수원지방법원 2024타경92076. 광교더샵 202동 13층 1303호가 경매에 나왔습니다. 소유자는 박상철 씨이며, 2021년 4월 소유권을 이전받을 당시 등기상 거래가액은 830,000,000원입니다. 이후 2022년 5월 데레사신용협동조합 명의로 채권최고액 885,600,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 경매개시결정과 가압류·압류가 이어진 구조입니다.

권리 관계만 살펴보면 매각으로 소멸할 권리들이 중심입니다. 그러나 점유인 여인심의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 국세 압류도 존재합니다. 또한 물건의 용도는 근린시설로 표시되어 있으나 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 따라서 단순히 같은 단지의 아파트 고가 거래와 비교하거나, 최저가 할인율만 보고 투자 가치를 판단하는 것은 적절하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

핵심은 2022.05.23 설정된 데레사신용협동조합 근저당권입니다. 앞서 설정된 수원농업협동조합·영등포농업협동조합의 근저당권과 김진순·신성모 명의 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준권리 이후의 롯데카드 가압류, 국세 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

다만 말소기준 근저당권은 2026.02.12 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기됐습니다. 경매신청 당시 채권자와 현재 등기상 근저당권자가 다르므로 실제 배당받을 채권자와 채권양도 관계는 입찰 전에 확인해야 합니다. 이는 근저당권의 우선순위가 새롭게 시작됐다는 의미는 아닙니다.

임차인·점유관계 — 전입은 후순위지만 보증금이 미상

여인심의 전입일은 말소기준 근저당권보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 낙찰자에게 대항할 수 없는 후순위 점유인입니다. 배당요구도 신청한 것으로 확인되지만, 보증금과 확정일자는 알 수 없어 실제 배당 가능액과 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다.

② 시세 비교 — 전체 평균 13.3억을 그대로 믿으면 안 된다

광교더샵의 최근 거래 12건 전체 평균은 1,330,833,333원입니다. 최신 거래는 2026년 10월 전용 84.29㎡의 1,560,000,000원입니다. 이 수치만 보면 최저가 467,600,000원이 매우 저렴하게 느껴질 수 있습니다.

하지만 거래 내역에는 전용 83.66㎡의 6억 원대 거래와, 전용 84.18~91.35㎡의 14억~16억 원대 거래가 함께 존재합니다. 면적과 가격대가 서로 다른 거래를 단순 평균한 값은 이 오피스텔 이용 물건의 적정 시세로 보기 어렵습니다. 특히 고가 거래의 정확한 건축물 용도와 거래 대상은 별도로 대조해야 합니다.

보다 직접적인 비교 대상은 본건 전용 83.6622㎡와 거의 일치하는 전용 83.66㎡ 거래 3건입니다.

같은 면적대 거래 3건은 650,000,000~675,000,000원에 형성되어 있습니다. 본건 감정가 668,000,000원은 이 거래 범위 안에 있으며, 현재 최저가 467,600,000원은 세 거래가격 모두를 하회합니다. 적어도 동일 면적대 거래를 기준으로는 최저가의 가격 경쟁력이 확인됩니다.

그렇지만 이 거래들이 모두 본건과 동일한 법적 용도, 이용상태, 권리조건의 물건인지 확인해야 합니다. 실제 거래 가능 가격은 내부 상태와 층, 용도별 수요, 점유관계에 따라 달라집니다. 특히 2026년 10월의 고가 거래를 83.66㎡ 거래와 직접 연결해 높은 시세차익을 예상하는 것은 피해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 467,600,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 근저당권 배당액은 채권최고액을 기준으로 한 계산이며, 실제 피담보채권액과 채권양도, 당해세·조세 우선순위, 임차인 최우선변제 여부에 따라 달라질 수 있습니다. 2026.02.12 근저당권 이전 등기에 따른 실제 배당 수령인도 확인이 필요합니다.

최저가에 매각되는 것으로 가정하면 집행비용 7,076,000원을 제외한 460,524,000원이 근저당권에 배당되는 구조입니다. 롯데카드 가압류에는 배당이 없고, 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.

전체 계산 대상 채권액 906,964,370원에 대해 예상 채권자 배당액은 460,524,000원이며, 미배당액은 446,440,370원입니다. 이는 채권자 측에 남는 미배당금으로, 매수인이 인수하는 금액과 구별해야 합니다.

회차별 가격·미배당 시나리오

현재 1회 유찰된 상태로 최저가가 감정가의 70%입니다. 추가 유찰이 발생하면 최저매각가가 더 내려가는 시나리오가 있습니다. 이때 채권자 미배당액은 증가하지만, 현재 권리분석상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 계산됩니다.

추가 유찰 가격은 가정 시나리오이며 확정된 향후 매각가격이 아닙니다. 각 회차의 미배당금은 근저당권 등 계산 대상 채권의 배당 부족액으로, 매수인 인수금과는 별개입니다.

