광주지방법원 2025타경34427. 광주광역시 남구 봉선동 1121-13 제1층 제102호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 강선희이며 2015.11.03 소유권이전 등기를 마쳤고 거래가액은 85,000,000원입니다. 같은 날 광주농업협동조합이 채권최고액 67,200,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 뒤에는 한국삼공주식회사 채권최고액 30,000,000원, 선문그린사이언스주식회사 채권최고액 67,000,000원의 근저당권이 남아 있고, 2025.11.20 광주농업협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있으며, 매수인에게 별도로 승계되는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34427 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 봉선동 1121-13 제1층 제102호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 남구 봉선중앙로131번길 22 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 중 제1층 제102호 |
| 소유자 | 강선희 |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 109,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 58,568,702원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 인수 문제는 없습니다. 이번 경매에서 기준이 되는 권리는 2015.11.03 광주농업협동조합의 근저당권입니다. 이후 남아 있는 한국삼공주식회사와 선문그린사이언스주식회사의 근저당권 및 2025.11.20 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 배당 구조 — 신건에서도 후순위 미배당 발생
현재 최저매각가 109,000,000원을 매각대금으로 가정하면 집행비용 2,326,000원을 우선 반영한 뒤, 광주농업협동조합 67,200,000원과 한국삼공주식회사 30,000,000원이 배당되고, 선문그린사이언스주식회사는 67,000,000원 중 9,474,000원이 배당됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,326,000원 |
| 2. 근저당 · 광주농업협동조합 | 67,200,000원 | 67,200,000원 |
| 3. 근저당 · 한국삼공주식회사 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 4. 근저당 · 선문그린사이언스주식회사 | 67,000,000원 | 9,474,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 채권액은 164,200,000원, 총 배당액은 106,674,000원, 미배당액은 57,526,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
③ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가고 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 109,000,000원 | 106,674,000원 | 57,526,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 87,200,000원 | 85,230,400원 | 78,969,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 69,760,000원 | 68,104,320원 | 96,095,680원 | 0원 |
신청채권자 청구액은 58,568,702원입니다. 시나리오상 광주농업협동조합 배당액은 현재 회차, 1회 유찰, 2회 유찰 모두 67,200,000원으로 표시되어 청구액을 충족하는 것으로 계산돼 있습니다. 반면 후순위 채권의 미배당 폭은 유찰할수록 커집니다.
④ 현황·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 광주광역시 남구 봉선동 소재 남부경찰서 방림지구대 서측 인근이며, 공동주택·단독주택·근린상가 등이 혼재한 기존주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 본건 인근에 버스승강장이 소재합니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 건물구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 중 제1층 제102호이며, 외벽은 몰탈위페인트마감, 내벽은 벽지마감 등, 창호는 새시창호마감입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.
- 토지·도로. 세장형의 평지로 주거용 건부지로 이용 중이며, 남측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.
- 위반건축물. 위반 사항이 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2015.11.03 광주농업협동조합 근저당권과 그 뒤 권리의 매각 소멸 여부를 등기사항전부증명서 원본에서 다시 대조하세요.
- 임차관계 현장 확인. 현재 임차인은 확인되지 않지만 입찰 전 현황조사서와 매각물건명세서 및 실제 점유 상태를 다시 확인하세요.
- 가격 조사. 실거래 비교 없이 감정가나 유찰률만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 봉선동 일대 유사 다세대의 최근 거래와 매물을 별도로 비교하세요.
- 후순위 미배당 구분. 현재 회차에서 57,526,000원의 채권 미배당이 발생하더라도 이를 매수인 인수액과 혼동하지 마세요. 매수인 인수액은 0원입니다.
- 비용 확인. 배당표의 집행비용은 2,326,000원으로 추정되어 있으며, 실제 배당에서는 당해세 등으로 금액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리 안전성과 가격 매력은 따로 본다
이 사건의 권리관계 핵심은 명확합니다. 2015.11.03 광주농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 남아 있는 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이므로 권리 측면의 구조는 단순한 편입니다.
다만 현재 최저가 109,000,000원의 가격 적정성은 별도 문제입니다. 확인된 실거래 비교가 없어 이 가격이 시세 대비 싼지 비싼지는 단정하지 않는 것이 맞습니다. 현재 회차에서 채권 57,526,000원이 미배당되더라도 낙찰자가 그 금액을 떠안는 구조는 아니므로, 입찰 판단의 초점은 권리 인수 위험보다 실제 점유상태와 주변 시세 확인에 두는 편이 합리적입니다.
