서울남부지방법원 2025타경11185. 서울 강서구 화곡동 은하빌라 2층 201호로, 2008년 9월 11일 사용승인된 5층 철근콘크리트 구조의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 진현철이며 2015년 12월 28일 매매를 원인으로 153,000,000원에 취득했습니다. 신청채권자는 서울보증보험 주식회사이고 청구금액은 142,964,380원입니다.
등기부에는 과거 근저당권 3건이 보이지만 경서농업협동조합 근저당은 2012년, 신한은행 근저당은 2015년, 국민은행 근저당은 2016년에 각각 해지·말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2020년 4월 8일 강서구 압류이며, 그 뒤의 압류·가압류·임차권등기와 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기의 등기일이 아니라 임차인의 전입·점유 시점을 따로 봐야 한다는 점이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11185 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 410-167 은하빌라 제2층 제201호 도로명: 서울특별시 강서구 초록마을로32길 33-26 |
| 물건종류 / 면적 | 공동주택(다세대주택) · 대상 면적 40.22㎡ · 5층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 진현철 (2015.12.28. 매매, 거래가액 153,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 106,240,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 142,964,380원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 과거 근저당은 말소, 기준권리는 2020년 압류
과거 설정된 근저당권 3건은 모두 경매 전에 말소됐으므로 낙찰자가 인수할 현존 근저당권이 아닙니다. 말소기준권리는 2020년 4월 8일 강서구 압류이며, 이후의 국세·지방세 압류, 주택도시보증공사 가압류, 임차권등기 및 서울보증보험의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, LH는 대위·승계 신고
| 신고인 | 점유·권리 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이슬 실제 임차인 | 점유 부분 미상 | 미상 | 2021.06.21 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 한국토지주택공사 별도 임차인 수에 합산하지 않음 | 건물 전부 · 주거 임차권등기 | 120,000,000원 | 2018.12.11 / 2018.11.19 | 대항력 있음 우선변제 있음 보증기관 승계 |
실제 임차인은 이슬 1명으로 보고, 한국토지주택공사의 120,000,000원 신고는 이슬 보증금에 관한 대위·승계 중복신고로 봅니다. 따라서 두 사람의 보증금을 별도로 합산하면 안 됩니다. 한국토지주택공사의 전입일은 말소기준권리보다 앞서고 확정일자와 배당요구도 있어, 특별조건이 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다.
반면 이슬의 확인된 전입일 2021년 6월 21일은 말소기준권리인 2020년 4월 8일보다 늦어, 현재 확인된 내용만으로는 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 입찰 전 매각물건명세서와 임대차계약서를 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 64% 할인율만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 166,000,000원의 64%인 106,240,000원입니다. 그러나 동일 물건 또는 비교 가능한 면적의 최근 실거래 근거가 확인되지 않아, 최저가가 실제 시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 5세대 규모의 다세대주택은 개별 호수의 내부 상태·도로 조건·대지권·임대차 상태에 따라 가격 편차가 생길 수 있으므로 두 번 유찰됐다는 사실을 가격 메리트로 바로 환산해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 106,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,287,360원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 120,000,000원 | 103,952,640원 |
| 2. 경서농업협동조합 근저당 | 127,200,000원 | 0원 |
| 3. 신한은행 근저당 | 36,000,000원 | 0원 |
| 4. 국민은행 근저당 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 주택도시보증공사 가압류 | 8,085,000,000원 | 0원 |
| 6. 서울보증보험 신청채권 | 142,964,380원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당 룰상 임차보증금 부족분은 16,047,360원입니다. 다만 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행되면 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 당해세가 확인되면 임차보증금의 실제 배당액과 일반 룰상 부족분은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택인 다세대주택으로 이용 중이며, 2008년 9월 11일 사용승인된 철근콘크리트 구조 건물입니다.
- 입지. 화원중학교 동측 인근으로 다세대주택·단독주택과 각종 근린생활시설이 밀집한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 2호선·5호선 까치산역이 있습니다.
- 도로·토지. 토지는 완경사지대의 사다리형에 유사한 형태이며, 건물 남측 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·개별난방설비와 주차장이 구비되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지 지표. 토지면적 165.0㎡, 공시지가 2,998,000원/㎡이며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 전체 5세대의 소규모 다세대주택이고 최근 낙찰·실거래 근거가 없어, 재매각 가격은 현장 상태와 개별 수요를 보수적으로 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기 주체, 포기 범위와 임차권등기 말소 절차를 매각물건명세서 원문에서 확인하세요.
- 실제 임차인 1명 확인. 한국토지주택공사는 대위·승계 신고이므로 보증금을 중복 합산하지 말고, 실제 점유자 이슬의 계약서·보증금·확정일자·점유 범위를 확인하세요.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있는지, 있다면 임차보증금 배당액에 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격 조사. 감정가 64%만 보고 응찰하지 말고 인근 유사 다세대의 최근 거래, 매물 호가, 전세가와 내부 수리비를 별도로 조사하세요.
- 명도 계획. 임차권등기 말소와 보증금 청구권 포기가 점유자의 자진 인도까지 의미하지는 않으므로 인도명령·이사 협의 비용을 반영하세요.
- 현장 확인. 2층 201호의 채광·누수·주차·접근도로·내부 상태와 공용부분 관리 상태를 직접 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역과 임차권등기명령 내용을 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원*과 저가 매수는 별개의 문제”
이 사건의 첫인상은 보증금 120,000,000원의 대항력 있는 임차권 때문에 위험해 보이지만, 특별매각조건이 정상적으로 이행되면 한국토지주택공사 관련 미배당 보증금의 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 과거 근저당권도 이미 말소돼 주된 권리 위험은 제한적입니다.
다만 이것이 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 최저가는 감정가의 64%까지 내려왔지만 비교 가능한 최근 실거래 근거가 없고, 전체 5세대의 소규모 다세대주택이며 두 차례 유찰됐습니다. 실제 점유자 이슬의 보증금과 확정일자도 확인이 필요합니다. 결론은 “주된 인수는 특별조건으로 해소, 가격과 명도는 보수적으로 검증”입니다.