이 사건에서는 대항력 있는 임차보증금을 승계하는 구조로 분석되지 않으므로, 회차가 내려가면 예상 실질취득금액도 함께 내려갑니다. 다만 추가 유찰을 전제로 가격 계획을 세울 때는 실제 매각 여부와 매각조건 변경 가능성을 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광교더샵은 원천호수 서측 인근의 주거·업무 복합지역에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 업무시설·오피스텔, 근린생활시설과 학교 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 남측 국도42번, 북동측 용서고속도로 흥덕IC, 북서측 신분당선 광교중앙역과 연계됩니다. 인근 버스정류장도 이용할 수 있는 입지입니다.
• 건물. 2018년 준공 단지로, 철근콘크리트구조 48층 건물 내 13층 물건입니다. 위생·급배수설비, 승강기, 공동현관 보안설비, 지하주차장 등을 갖추고 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 방3·거실·주방/식당·욕실2·드레스룸·다용도실 구조입니다. 다만 내부 접근이 제한되어 표준적인 이용상황을 기준으로 평가됐습니다.
• 용도 및 규제. 일반상업지역·광교지구 지구단위계획구역이며, 과밀억제권역·택지개발지구 등에 포함됩니다. 학교 관련 절대·상대보호구역 저촉 사항도 있어 실제 이용 및 용도변경을 계획한다면 규제를 확인해야 합니다.
• 토지. 평지의 사다리형 토지로 공동주택·업무시설 건부지에 이용되고 있습니다. 개별공시지가 자료는 ㎡당 5,024,000원입니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 내부 확인 제한에 따른 현장점검은 필요합니다.
• 환금성. 광교더샵은 686세대 규모이나, 본건은 감정평가상 오피스텔 이용 물건이므로 아파트와 동일한 환금성을 전제할 수 없습니다. 동일 면적대 거래 실적이 있다는 점은 긍정적이지만, 고가 거래와 저가 거래의 시장 구분을 먼저 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실거래 비교 대상 확인. 전체 거래 평균 1,330,833,333원과 최신 1,560,000,000원 거래만을 시세로 사용하지 마세요. 전용 83.66㎡의 650,000,000~675,000,000원 거래를 우선 검토하고 건축물 용도와 거래 유형이 실제로 같은지 확인해야 합니다.
• 여인심 점유관계 확인. 2022.11.10 전입으로 말소기준권리보다 후순위이지만 임대차 보증금과 확정일자는 미상입니다. 임대차계약, 점유 경위, 실제 사용자를 확인하고 매각물건명세서에 특별한 인수조건이 없는지 점검해야 합니다.
• 근저당권 양도 확인. 2022.05.23 설정된 데레사신용협동조합 근저당권이 2026.02.12 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 채권승계와 배당 관련 서류를 최신 등기사항과 대조해야 합니다.
• 조세채권 확인. 2025.07.04 국세 압류가 존재합니다. 2026.01.02 수원시 압류는 2026.06.23 말소됐지만, 국세 압류의 조세액과 법정기일은 별도 확인이 필요합니다. 실제 우선배당액에 따라 채권자 배당 구조가 달라질 수 있습니다.
• 입찰가격과 취득 부대비용. 최저가 467,600,000원은 동일 면적대 실거래 범위보다 낮지만, 취득세와 등기비용, 명도비용, 수리비와 금융비용은 별도로 계산해야 합니다. 최저가 자체가 최종 총투자금은 아닙니다.
• 명도 및 체납 관리비. 실제 점유인과 인도 일정, 협의 가능성을 확인해야 합니다. 관리비 체납이 있을 경우 공용부분 부담 여부를 구분하고 관리주체에 체납 내역을 확인해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 접근이 제한됐습니다. 방3 구조를 전제로 한 표준 이용상태와 실제 내부 상태가 다를 수 있으므로 수리 필요성, 누수와 설비 상태를 확인해야 합니다.
• 용도·대출 사전 검토. 근린시설 표기와 오피스텔 이용상태의 차이를 확인한 뒤 해당 유형에 대한 금융기관의 경락잔금대출 가능 여부와 담보인정 조건을 사전 검토해야 합니다.
• 매각기일 및 원본 대조. 2026.11.06 매각기일을 기준으로 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 매력적, 권리와 용도는 최종 확인”

광교더샵 1303호는 감정가 668,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저가 467,600,000원입니다. 말소기준권리 이후 전입한 점유인과 매각으로 소멸할 권리들이 중심이어서 예상되는 매수인 인수액은 0원입니다. 권리분석상 실질취득금액도 최저가와 동일합니다.

가격 비교에서는 큰 숫자보다 정확한 비교 대상이 중요합니다. 전체 평균 1,330,833,333원은 서로 다른 가격대가 혼재한 거래의 평균입니다. 본건과 거의 같은 면적인 83.66㎡ 거래를 보면 650,000,000~675,000,000원으로, 현재 최저가는 그보다 낮습니다. 동일 면적 거래가 동일 용도라는 점까지 확인된다면 가격상 긍정적인 근거가 됩니다.

그러나 보증금이 확인되지 않은 점유인, 국세 압류, 근저당권 이전 등기, 근린시설 표기와 오피스텔 이용상태의 차이, 내부 미확인이라는 변수가 남아 있습니다. 이 요소들은 최저가의 할인율만으로 해소되지 않습니다.

결론은 조건부 검토입니다. 권리상 예상 인수액이 없고 동일 면적대 실거래보다 낮은 최저가는 장점입니다. 반면 실제 이용 가능한 용도와 명도·세금·금융 조건을 확인하기 전에는 수익성을 확정하기 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 1회 유찰된 가격 자체가 아니라, 그 가격으로 어떤 용도의 물건을 어떤 점유조건에서 취득하느냐입니다.