수원지방법원 2024타경60536. 수원시 영통구 매탄동 한국아파트 103동 702호, 전용 130.14㎡ 아파트입니다. 소유자 김진수는 2017년 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했고, 2022년 비엔케이캐피탈에 채권최고액 540,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 엔에이치농협캐피탈과 신천새마을금고의 가압류가 뒤따랐으며, 비엔케이캐피탈이 2024년 임의경매를 신청했습니다.
등기상 권리 구조만 보면 말소기준 근저당과 그 이후 가압류는 매각으로 소멸하는 형태입니다. 과거 농업협동조합중앙회와 애큐온캐피탈 근저당도 이미 말소되어 있습니다. 그러나 이 사건은 등기부보다 실제 점유자의 임차관계가 중요합니다. 2006년 전입자의 권리가 인정되고 배당받지 못한 보증금이 남으면, 그 잔액은 매수인이 인수할 수 있습니다. 이 여부가 밝혀지기 전에는 현재 최저가를 최종 취득비용으로 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경60536 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 동탄원천로1109번길 37, 한국아파트 제103동 제7층 제702호 (매탄동) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 130.14㎡ · 철근콘크리트구조 10층 건물 중 7층 |
| 단지 | 한국1 · 496세대 · 1994.01.17 준공 |
| 소유자 | 김진수 (2017.07.19 소유권이전, 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 | 633,000,000원 |
| 최저매각가 | 443,100,000원 (2회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 | 비엔케이캐피탈주식회사 |
| 경매 청구금액 | 465,575,616원 |
| 말소기준권리 | 2022.05.19 을구 3번 근저당권 · 채권최고액 540,000,000원 |
| 점유·임차 | HIRAMA YUKIKO · 2006.05.12 전입 · 보증금 및 확정일자 미상 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 점유자가 변수
현재 말소기준은 2022.05.19 비엔케이캐피탈 근저당권입니다. 이전의 농업협동조합중앙회 근저당(채권최고액 120,000,000원)과 애큐온캐피탈 근저당(채권최고액 300,000,000원)은 등기부상 이미 말소되었습니다. 2019년 국세 압류 역시 2019.06.25 해제로 말소되었습니다.
말소기준 이후 설정된 엔에이치농협캐피탈 가압류 59,689,474원, 신천새마을금고 가압류 205,144,398원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 이들 후순위 등기권리를 낙찰자가 그대로 인수하는 구조는 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 점유자 1명, 보증금이 핵심
현황조사에서 확인되는 실제 점유자는 HIRAMA YUKIKO 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니며, 별도의 중복 보증금 합산 대상도 아닙니다. 임대차보증금과 확정일자, 배당요구 여부를 확인하지 못한 상태이므로 매수인이 인수할 보증금의 존재 및 규모를 확정할 수 없습니다.
| 점유자 / 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| HIRAMA YUKIKO 702호 · 현황조사 |
2006.05.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 확정일자·배당요구 미상 |
해당 없음 |
특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고, 매각대금이 해당 임차인에게 배당되는 구조라면 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에 사실상 고정될 수 있습니다.
이 사건은 보증금 자체가 확인되지 않아 해당 구조의 적용 여부와 실제 인수액을 산정할 수 없습니다. 현재 최저가 443,100,000원만으로 저렴한 취득이라고 결론 내릴 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래는 높지만 실질취득은 미확정
한국1 아파트의 동일 전용면적 130.14㎡ 실거래 내역입니다. 전체 확인 거래는 7건이고, 최근 12개월 기준 거래 2건의 평균은 672,500,000원입니다. 가장 최근인 2026년 5월 거래가는 675,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 130.14㎡ | 4 | 675,000,000원 |
| 2025.07 | 130.14㎡ | 6 | 670,000,000원 |
| 2024.06 | 130.14㎡ | 10 | 590,000,000원 |
| 2023.10 | 130.14㎡ | 4 | 610,000,000원 |
| 2023.02 | 130.14㎡ | 2 | 550,000,000원 |
| 2022.12 | 130.14㎡ | 4 | 500,000,000원 |
| 2021.09 | 130.14㎡ | 10 | 585,000,000원 |
| 전체 평균 | 130.14㎡ | 7건 | 597,142,857원 |
| 최근 12개월 평균 | 130.14㎡ | 2건 | 672,500,000원 |
과거 거래까지 포함한 전체 평균은 597,142,857원이지만, 최근 거래 수준은 이보다 높습니다. 최근 거래 평균은 이전 거래군 대비 18.6% 상승한 것으로 나타납니다. 따라서 과거 평균만 사용하면 최근의 가격 수준을 낮게 평가할 수 있습니다.
