수원지방법원 2025타경885. 오산시 원동 773-19, 도로명주소 오산로190번길 21에 있는 평화타운 관련 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 지상 8층이며, 근린생활시설 및 생활숙박시설로 이용 중입니다. 토지면적은 434.7㎡, 용도지역은 일반상업지역입니다.
이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 날짜는 2015년 7월 21일입니다. 이날 설정된 주식회사하나은행의 근저당권이 말소기준권리로 분석됩니다. 채권최고액은 1,800,000,000원이며, 건물과 원동 773-19 토지가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 설정된 근저당 관련 후순위 권리, 전세권, 주택임차권등기, 압류·가압류 및 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기상 권리 소멸과 현실적인 부동산 인도가 별개의 문제라는 점입니다. 건물 여러 층과 호실에 임차권등기가 반복적으로 나타나고, 현황조사와 매각물건명세서에도 다수의 관계인이 기재돼 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 단순히 최저가를 계산하는 일이 아니라 각 호실의 계약, 실제 점유, 배당요구, 보증금 반환 및 인도 가능성을 대조하는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경885 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 원동 773-19 경기도 오산시 오산로190번길 21 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 |
| 감정 이용상태 | 근린생활시설 및 생활숙박시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 평슬라브지붕 · 지상 8층 |
| 토지 | 434.7㎡ · 지목 대 · 일반상업지역 |
| 소유자 | 최순자 (단독소유) |
| 감정가 | 5,621,650,180원 |
| 최저매각가 | 3,935,155,000원 (감정가의 70%, 1회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 신청채권자 | 우종수 |
| 청구금액 | 53,780,821원 |
| 말소기준권리 | 2015.07.21 · 을구 1번 · 주식회사하나은행 근저당권 |
| 근저당 채권최고액 | 1,800,000,000원 |
| 별도 경매개시등기 | 2026.07.06 · 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사 · 2026타경53041 |
| 매각 조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2015년 하나은행
말소기준권리인 하나은행 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다. 이후 등기된 우종수·이홍덕·이봉숙의 전세권, 여러 호실의 주택임차권, 국민건강보험공단 압류, 진연진 가압류 및 경매개시결정도 후순위 권리입니다.
강상준의 50,000,000원 가압류와 정우호의 55,000,000원 가압류는 이미 말소됐으며, 동화성세무서장의 압류 역시 말소된 이력이 있습니다. 과거 설정됐던 하나캐피탈 근저당권 및 일부 주택임차권·전세권도 등기부상 말소된 상태입니다.
② 임차권 분석 — 다수 호실의 보증금과 점유관계
등기부상 현재 존속하는 주택임차권등기는 을구 24번, 26번부터 40번까지 총 16건입니다. 각 등기에 기재된 임차보증금을 합하면 794,500,000원입니다. 이는 등기된 미반환 보증금 등의 합계이지, 매수인이 그대로 인수할 금액이라는 뜻은 아닙니다. 또한 을구 32-1번은 박순봉 관련 임차권의 경정 부기이므로 별도 보증금으로 중복 계산하지 않습니다.
| 임차권자 / 호실 | 등기 보증금 | 전입일 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서영창 201호 · 을구 24 |
50,000,000원 | 2023.09.04 2021.11.01 |
후순위 | 배당 확인 | 없음 |
| 김도윤 205호 · 을구 26 |
50,000,000원 | 2021.07.19 2021.07.14 |
후순위 | 배당 확인 | 없음 |
| 김소정 302호 · 을구 27 |
44,500,000원 | 2022.04.11 2022.03.28 |
추가 확인 | 배당 확인 | 없음 |
| 박정근 401호 · 을구 28 |
45,000,000원 | 2019.10.04 2019.10.04 |
후순위 | 배당 확인 | 없음 |
| 이해준 702호 · 을구 29 |
20,000,000원 | 2019.11.27 2019.08.06 |
후순위 | 배당 확인 | 없음 |
| 김영애 208호 · 을구 30 |
45,000,000원 | 2022.10.24 2022.11.15 |
후순위 | 배당 확인 | 없음 |
| 임민경 804호 · 을구 31 |
55,000,000원 | 2022.10.14 2022.10.14 |
후순위 | 배당 확인 | 없음 |
| 박순봉·박미영 407호 · 을구 32 · 동일 등기 |
50,000,000원 | 2017.08.11 2017.08.11 |
