광주지방법원 2026타경30022. 광주 서구 치평동 중흥에스-클래스스카이31 6층 707호로, 사건상 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 압류 자체가 아니라 그보다 앞서 성립한 김태희의 임차관계입니다. 김태희는 2023.03.13 임대차계약, 주민등록, 점유개시, 확정일자를 모두 갖췄고 보증금은 87,000,000원입니다. 2025.03.28에는 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
말소기준은 2025.03.14 전주세무서장의 국 압류입니다. 김태희의 전입·점유가 그보다 약 2년 앞서므로 매각물건명세서에도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”하는 권리로 명시되어 있습니다. 따라서 이 사건에서 응찰가격을 판단할 때 기준은 76,000,000원의 최저가가 아니라 낙찰가 + 미배당 인수액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30022 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 치평동 1203-1 중흥에스-클래스스카이31 6층 707호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 최정태 |
| 감정가 / 최저가 | 76,000,000원 / 76,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김태희 / 94,597,753원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차인이 핵심
2019년 설정됐던 송이송이 명의 전세권 85,000,000원은 2023.03.14 해지를 원인으로 이미 말소되었습니다. 현재 분석의 중심은 그 전세권이 아니라 2023.03.13부터 점유·전입·확정일자를 갖춘 김태희의 임차권입니다. 이후 2025.03.14 국 압류가 말소기준으로 잡혔고, 2025.03.28 김태희의 주택임차권등기가 접수됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김태희 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2023.03.13 / 2023.03.13 | 87,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
김태희는 배당요구를 했고 확정일자도 갖췄으므로 우선변제를 받을 수 있습니다. 하지만 현재 76,000,000원 매각가 가정에서는 집행비용 1,768,000원을 먼저 공제한 뒤 74,232,000원만 배당됩니다. 보증금 87,000,000원과의 차액 12,768,000원은 매수인에게 남습니다.
③ 유찰돼도 ‘실질취득액’은 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 76,000,000원 | 12,768,000원 | 88,768,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 60,800,000원 | 27,694,400원 | 88,494,400원 |
| 2회 유찰 · 64% | 48,640,000원 | 39,635,520원 | 88,275,520원 |
이 표가 이 사건의 구조를 가장 잘 보여줍니다. 최저가가 76,000,000원에서 60,800,000원, 48,640,000원으로 내려가더라도 임차인에게 배당되지 못한 보증금이 12,768,000원 → 27,694,400원 → 39,635,520원으로 커집니다. 그 결과 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액은 88,768,000원 → 88,494,400원 → 88,275,520원으로 거의 고정됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 76,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,768,000원 |
| 1. 임차인 김태희 보증금 | 87,000,000원 | 74,232,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 김태희 | 94,597,753원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 중 74,232,000원이 배당되고 12,768,000원이 미배당으로 남아 매수인에게 인수됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 실제 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 주거용 아파트와 동일한 수요층으로 전제해서는 안 됩니다.
- 입지. 광주광역시청 남측 인근으로, 주변은 공공시설·업무용빌딩·근린생활시설 등이 형성된 중심상가지대입니다.
- 교통. 상무지구 내 간선도로망이 정비되어 있고 대중교통 이용도 편리한 것으로 평가됐습니다. 동측 편도 3차선, 남측 왕복 4차선 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 30층·지하 3층 건물의 6층 707호이며 사용승인일은 2014.09.22입니다. 위생·급배수·개별난방·냉방·소방·승강기·주차설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 비행안전제6구역(전술)에 포함됩니다. 공시지가는 2,269,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아니라 실질취득액 계산. 현재 회차 기준 76,000,000원 낙찰가에 12,768,000원 인수를 더한 88,768,000원을 기본 비용으로 보세요.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 낙찰가 60,800,000원이지만 인수액은 27,694,400원으로 늘어 실질취득액은 88,494,400원입니다. 2회 유찰도 같은 구조입니다.
- 김태희의 이중 지위 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 동일인입니다. 가장임차인 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 임대차계약·보증금 지급·점유관계를 원본으로 확인할 필요가 있습니다.
- 명세서상 인수조건 우선. 별도 확인으로 권리관계가 달라지기 전에는 “미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수”한다는 조건을 그대로 반영해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 입찰 목적에 맞는 이용·대출·전입 가능 여부 등을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 배당 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 이 사건의 숫자는 7,600만원이 아니라 8,876.8만원
이 물건은 신건 최저가가 76,000,000원이지만, 대항력 있는 김태희의 보증금 87,000,000원이 그보다 큽니다. 현재 매각가를 기준으로 임차인이 74,232,000원을 배당받고도 12,768,000원이 남기 때문에 매수인은 그 금액을 인수합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 88,768,000원입니다.
더 중요한 점은 유찰돼도 이 구조가 크게 바뀌지 않는다는 것입니다. 1회 유찰 시 실질취득 88,494,400원, 2회 유찰 시 88,275,520원으로 계산됩니다. 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당 인수액이 커지는 대항력 인수형이기 때문입니다. 여기에 임차인과 강제경매 신청채권자가 모두 김태희라는 특수관계 가능성까지 확인 대상입니다. 이 사건은 최저가보다 대항력·미배당·실질취득액을 먼저 봐야 합니다.
