수원지방법원 2024타경2103. 수원시 권선구 권선로357번길 78 소재 집합건물입니다. 사건의 용도 표기는 대지이지만, 등기와 감정평가상 실제 매각대상은 제1층 제101호·제102호·제103호의 제2종근린생활시설 (일반음식점)입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재되어 있으며, 세 호실은 현재 벽체 없이 연결된 하나의 빈 상가 공간입니다.
최초 감정가가 2,011,000,000원이라는 사실만 보면 현재 최저가 236,592,000원은 파격적으로 낮아 보입니다. 하지만 경매시장에서 중요한 것은 감정가 대비 할인율이 아니라 현재 시장에서 얼마에 거래되거나 얼마의 임대수익을 낼 수 있느냐입니다. 특히 이 물건은 6회 유찰됐고 현재 공실입니다. 따라서 저렴한 우량 상가로 단정하기보다, 반복 유찰의 원인을 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경2103 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선로357번길 78, 1층 101호 (서둔동 452 및 평동 193 소재) |
| 매각대상 / 용도 | 집합건물 제101호·제102호·제103호 일괄매각 · 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) · 사건 용도 표기 대지 |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 지하 5층 / 지상 7층 중 제1층 · 사용승인일 2022.08.11 |
| 현황 | 공실 · 3개 호실 사이 벽체 없이 한 공간 · 폐문상태 |
| 소유자 | 장정형 (2022.10.31 소유권이전, 등기상 거래가액 728,962,000원) |
| 감정가 | 2,011,000,000원 |
| 최저매각가 | 236,592,000원 (감정가의 11.76%, 6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 전북은행 / 1,400,932,805원 |
| 말소기준권리 | 2022.10.31 전북은행 근저당권 · 채권최고액 1,598,500,000원 |
| 근저당권 이전 | 2024.06.13 디에스엔피엘인베스트먼트대부주식회사 앞으로 이전등기 |
| 임차인 / 점유 | 조사상 임차인 없음 · 공실 |
| 매수인 권리 인수 | 0원 (현 권리분석 기준) |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 양도된 채권과 세금은 확인
권리관계의 중심은 2022.10.31 설정된 전북은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,598,500,000원이고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후의 임의경매개시결정과 수원시 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다.
특히 근저당권은 2024.06.13 확정채권양도에 따라 디에스엔피엘인베스트먼트대부주식회사로 이전등기되었습니다. 이는 기존 담보권의 권리자가 변경된 것으로, 새로운 독립적인 선순위 근저당이 추가된 것은 아닙니다. 근저당권 자체는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 신청채권자는 전북은행이고 배당계산에도 전북은행 명의가 사용되므로, 최종 채권자 및 배당수령권자의 지위는 원본 서류와 채권승계 관계를 대조해야 합니다.
임차인 조사상 등록된 임차인은 없으며, 상가도 공실로 기재되어 있습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금을 승계하는 구조는 확인되지 않습니다. 따라서 현재 권리분석상 실질취득금액은 낙찰가에 별도 권리 인수금액이 더해지지 않는 형태입니다. 다만 실제 취득 시 발생하는 세금·명도·관리비·수선비 등은 이 권리 인수액에 포함되지 않습니다.
② 가격 검토 — 감정가의 11.76%, 그러나 시세 할인율은 미확인
현재 최저매각가는 236,592,000원으로 감정가 2,011,000,000원의 11.76%입니다. 감정가 대비 하락 폭이 매우 크지만, 이는 어디까지나 감정평가액과 경매 최저매각가격의 차이일 뿐입니다. 최근 상가 실거래가나 실제 임대수익을 기준으로 한 할인율은 아닙니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 최저가 | 예상 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 11.76% | 236,592,000원 | 1,366,020,288원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 165,614,400원 | 1,436,004,202원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 5.76% | 115,930,080원 | 1,484,992,941원 | 0원 |
후속 회차는 유찰이 계속된다는 조건의 가격·배당 시나리오입니다. 실제 매각가격이나 매각기일을 보장하는 것은 아닙니다. 미배당액은 채권최고액 기준 추정치이며 매수인의 승계채무가 아닙니다.
현재 권리 인수액이 0원이므로 최저가에 낙찰된다는 가정하에서는 권리 인수분을 포함한 실질취득금액도 236,592,000원입니다. 그러나 취득세와 등록 관련 비용, 미납 관리비 중 법적으로 부담할 수 있는 부분, 시설 보수 및 재임대 비용은 별도로 검토해야 합니다. 실질취득금액이 시세보다 낮은지 여부는 여전히 검증되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 236,592,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,112,288원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 전북은행 명의 | 1,598,500,000원 | 232,479,712원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 236,592,000원 |
| 근저당 채권 미배당액 | — | 1,366,020,288원 |
최저매각가 236,592,000원에서 집행비용 4,112,288원을 제외하면 근저당권에 배당할 수 있는 금액은 232,479,712원입니다. 채권최고액 1,598,500,000원과 비교하면 부족액이 매우 크기 때문에 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.