후순위 | 배당 확인 | 없음 |
| 조원신 305호 · 을구 33 |
50,000,000원 | 2022.01.20 2022.01.20 |
후순위 | 배당 확인 | 없음 |
| 신철호 606호 · 을구 34 |
80,000,000원 | 2019.09.30 2022.07.13 |
후순위 | 배당 확인 | 없음 |
| 조가영 503호 · 을구 35 |
55,000,000원 | 2023.03.13 2023.03.13 |
후순위 | 배당 확인 | 없음 |
| 림설영 405호 · 을구 36 |
45,000,000원 | 2019.08.07 2019.07.15 / 2021.07.27 |
후순위 | 배당 확인 | 없음 |
| 이향미 605호 · 을구 37 |
50,000,000원 | 2022.02.28 2025.03.31 |
후순위 | 배당 확인 | 없음 |
| 김선자 402호 · 을구 38 |
55,000,000원 | 2017.10.25 2016.08.16 |
후순위 | 배당 확인 | 없음 |
| 정인엽 805호 · 을구 39 |
50,000,000원 | 2022.03.24 2022.03.24 |
후순위 | 배당 확인 | 없음 |
| 김기현 601호 · 을구 40 |
50,000,000원 | 2021.03.29 2021.03.29 |
후순위 | 배당 확인 | 없음 |
| 등기 보증금 합계 | 794,500,000원 | 주택임차권 16건 | 선순위 확인 없음 | 실제 배당 미확정 | 중복 승계 없음 |
대항력 표시는 2015.07.21 말소기준권리와의 선후관계를 중심으로 한 판단입니다. '후순위'는 모든 임대차상의 권리가 존재하지 않는다는 의미가 아닙니다. 우선변제 여부와 배당액은 실제 점유, 확정일자, 배당요구 및 법정 우선순위에 따라 달라집니다. 확인된 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고는 없습니다.
③ 전세권과 기타 점유자 — 실제 인도 난도가 높은 이유
현재 존속하는 전세권은 우종수 50,000,000원, 이홍덕 45,000,000원, 이봉숙 50,000,000원입니다. 모두 말소기준권리보다 뒤에 설정돼 매각으로 소멸하는 전세권으로 분석되지만, 전세권의 소멸만으로 해당 호실의 점유·반환 문제가 자동으로 종결되는 것은 아닙니다.
| 전세권자 | 대상 | 전세금 | 등기일 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 우종수 | 505호 | 50,000,000원 | 2021.02.23 | 매각 소멸 |
| 이홍덕 | 308호 | 45,000,000원 | 2022.07.08 | 매각 소멸 |
| 이봉숙 | 604호 | 50,000,000원 | 2024.01.04 | 매각 소멸 |
현황조사에는 사업장과 주거용 호실의 점유자 외에도 전입신고인, 배당요구자, 등기권리자 등이 함께 나타납니다. 이 가운데 보증금이 확인되지 않는 사람은 보증금 0원인 임차인으로 단정할 수 없습니다. 확인된 전입일이 말소기준권리 이후이더라도 실제 점유, 계약상 지위, 별도의 선순위 요건 충족 여부를 확인해야 합니다.
| 성명 / 점유 부분 | 보증금 / 차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 송호팩토리 (송호주) 평화타운 1층 47.7800㎡ |
10,000,000원 월 700,000원 |
2021.10.05 | 선순위 아님 | 미확정 | 없음 |
| XUAN CHENGZHE 101호 47.7800㎡ |
10,000,000원 월 700,000원 |
2023.11.01 | 선순위 아님 | 미확정 | 없음 |
| 권오현 배당요구 2025.04.08 |
미상 | 2017.01.02 | 요건 확인 | 미확정 | 없음 |
| 류정하 배당요구 2025.04.15 |
미상 | 2024.04.12 | 요건 확인 | 미확정 | 없음 |
| 한옥 배당요구 2025.04.01 |
미상 | 2019.12.12 | 요건 확인 | 미확정 | 없음 |
| 전연호 배당요구 2025.03.17 |
미상 | 2021.01.15 | 요건 확인 | 미확정 | 없음 |
| 강대현 배당요구 2025.04.04 |
미상 | 2022.02.28 | 요건 확인 | 미확정 | 없음 |
| 왕윤수 배당요구 2025.03.31 |
미상 | 2023.02.03 | 요건 확인 | 미확정 | 없음 |
| 김태우 배당요구 2025.04.09 |
미상 | 2023.06.28 확정 2021.05.14 |
요건 확인 | 미확정 | 없음 |
| 송인선 배당요구 2025.04.10 |
미상 | 2015.10.14 | 요건 확인 | 미확정 | 없음 |
| 박창희 배당요구 2025.04.15 |
미상 | 2025.04.02 | 요건 확인 | 미확정 | 없음 |
| 박희선 배당요구 2025.04.28 |
미상 | 2025.04.08 | 요건 확인 | 미확정 | 없음 |
| 진연진 배당요구 2025.06.19 |
미상 | 2025.06.27 | 요건 확인 | 미확정 | 없음 |
보증금 미상자의 대항력·우선변제는 계약서와 실제 점유·전입·확정일자 및 배당요구 내역을 확인해야 합니다. 표의 '요건 확인'은 대항력을 인정했다는 뜻이 아닙니다. 기재된 전입일은 모두 2015.07.21 이후이며, 선순위 대항력은 확인되지 않았습니다. 상가 점유자는 사업자등록·인도 시점 등 별도의 대항요건 확인이 필요합니다.