현재 최저가는 최근 12개월 평균의 65.9%이고, 감정가는 633,000,000원입니다. 이 수치는 표면상 가격 차이가 크다는 의미지만, 미배당 임차보증금이 매수인에게 승계되는지를 반영하지 않은 비교입니다.
④ 예상배당표 (매각가 443,100,000원 가정 · 임차인 우선배당 미반영)
현재 최저가 낙찰을 가정한 조건부 배당 시뮬레이션입니다. 추정 집행비용을 차감한 잔액을 비엔케이캐피탈에 배당하고, 후순위 가압류 채권에는 배당이 없는 구조로 계산되어 있습니다. 다만 임차인 권리와 우선배당 여부가 확인되지 않아 실제 배당 결과와 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,831,000원 |
| 1. 근저당 · 비엔케이캐피탈 | 540,000,000원 | 436,269,000원 |
| 2. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 | 59,689,474원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신천새마을금고 | 205,144,398원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 804,833,872원 | 436,269,000원 |
| 채권자 미배당 합계 | — | 368,564,872원 |
예상 집행비용 6,831,000원과 근저당 배당 436,269,000원의 합계는 가정 매각대금 443,100,000원입니다. 당해세, 임차인 우선변제 및 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 채권자의 미배당금액은 매수인의 보증금 인수액과 서로 다른 개념입니다. 임차보증금 인수 여부는 별도 판단이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수위험은 남는다
현재는 2회 유찰되어 감정가의 70% 수준이며, 추가 유찰 시 최저가가 더 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 다만 해당 금액은 모두 낙찰가 자체의 변화일 뿐, 임차인의 미배당 보증금까지 포함한 실질취득비용의 변화가 아닙니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(70%) | 443,100,000원 | 436,269,000원 | 368,564,872원 |
| 3회 유찰 시(56%) | 354,480,000원 | 348,717,280원 | 456,116,592원 |
| 4회 유찰 시(44.8%) | 283,584,000원 | 278,813,824원 | 526,020,048원 |
낙찰가가 낮아질수록 임차인이 배당받지 못하는 보증금이 커지는 구조라면, 낙찰가 하락분이 그대로 실질취득비용 절감으로 이어지지 않습니다. 따라서 추가 유찰을 기다리는 전략보다 먼저 임차관계를 확정하고, 매수인이 실제로 부담하는 총액을 계산해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 수원시 영통구 매탄동 동수원중학교 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 아파트 단지까지 차량 출입이 가능하고, 인근에서 노선버스 등 대중교통을 이용할 수 있습니다. 북동측 동탄원천로1109번길과 단지 진입로가 연결됩니다.
- 건물. 1994.01.17 준공된 496세대 단지로, 본건은 철근콘크리트구조 10층 건물 중 7층입니다. 위생·급배수시설, 난방시설 및 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(원천지구) 등에 해당합니다. 과밀억제권역, 학교환경 보호구역 관련 제한도 확인 대상입니다. 공시지가 자료는 3,023,000원/㎡입니다.