다만 배당표의 근저당권자는 최초 설정자인 전북은행으로 표기되어 있고, 등기에는 2024.06.13 근저당권 이전이 기재되어 있습니다. 실제 배당수령권자는 채권양도 및 승계서류에 따라 확인해야 합니다. 또한 수원시 압류 관련 조세채권의 우선순위 등에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 수원역 남서측 근거리에 위치합니다. 주변에는 주거용 오피스텔과 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 역세권 인접 입지이지만, 상가의 실제 보행 동선과 점포 전면 노출 정도는 별도로 확인해야 합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 수원역도 근거리에 위치합니다. 남측 약 35m 도로와 북측 약 10m 도로에 접하는 입지로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 5층·지상 7층 건물이며, 사용승인일은 2022.08.11입니다. 위생·급배수·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 이용상태. 제101호·제102호·제103호는 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 현재 공실이며 벽체 없이 하나의 빈 상가 공간으로 구성되어 있습니다. 개별 호실별 이용이나 재구획 가능성은 건축물대장과 현장상태를 대조해야 합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(역세권1지구) 등에 속합니다. 토지정보상 면적은 1,170.7㎡, 공시지가는 3,511,000원/㎡이며, 이는 개별 상가 호실의 전용면적이나 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
- 규제. 시가지경관지구, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역, 과밀억제권역 등 관련 제한사항이 기재되어 있습니다. 토지정보상 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함되어 있으므로 구체적인 지정범위와 경매 취득에 대한 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 6회 유찰됐고 현재 임대차가 없는 공실 상가입니다. 주변 상업시설과의 경쟁, 실제 유효수요, 적정 월 임대료 및 재매각 가능가격에 따라 자산가치가 크게 달라질 수 있습니다. 감정가 대비 높은 할인율만으로 환금성이 양호하다고 볼 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 목록 확인. 제101호·제102호·제103호의 매각 포함 범위, 각 호실 전유면적과 대지권, 등기사항을 각각 확인해야 합니다. 주소에 나타난 제101호만을 매각대상으로 오인하지 않아야 합니다.
- 벽체 없는 3개 호실의 법적 구획. 실제 공간과 집합건축물대장·건축물현황도의 구획이 일치하는지, 추후 분할 사용이나 개별 임대가 가능한지, 소방·피난·설비 관련 제한이 있는지 확인해야 합니다.
- 실거래 및 수익가치 조사. 주변 유사 상가의 최근 거래가격, 실거래 면적, 공실률, 실제 임대료와 관리비를 확인한 뒤 적정 매수가격을 산정해야 합니다. 감정가의 11.76%라는 비율을 시세 할인율로 사용해서는 안 됩니다.
- 공실·명도 확인. 매각물건명세서에는 공실 및 폐문상태로 기재되어 있습니다. 입찰 전 실제 점유자 유무, 내부 상태, 시설물 잔존 여부와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 근저당권 양도 확인. 전북은행 명의 근저당의 디에스엔피엘인베스트먼트대부주식회사 이전등기와 경매신청채권자·최종 배당수령권자의 관계를 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 압류 및 세금 확인. 수원시 압류의 조세 종류와 법정기일, 우선배당 여부를 확인해야 합니다. 배당예상표는 조세채권의 실제 배당순위를 완전히 반영한 확정 배당표가 아닙니다.
- 공동담보 범위 확인. 전북은행 근저당 설정에는 서둔동 452 외 1필지 제101호 및 제103호의 공동담보가 기재되어 있습니다. 일괄매각 목록과 각 호실별 담보권 설정·말소 관계를 대조해야 합니다.
- 토지 및 용도 규제 확인. 일반상업지역·지구단위계획구역, 비행안전구역·소음대책구역 및 토지거래허가 관련 사항이 예정된 사용이나 취득에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 미납 관리비·시설비 확인. 공실이라고 유지비용이 없는 것은 아닙니다. 공용부분 관리비 체납 여부, 설비 상태, 임대 전 보수비용과 운영비를 별도로 점검해야 합니다.
- 경매 원본 확인. 매각물건명세서·등기부·건축물대장·현황조사서· 감정평가서·매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “11.76%에 살 수 있다”와 “싸게 사는 것”은 다르다
이 물건의 강점은 분명합니다. 말소기준 근저당과 후순위 압류가 매각으로 소멸하고, 조사상 임차인이 없으며, 예상 매수인 권리 인수액도 0원입니다. 근저당권의 미배당액이 크더라도 이를 매수인의 추가 부담으로 오인할 필요는 없습니다.
하지만 투자 관점의 결론은 별개입니다. 6회 유찰된 상가, 3개 호실 일괄매각, 벽체 없는 공실 상태, 확인되지 않은 실제 거래가격과 임대수익이 겹쳐 있습니다. 감정가 2,011,000,000원 대비 최저가 236,592,000원이라는 큰 차이만으로 시장가격보다 저렴하다고 판단하기 어렵습니다.
권리 인수는 낮지만 가격판단 위험은 높습니다. 이 물건은 최저가에 매수한다는 사실보다, 일괄매각된 상가 전체가 실제로 얼마의 임대수익을 만들고 얼마에 다시 거래될 수 있는지를 입증하는 일이 우선입니다. 현재로서는 가격 메리트 확인 전 입찰 보류·정밀 실사가 합리적인 결론입니다.