장수경, 김수삼, 고홍식, 한상노, 박용우, 최윤호, 정연옥, 박지은, 신윤구, 김진영, 정지민, 김승욱, 최종성, 사공 정, 장재훈, JIN YINGAI, KOIRALA BINOD, JIN SHANZI, LI SHANXIONG, LIN XUEYING, PIAO FENGXUE, JIN FUNYU, LIN SONG, AL AMIN MD SABBIR HOSSAIN, MIA MOMEN, JIN YOUQING, PIAO MEIXIANG, JIN FENGWEN, JIN GUANGYU, QIN MINGZI, PIAO XIANGFU, SHEN ZHEHAO, CAI YUNGANG, FANG ZHEJUN, BHATTARAI DIPAK, QUAN CHENGHAO, CUI RUIYUAN, BAI YUEMEI, SHEN MEIHUA 등의 명의가 기재돼 있습니다. 이들이 모두 독립된 임차인이라는 의미는 아니며, 실제 임차인·동거인·관계인 및 중복 전입 여부를 호실별로 확인해야 합니다.
④ 가격 분석 — 감정가 70%가 곧 저가 매수는 아니다
현재 회차 최저매각가는 3,935,155,000원으로 감정가 5,621,650,180원의 70%입니다. 그러나 이 물건은 일반 아파트가 아닌 근린생활시설·생활숙박시설 및 토지입니다. 감정가 대비 할인율만으로 시장가격 대비 유불리를 평가할 수 없습니다.
실질취득액 역시 확인된 인수 추정액 0원을 전제로 하면 3,935,155,000원입니다. 다만 이 금액은 취득세, 제세공과금, 명도 관련 비용, 시설 보수 및 기타 부대비용을 제외한 잠정치입니다. 보증금 미상 점유자와 실제 인도관계가 정리되기 전까지 확정 취득원가로 받아들여서는 안 됩니다.
| 매각 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 시나리오 미배당 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 70% | 3,935,155,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 2,754,608,500원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 1,928,225,949원 | 196,017,952원 | 0원 |
회차별 금액 및 미배당액은 제시된 배당 시나리오 기준입니다. 미배당액은 채권자에게 지급되지 못하는 금액으로, 곧바로 매수인이 인수할 금액을 의미하지 않습니다. 실제 배당순위와 인수관계에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 3,935,155,000원 가정)
현재 최저매각가를 그대로 낙찰가로 가정한 배당 추정입니다. 근저당권, 전세권, 신청채권 및 가압류 채권에 대한 산식상 배분과 소유자 잔여액을 나타냅니다. 실제 법원의 확정 배당표가 아니며, 임차권자에 대한 우선·최우선변제 및 조세채권 등이 반영되면 금액은 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 41,751,550원 |
| 1. 을구 1 · 하나은행 근저당권 | 1,800,000,000원 | 1,800,000,000원 |
| 2. 을구 17 · 우종수 전세권 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 3. 을구 22 · 이홍덕 전세권 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 4. 을구 25 · 이봉숙 전세권 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 5. 갑구 6 · 우종수 경매신청채권 | 53,780,821원 | 53,780,821원 |
| 6. 갑구 10 · 진연진 가압류 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 7. 갑구 11 · 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사 경매개시결정 | 53,780,821원 | 53,780,821원 |
| 잔여 · 소유자 교부(추정) | - | 1,790,841,808원 |
채권자 청구액 합계 2,102,561,642원, 산식상 채권자 배당액 2,102,561,642원, 미배당 0원, 소유자 잔여 1,790,841,808원입니다. 이 잔여액은 주택임차권등기 16건의 보증금 794,500,000원, 기타 임차인의 배당 및 당해세·최우선변제를 모두 반영한 확정 잔여가 아닙니다. 우종수의 전세권과 경매신청채권이 별도로 계산돼 있으므로 채권의 중복 여부도 확인해야 합니다.
⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 오산시 원동 소재 운암고등학교 서측 인근입니다. 주변에는 단독주택, 다가구주택, 근린상가 및 숙박시설 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 노선 수와 배차간격 등을 고려한 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 8층, 외벽은 화강석타일 등으로 마감됐습니다. 일부 위생·급배수·난방설비 및 승강기설비가 갖춰져 있습니다. 근린생활시설과 생활숙박시설이 함께 이용되는 구조입니다.
- 토지. 면적 434.7㎡, 지목 대, 일반상업지역입니다. 지형은 평지·부정형이며, 도로접면은 중로한면으로 기재돼 있습니다. 공시지가는 1,552,000원/㎡입니다.
