46 중 1대는 확인 불가능한 것으로 조사됐습니다.
특히 확인 불가능한 기계 일부에 대해서는 2026.07.30 부동산현황조사보고서상, 현 임차인 강산이야기 영농조합법인 이사 김희정이 운영하는 회사의 해남공장에서 사용 중이라고 조사됐습니다. 또한 건물에 부착된 천정주행레일(현수레일)과 화물승강기는 건물에 포함해 평가됐고, 화물승강기는 현재 이용하지 않아 폐쇄된 것으로 조사됐습니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,119,786,520원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 33,597,865원 |
| 2. 근저당 · 중소벤처기업진흥공단 | 2,028,000,000원 | 2,028,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사삼원 | 500,000,000원 | 500,000,000원 |
| 4. 근저당 · 성당새마을금고 | 540,000,000원 | 540,000,000원 |
| 5. 경매개시결정 · 코스다운 주식회사 | 202,520,547원 | 18,188,655원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 중소벤처기업진흥공단 | 202,520,547원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구 합계 3,573,041,094원 중 3,086,188,655원이 배당되고, 미배당은 486,852,439원으로 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 회차 시나리오 — 가격 하락은 채권 미배당을 키운다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 3,119,786,520원 | 3,086,188,655원 | 486,852,439원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 2,495,829,216원 | 2,468,470,924원 | 1,104,570,170원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,996,663,372원 | 1,974,296,738원 | 1,598,744,356원 | 0원 |
배당 시나리오만 보면 유찰될수록 후순위 채권자의 미배당이 늘지만, 계산상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 앞서 확인한 현황조사상 임차인에 대한 보증금·대항요건이 확인되지 않은 상태이므로, 이 0원은 현재 확인된 배당 계산의 수치로 보고 별도 임차관계 검증을 해야 합니다.
⑥ 토지·환금성 메모
- 용도. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용이며 용도지역은 일반공업지역입니다.
- 토지 규모. 면적은 3,540.7㎡이고 지형은 평지, 형상은 가로장방입니다.
- 도로 조건. 도로접면은 중로각지로 조사돼 있습니다.
- 공시지가. 142,900원/㎡입니다.
- 환금성 확인. 주거용 표준화 상품이 아니라 토지·건물·기계기구가 결합된 공업용 자산이므로, 매수 검토 시 개별 자산의 상태와 실제 사용 가능 범위를 직접 확인하는 비중이 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차관계 원본 확인. 강산이야기 영농조합법인의 점유 개시일, 계약 당사자, 보증금, 사업자등록 또는 기타 대항요건, 확정일자를 확인해야 합니다.
- 외부 사용 기계 회수 여부. 해남공장에서 사용 중이라고 조사된 기계가 매각목록에 포함되는지, 실제 존재와 반환·인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 철거·창고 보관품 확인. 기호 31·33의 현재 보관 장소와 상태를 확인하세요.
- 확인 불가능 항목 확인. 기호 45·47 및 기호 46 중 1대의 소재·상태를 현장에서 다시 대조해야 합니다.
- 화물승강기 상태. 건물에 포함 평가됐으나 현재 이용하지 않고 폐쇄된 것으로 조사됐습니다.
- 말소기준 재확인. 2022.05.03 중소벤처기업진흥공단 근저당과 그 이후 현존 권리의 말소 여부를 매각 직전 등기사항전부증명서로 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없는 만큼 감정평가 원본에서 토지·건물·제시외·기계기구별 평가액을 분리 확인하고 현존 자산과 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘현황 일치 여부’가 승부처
등기 구조만 보면 말소기준은 선명합니다. 2022.05.03 중소벤처기업진흥공단 근저당 이후의 현존 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되고, 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 사건은 현황조사상 임차인이 표시돼 있고 그 권리 내용이 미상이며, 일괄매각 기계·기구 중 일부가 철거·보관되거나 외부에서 사용 중이고 일부는 확인 자체가 되지 않았습니다.
따라서 현재 최저가 3,119,786,520원을 평가할 때는 “인수 0원”만 볼 게 아니라, 실제로 무엇을 인도받는지를 먼저 확정해야 합니다. 실거래 시세 자료도 없어 신건 가격이 시장 대비 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 이 물건의 핵심은 등기상 말소 여부보다 임차관계·기계기구·현장 상태를 매각목록과 정확히 맞추는 작업입니다.