- 건물 적합성. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 동일 전용 130.14㎡ 실거래는 2021년부터 2026년까지 7건이 확인됩니다. 최근 거래가격은 670,000,000원과 675,000,000원이며, 최근 거래군은 이전 거래군 대비 18.6% 상승한 것으로 나타납니다. 다만 거래 표본이 많지 않으므로 개별 호수의 상태와 실제 매수 수요를 함께 점검해야 합니다.
- 경매 이력. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.6회로 집계되어 있습니다. 현재 물건은 2회 유찰 상태이나, 유찰 자체가 실질취득비용의 할인이나 향후 낙찰 가능성을 보장하지는 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최우선 — HIRAMA YUKIKO의 임차관계 확인. 2006.05.12 전입과 관련한 실제 임대차계약, 보증금, 거주·점유 상태 및 대항요건 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부를 확인하고, 임차인이 배당으로 얼마를 회수할 수 있는지 따져야 합니다.
- 매수인 인수액 재산정. 임차인의 대항력이 인정되는지, 배당되지 않는 보증금이 승계되는지 확인한 뒤 낙찰가와 인수액을 합산한 실질취득비용을 계산해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 시세. 최근 12개월 실거래 평균 672,500,000원과 최신 거래 675,000,000원을 중심으로 판단하되, 인수액이 확정되지 않은 상태에서 최저가 443,100,000원만으로 저가 매수라고 판단하지 않아야 합니다.
- 배당순위 재검토. 비엔케이캐피탈 근저당의 예상배당 436,269,000원은 임차인 우선배당과 당해세 등이 반영되지 않은 수치입니다. 임차인 권리 확정 후 배당을 다시 계산해야 합니다.
- 점유·명도. 전입자의 실제 점유 및 임대차 지위와 명도 가능성, 인도명령 적용 여부를 확인해야 합니다. 인수되는 임대차가 있다면 단순 인도명령만으로 해결되지 않을 수 있습니다.
- 관리비·세금. 공용부분 체납관리비 등 매수인에게 부담될 수 있는 항목과 조세채권 관련 위험을 별도로 확인해야 합니다.
- 유찰 후 시나리오. 최저가가 354,480,000원 또는 283,584,000원으로 내려가는 경우에도 미배당 보증금 인수 가능성을 동일하게 검토해야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 임차관계 관련 서류를 직접 대조하고 매각기일 변경 여부도 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 65.9%보다 중요한 것은 인수할 보증금”
수원 매탄동 한국아파트 702호는 숫자만 보면 눈길을 끄는 물건입니다. 감정가 633,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 443,100,000원으로 내려왔고, 동일 면적 최근 실거래 평균은 672,500,000원입니다. 최근 거래가격도 상승 흐름을 보이고 있어 표면상 가격 차이가 분명합니다.
하지만 이 물건을 일반적인 권리 소멸형 경매와 같은 방식으로 평가해서는 안 됩니다. 2006.05.12 전입한 HIRAMA YUKIKO의 보증금이 미상이고, 말소기준 근저당은 2022.05.19에 설정되었습니다. 전입 시점이 앞서는 만큼 대항력 가능성을 검토해야 하며, 임차보증금이 배당되지 않고 남는 경우 그 잔액을 매수인이 인수할 가능성을 배제할 수 없습니다.
특히 인수형 임대차라면 낙찰가가 낮아져도 실질취득비용이 함께 내려가지 않을 수 있습니다. 따라서 현재 최저가가 최근 시세의 65.9%라는 사실만으로 저렴한 경매물건이라고 판단할 수 없습니다. 최종적으로 비교해야 할 가격은 최저가가 아니라 낙찰가와 미배당 인수액을 합산한 실질취득비용입니다.
등기권리의 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 임차보증금 인수 여부는 미확정입니다. 최근 거래가격이 긍정적인 요소라는 점은 인정하되, 보증금·대항력·배당요구를 확인하기 전까지 가격 메리트 판단을 보류하는 것이 합리적입니다. 이 물건의 승부처는 추가 유찰 횟수가 아니라 실제 얼마를 인수하는지 확인하는 것에 있습니다.
