수원지방법원 2025타경1516. 경기도 수원시 팔달구 인계동 파비오더씨타 5층 업무시설 514호에 대한 임의경매입니다. 사건상 물건 용도는 근린시설로 분류되어 있으며, 감정평가상 집합건축물대장 용도는 업무시설(사무소)입니다. 감정평가에는 현황이 공실이라고 기재되어 있지만, 현황조사에는 주식회사 피엔피(박종현)의 임대차 내용이 기재되어 있습니다. 이 차이는 단순한 표기 문제로 넘기지 말고 실제 점유와 계약관계를 확인해야 합니다.
권리의 중심은 2023년 10월 31일 설정된 농협은행주식회사의 근저당권입니다. 채권최고액은 177,600,000원이며, 그 뒤에 등록된 학교법인 보필학원의 가압류와 수원시의 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 임차인은 말소기준권리 이후에 기재되어 대항력이 없는 것으로 조사되어 있으므로, 현재 배당 가정에서는 매수인 인수액을 0원으로 봅니다. 다만 인수액이 0원이라는 사실과 실제 점유·명도 부담이 없다는 것은 서로 다른 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1516 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 1125-1 파비오더씨타 5층 업무시설 514호 |
| 물건종류 / 면적 | 근린시설 분류 · 감정평가상 업무시설(사무소) · 5층 514호 · 임차 조사 면적 35.0200㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 17층 건물 |
| 소유자 | 윤혜영 (등기상 소유자, 거래가액 238,360,000원 · 매매 원인일 2020.07.22) |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 169,400,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 농협은행주식회사 / 152,905,293원 |
| 말소기준권리 | 2023.10.31. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 · 채권최고액 177,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 점유 현황 | 감정평가에는 공실·임대차 미상으로 기재, 현황조사에는 임차인 1명 기재 |
① 권리 흐름 — 말소기준권리와 후순위 권리
말소기준권리는 2023년 10월 31일 설정된 농협은행주식회사의 근저당권입니다. 이후 2024년 10월 2일 학교법인 보필학원의 가압류(청구금액 270,000,000원), 2024년 11월 15일 수원시의 압류, 2025년 8월 5일 임의경매개시결정이 등재되어 있습니다. 제공된 등기 권리분석상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
② 임차관계 — 보증금 90,000,000원, 대항력 없음으로 조사
| 임차인 | 점유부분 | 입점·전입일 / 확정일자 | 보증금·차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 피엔피(박종현) | 파비오더씨타 514호 · 35.0200㎡ | 2024.08.09 / 확정일자 미상 | 보증금 90,000,000원 / 월 820,000원 | 대항력 없음 | 확인 불가 | 승계 아님 |
조사상 임차인은 1명이며, 보증금 대위·승계에 따른 중복 신고로 분류된 건은 없습니다. 임차인의 기재일인 2024년 8월 9일은 말소기준권리 설정일인 2023년 10월 31일보다 늦으므로 대항력 없음으로 조사되어 있습니다.
다만 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 따라서 우선변제권 행사 여부나 실제 배당액을 확정할 수 없습니다. 임차인의 보증금 90,000,000원은 현황조사에 기재된 금액이며, 그 금액 전부를 매수인이 인수하는 것으로 계산하지는 않습니다. 실제 점유 여부, 임대차계약서, 사업자등록 관련 자료, 확정일자 및 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 169,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,171,600원 |
| 1. 근저당권 · 농협은행주식회사 | 177,600,000원 | 166,228,400원 |
| 2. 가압류 · 학교법인 보필학원 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가인 169,400,000원을 기준으로 집행비용 3,171,600원을 공제하면 근저당권에 배당되는 금액은 166,228,400원으로 산정됩니다. 채권최고액 177,600,000원과 비교하면 11,371,600원이 부족하고, 후순위 가압류 청구금액 270,000,000원에는 배당이 없는 가정입니다. 전체 채권액 447,600,000원 기준 예상 미배당액은 281,371,600원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 가정 | 예상 미배당 채권액 | 매수인 인수 가정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 169,400,000원 | 281,371,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 118,579,999원 | 331,480,121원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 83,005,999원 | 366,488,109원 | 0원 |
배당 시나리오에 표시된 금액은 각 회차의 가정값입니다. 실제 배당은 채권의 실제 잔액과 순위, 집행비용 및 법정 우선권 등에 따라 달라질 수 있습니다. 제공된 배당 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로, 임차인의 권리와 배당요구 여부를 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수인분당선 수원시청역 남동측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트·오피스텔·근린생활시설·학교·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 수원시청역이 있어 대중교통 접근은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조의 17층 건물 내 5층 업무시설 514호입니다. 위생·급배수설비, 개별 냉난방설비, 승강기·에스컬레이터, 화재탐지시설 및 지하주차장 등이 기재되어 있습니다.
- 토지이용계획. 인계동 1125-1·1125-3번지는 도시지역·중심상업지역이며, 방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역 등에 해당하는 것으로 기재되어 있습니다. 세부 제한사항은 관련 공부로 확인해야 합니다.
- 건축물 현황. 감정평가에는 공부와의 차이가 없고 위반사항이 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 공실이라는 감정평가 내용과 임차인이 기재된 현황조사 내용은 서로 대조해야 합니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아닌 업무시설·근린시설 분류의 집합건물입니다. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 유사 업무시설의 거래가격과 임대수요를 확인하기 전에는 환금성이나 적정 매수가를 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 감정평가에는 공실로 기재되어 있지만 현황조사에는 주식회사 피엔피(박종현)의 임대차 내용이 있습니다. 현장 방문을 통해 실제 점유자와 사용 상태를 확인하세요.
- 임대차 서류 확인. 보증금 90,000,000원과 월 차임 820,000원, 기재일 2024.08.09를 기준으로 임대차계약서·사업자등록 관련 자료·확정일자·배당요구 여부를 확인하세요. 현재 자료만으로 우선변제권이나 실제 배당액을 확정할 수 없습니다.
- 근저당 채권액 확인. 채권최고액은 177,600,000원이고 신청채권자의 청구액은 152,905,293원입니다. 두 금액은 서로 다르므로 실제 채권 잔액과 배당관계를 확인하세요.
- 시세와 임대수익 검증. 감정가 대비 최저가가 70%라는 이유만으로 저렴하다고 판단하지 마세요. 유사 업무시설의 최근 거래가격, 임대료 수준과 공실 상태를 함께 확인하세요.
- 관리비·명도 비용 확인. 관리비 체납 여부와 공용부분 미납액, 실제 점유자가 있을 경우의 인도·명도 절차 및 비용을 별도로 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 자료를 대조한 뒤 최종 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “입찰 안전”은 다릅니다
수원지방법원 2025타경1516은 감정가 242,000,000원, 최저매각가 169,400,000원으로 한 차례 유찰된 업무시설·근린시설 분류의 물건입니다. 말소기준권리 이후의 임차인 기재는 대항력 없음으로 분류되어 매수인 인수액은 0원으로 산정되지만, 현황조사의 임차인 기재와 감정평가의 공실 기록이 서로 다르다는 점은 반드시 확인해야 합니다.
또한 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 비교 가능한 실거래 근거가 확인되지 않았기 때문입니다. 예상 배당에서는 미배당 채권액이 281,371,600원으로 산정되지만, 이는 매수인의 인수액과는 별개의 문제입니다. 권리상 인수액은 0원으로 가정하되, 점유·임대차·배당요구·시세를 확인한 뒤 입찰 여부와 가격을 결정하는 것이 핵심입니다.
