수원지방법원 2024타경9739. 영통동 벽산아파트 225동 6층 603호 아파트입니다. 현재 소유자는 김인환이고, 말소기준권리는 2020.12.16. 이곡새마을금고 근저당권 110,000,000원입니다. 이후 설정된 김애라 근저당권 300,000,000원, 주택도시보증공사 가압류 260,000,000원, 경매개시결정과 국세 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리분석의 핵심은 등기부 후순위가 아니라 2017.03.21. 전입한 김영애입니다.

김영애의 전입일은 말소기준권리보다 약 3년 9개월 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 점유관계에 관한 구체 금액 자료도 없어 이 자료만으로 ‘대항력 있음’이라고 확정해서는 안 됩니다. 현 단계에서는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 만약 실제 대항력 있는 임차인이고 배당 후 돌려받지 못한 보증금이 남는다면, 매수인은 그 미배당액을 인수할 수 있으므로 실질취득액은 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 인수액으로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기부보다 먼저 확인할 임차인

말소기준은 2020.12.16. 설정된 이곡새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당권은 2024.11.04. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 느티나무제삼차유한회사의 근질권이 설정됐습니다. 후순위 김애라 근저당권과 주택도시보증공사 가압류, 국세 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 김영애의 전입은 말소기준보다 먼저이므로, 보증금과 실제 점유관계를 확인하기 전까지는 ‘인수 0원’으로 결론 내릴 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금이 핵심

보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 따라서 임차인 분석 대상은 김영애 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차인으로 신고된 것이 아니라 260,000,000원의 가압류 채권자로 등기돼 있습니다.

③ 시세 비교 — 표본상 89.5%, 단지명은 반드시 대조

제공된 실거래 표본은 84.84㎡ 거래 12건이며, 최근 12개월 평균은 591,166,666원, 최신 거래 지표는 590,000,000원입니다. 현재 최저가 529,000,000원은 최근 12개월 평균의 89.5%로, 표본만 놓고 보면 평균과 최신 거래보다 낮습니다.

따라서 지금 단계에서 “시세보다 싸다”고 단정하는 것은 이릅니다. 제공된 거래 표본 기준으로는 최저가가 최근 평균과 최신 거래보다 낮지만, 임차보증금 인수 가능성과 실거래 표본의 단지명 불일치가 모두 해소돼야 실질적인 가격 메리트를 계산할 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 529,000,000원 가정)

채권 합계 670,000,000원 중 예상 배당은 521,310,000원, 미배당은 148,690,000원입니다. 다만 국세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위로 차감될 수 있고, 김영애의 보증금·우선변제 여부가 확인되지 않아 실제 배당순서·배당액·매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시 배당 여력

유찰될수록 일반 채권자의 미배당액은 커집니다. 다만 위 시나리오의 매수인 인수액 0원 계산은 김영애의 보증금이 확인되지 않은 상태를 반영하지 못하므로, 낙찰가 하락을 그대로 실질취득가 하락으로 보면 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 청명초등학교 서측 인근, 주변은 아파트 대단지와 각종 근린생활시설이 소재하는 아파트지대이며 제반 입지여건은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입 가능, 인근 버스정류장과 근거리 청명역(수인분당선)이 있어 대중교통 이용은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트 벽식구조 18층 건물 중 6층. 위생·급배수·난방·도시가스·소화전·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·영통지구 지구단위계획구역이며, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 표기가 있습니다.
• 토지. 공시지가 3,265,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트, 지형은 평지·부정형입니다.
• 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김영애 보증금 확인. 보증금 액수와 현재 점유, 확정일자, 임대차계약서 내용이 실질취득액을 결정하는 핵심입니다.
• 대항력 확정 금지. 전입일은 선순위지만 보증금·확정일자·구체 점유자료가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 대조해야 합니다.
• 국세 압류 확인. 2025.05.28., 2025.10.27., 2025.11.26. 압류가 등기돼 있습니다. 당해세 해당 여부에 따라 배당순서가 변동될 수 있습니다.
• 실거래 단지명 대조. 경매 대상은 벽산아파트인데 실거래 표본 단지명은 풍림입니다. 동일 단지 여부를 확인하기 전에는 89.5% 수치를 최종 입찰 근거로 삼기 어렵습니다.
• 관리비·명도. 임차인의 실제 점유 여부와 공용부분 관리비 체납 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원문을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — 가격보다 먼저 ‘인수액’을 확정해야 한다

이 사건은 등기부만 보면 구조가 비교적 단순합니다. 말소기준권리 이후의 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하고, 신건 최저가 529,000,000원은 제공된 최근 12개월 실거래 평균 591,166,666원의 89.5%입니다. 그러나 김영애의 2017.03.21. 전입이 말소기준보다 앞서고 보증금이 미상이라는 점이 모든 가격 비교보다 먼저 해결돼야 합니다.

실제 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 남는다면 실질취득액은 낙찰가에 그 인수액을 더한 금액입니다. 반대로 보증금 인수 위험이 해소돼야 비로소 현재 최저가와 실거래를 정상적으로 비교할 수 있습니다. 여기에 실거래 표본 단지명도 벽산아파트와 일치하지 않으므로, 현재 단계의 결론은 “가격은 표본상 낮지만, 권리와 비교시세가 모두 확인 전”으로 정리하는 것이 안전합니다.