- 도시계획. 도시지역·일반상업지역·성장관리권역·토지구획정리사업지구이며, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 기재돼 있습니다. 중로2류 및 소로2류에 접합니다.
- 건축물 상태. 감정평가 관련 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 공부상 용도와 실제 주거·숙박 이용의 적법성, 호실별 시설 상태 및 인허가 사항은 별도 확인해야 합니다.
- 환금성. 단순 주거용 아파트와 달리 건물의 혼합 용도, 호실별 임차관계, 숙박시설 관련 규제, 임대수익과 관리 부담을 함께 고려해야 합니다. 실제 매수층과 적정가격은 인근 유사 용도 거래를 기준으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2015.07.21 주식회사하나은행 근저당권을 기준으로 건물·토지 등기부의 권리 순서와 공동담보 범위를 확인해야 합니다.
- 현존 주택임차권 16건 대조. 등기된 호실, 보증금, 임차인, 확정일자, 주민등록일 및 배당요구를 매각물건명세서와 비교해야 합니다. 박순봉의 경정 부기를 독립된 채권으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
- 전세권 3건 확인. 우종수·이홍덕·이봉숙의 전세권 소멸 여부, 실제 점유, 전세금 반환 및 명도 문제를 각각 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자 조사. 전입신고만 확인되는 관계인과 배당요구자에 대해 계약서, 보증금 수수내역, 점유 호실 및 현재 거주 여부를 확인해야 합니다.
- 진연진 관련 채권관계 확인. 가압류 채권자와 임차 관련 배당요구자의 동일 명의 문제를 검토하고, 채권의 실질 및 중복 배당 가능성을 확인해야 합니다.
- 우종수 관련 채권 확인. 전세권 50,000,000원과 경매신청채권 53,780,821원이 별개 채권인지, 동일 채권의 다른 법적 표시인지 검증해야 합니다.
- 경매사건 관계 확인. 2025타경885 강제경매 외에 2026타경53041 임의경매개시결정이 등기돼 있습니다. 사건 병합·중복 경매 처리와 배당절차를 확인해야 합니다.
- 실질취득원가 검토. 확인된 인수액 0원 외에도 취득 관련 세금, 미납 공용관리비, 명도비용, 수리비용 및 운영비용이 발생할 수 있으므로 별도 예산을 마련해야 합니다.
- 복합용도·인허가 확인. 근린생활시설 및 생활숙박시설의 실제 용도, 건축물대장, 사용승인 관련 사항, 숙박시설 운영 가능 여부와 관계 법령을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 건물·토지 외 종물, 부속설비, 실제 호실별 점유 범위 및 매각에서 제외되는 시설이 있는지 매각물건명세서와 감정평가서 원본을 확인해야 합니다.
- 시세 및 수익성 확인. 감정가 대비 할인율 70%만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 최근 유사 건물 거래, 임대료, 공실 및 운영수익을 바탕으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — “인수 추정 0원 ≠ 쉬운 경매”
수원지방법원 2025타경885는 등기상 선순위 인수권리가 확인되지 않는다는 점에서 출발은 나쁘지 않습니다. 말소기준권리 이후 설정된 근저당 관련 후순위 권리, 전세권과 주택임차권등기는 원칙적으로 매각 소멸 구조입니다. 따라서 현재 파악된 권리관계와 배당 모형상 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.
그러나 이 사건을 단순한 권리관계의 경매물건이라고 평가하기는 어렵습니다. 현존 주택임차권등기 16건의 보증금 합계가 794,500,000원이고, 전세권 3건, 다양한 점유·전입 관계인, 보증금 미상 배당요구자 및 복수의 경매개시등기가 존재합니다. 진연진의 임차인·가압류 채권자 지위 중첩도 확인해야 합니다. 결국 권리 소멸 이후의 인도와 배당검증에 상당한 실무적 주의가 필요한 물건입니다.
가격 면에서도 현재 최저가 3,935,155,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로는 매력이 입증되지 않습니다. 유사 용도 실거래가격이 확인되지 않았고, 복합용도 건물의 임대수익 및 호실별 점유 현황을 반영한 평가도 필요합니다. 할인율은 확인되지만 시세 대비 가격 메리트는 미확정입니다.
종합적으로 이 물건은 등기상 인수 추정은 낮지만 임차관계와 명도·배당의 검증 난도가 높은 유형입니다. 호실별 실제 점유, 우선변제와 배당, 숙박시설 이용의 적법성, 시장가격까지 검증하기 전에는 적극적인 입찰 판단보다 보수적인 검토가 합리적입니다. 권리의 선후관계는 비교적 명확하지만, 거래의 안전성과 가격은 아직 확인해야 합니다.
