광주지방법원 2025타경34681. 광주 서구 매월동 952-22의 토지와 작업장·저온창고·냉동창고·사무실·회의실·창고 등이 함께 걸린 물건입니다. 토지는 858.4㎡, 지목은 대, 준공업지역·일반물류단지이며, 감정평가상 풍암유통단지 안의 도소매판매장·창고시설·물류센터·자동차 관련시설 등이 형성된 지역입니다.
권리 구조의 기준점은 2023.11.10. 순천농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,824,000,000원이고, 현재 소유자는 농업회사법인주식회사백마농산입니다. 이 말소기준 이후 설정·등기된 근저당·가압류·압류와 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 말소기준보다 먼저 점유를 시작한 임차관계는 별도입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34681 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 매월동 952-22 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 작업장 · 저온창고 · 냉동창고 · 사무실 · 회의실 · 다용도실 · 창고 |
| 토지 | 858.4㎡ · 대 · 준공업지역 · 일반물류단지 · 평지 · 세로장방 · 중로각지 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사백마농산 |
| 감정가 / 최저가 | 2,058,379,400원 / 2,058,379,400원 (신건) |
| 청구액 | 1,550,283,825원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유가 핵심
과거 농업협동조합중앙회·광주은행·농협은행·해남농업협동조합 등의 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.11.10. 설정된 순천농업협동조합의 채권최고액 1,824,000,000원 근저당입니다. 이후 두레청과주식회사 60,000,000원, 주식회사호남청과 50,000,000원 근저당과 다수 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유관계 — 확정 인수 7,300만원 + 추가 미상
| 점유자 | 부분 / 용도 | 전입·점유일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안종상 | 주선(1),(2) | 2025.05.23 | 30,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 미상 |
| 김소영 | 주선(3) · 사무실 | 2025.05.26 | 20,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 |
| 주식회사 팜이슈 | 주선(4) · 사무실 | 2022.12.29 | 70,000,000원 | 2,000,000원 | 있음 | 미상 |
| 현철희 | 주선(5) · 사무실 | 2023.01.19 | 3,000,000원 | 300,000원 | 있음 | 미상 |
| 박준호 | 주선(6) · 사무실 | 2025.11.05 | 5,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 미상 |
| 농업회사법인 주식회사 참맑은 | 알수없음 | 2022.11.16 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 이현희 | 알수없음 | 2025.09.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 박주형 | 알수없음 | 2025.12.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 정영균 | 알수없음 | 2025.12.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
안종상과 김소영은 배당요구를 했고 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 팜이슈와 현철희는 말소기준 이전 점유자로, 배당표에서도 각각 보증금 전액이 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 농업회사법인 주식회사 참맑은은 더 이른 2022.11.16. 전입이면서 보증금이 확인되지 않아, 현재 계산된 73,000,000원만으로 최종 인수액을 확정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,058,379,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 22,983,794원 |
| 인수 · 주식회사 팜이슈 보증금 | 70,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 현철희 보증금 | 3,000,000원 | 0원 |
| 을구 14 · 순천농업협동조합 | 1,824,000,000원 | 1,824,000,000원 |
| 을구 15 · 두레청과주식회사 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 을구 16 · 주식회사호남청과 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 갑구 3 · 유한회사 우현상회 | 64,315,000원 | 64,315,000원 |
| 갑구 4 · 유한회사 민수상회 | 36,105,000원 | 36,105,000원 |
| 갑구 5 · 신용보증기금 | 922,026,500원 | 975,606원 |
| 갑구 8 · 농협은행 주식회사 | 32,236,363원 | 0원 |
| 갑구 9 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용 | 182,672,724원 | 0원 |
| 갑구 10 · 문정순 | 34,308,200원 | 0원 |
| 갑구 11 · 강경표 | 26,713,600원 | 0원 |
| 갑구 12 · 주식회사 광주은행 | 36,587,965원 | 0원 |
| 갑구 13 · 한국농수산식품유통공사 | 1,780,380원 | 0원 |
| 갑구 14 · 서울보증보험주식회사 | 46,000,000원 | 0원 |
| 갑구 16 · 김영범 | 75,465,000원 | 0원 |
| 갑구 19 · 서울보증보험 주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 3,492,210,732원, 배당액은 2,035,395,606원, 미배당은 1,456,815,126원입니다. 팜이슈·현철희 보증금 73,000,000원은 배당대금에서 지급되는 것이 아니라 매수인이 별도로 인수하는 구조입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 매월동 풍암유통단지 내에 위치하며, 주변은 중·소규모 도소매판매장, 창고시설, 물류센터, 자동차 관련시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 자유롭고 인근 도로망이 정비돼 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 1층은 작업장·저온창고·냉동창고, 2층은 사무실·회의실·저온창고·다용도실 등으로 이용되고, 별도 창고 및 저온창고가 포함돼 있습니다.
- 구조·설비. 주건물은 일반철골구조 철근콘크리트지붕 2층이며, 2층에는 천정형 시스템에어컨과 1·2층 운행 덤웨이터 설비가 있습니다.
- 토지. 준공업지역·기타유통업무설비(공산품집배송단지)·일반물류단지, 공시지가 852,600원/㎡, 평지·세로장방·중로각지입니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확정 인수 73,000,000원 반영. 낙찰가와 별도로 팜이슈 70,000,000원, 현철희 3,000,000원을 실질취득원가에 더해야 합니다.
- 농업회사법인 주식회사 참맑은 보증금 확인. 2022.11.16. 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 대항력 가능·미상으로 보고 실제 계약관계와 보증금을 확인해야 합니다.
- 점유구획 대조. 주선(1)부터 주선(6)까지 여러 점유자가 존재하므로 현황조사 내용과 실제 점유구획을 맞춰야 합니다.
- 배당요구 여부 구분. 안종상은 2026.03.04., 김소영은 2026.01.05. 배당요구를 했으며, 다른 점유자와 동일하게 취급해서는 안 됩니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 제시외 건물이 함께 매각되므로 현장 구조와 매각목록을 대조해야 합니다.
- 유찰 시에도 인수액 별도. 1회 유찰 매각가 1,646,703,520원, 2회 유찰 매각가 1,317,362,816원으로 내려가도 확인된 73,000,000원 인수 부담은 별도로 남습니다.
맺으며 — “낙찰가가 곧 취득가가 아니다”
이 사건은 등기부상 후순위 권리가 다수 붙어 있지만, 그 자체보다 말소기준 이전 임차관계가 핵심입니다. 팜이슈 70,000,000원과 현철희 3,000,000원은 배당표상 매수인 인수로 잡혀 있어 현재 신건 기준 실질취득가는 최소 2,131,379,400원입니다. 여기에 2022.11.16. 전입한 농업회사법인 주식회사 참맑은의 보증금이 아직 확정되지 않았으므로, 최종 인수부담은 더 커질 수 있습니다.
따라서 이 물건은 단순히 “후순위 권리가 소멸한다”는 이유만으로 안전형으로 볼 수 없습니다. 확정 73,000,000원 인수 + 선순위 보증금 미상 1명을 먼저 해소한 뒤, 낙찰가가 아니라 실제 인수액을 포함한 총취득원가 기준으로 판단해야 합니다.
