수원지방법원 2025타경55449. 용인시 처인구 모현읍 능원리 ‘삼화드림빌’ 103동 2층 101호, 전용 66.44㎡의 도시형 생활주택(다세대주택)입니다. 감정가 190,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 133,000,000원으로 내려왔습니다.

겉으로는 감정가의 70%까지 내려온 물건이지만 권리 구조는 단순하지 않습니다. 현재 소유자 민시영 씨는 2021.06.30에 거래가 230,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 시기 박현숙 씨의 210,000,000원 전세계약 관련 권리가 설정되었습니다. 이후 임차권등기가 이루어졌으며, 2024.09.09 경기신용보증재단 가압류가 말소기준권리가 되었습니다.

박현숙 씨의 전입·점유 개시일은 말소기준일보다 빠르고 확정일자도 갖추고 있어, 원칙적으로는 낙찰자가 보증금 미배당액을 인수할 수 있는 구조입니다. 그런데 2026.06.10 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 이 위험을 실질적으로 해소하는 핵심 문서입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심

다만 확약은 박현숙 씨의 해당 임차보증금에 관한 권리에 적용되는 것이며, 다른 임차인이나 별도 점유자의 독립된 권리까지 자동으로 소멸시키는 것은 아닙니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 박현숙 1명이고, 별도의 추가 임차인은 확인되지 않습니다. 주택도시보증공사는 관련 권리의 승계·양도 관계에 있는 보증기관으로, 같은 보증금 210,000,000원을 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

② 임차인 권리분석 — 실제 임차인 1명

전세권 210,000,000원과 임차권등기 보증금 210,000,000원은 같은 임대차 관계에 연결된 권리로 보아야 합니다. 주택도시보증공사의 전세권 이전 기록과 강제경매 신청도 별개 임차인이 추가로 발생했다는 의미는 아닙니다.

③ 시세 비교 — 하락 추세와 거래 공백을 함께 봐야 한다

삼화드림빌(103동)의 확인된 실거래는 총 4건입니다. 전체 거래 평균은 208,250,000원이지만, 과거 고가 거래가 포함되어 있습니다. 보다 최근인 2024.08 거래 2건의 평균은 187,500,000원이고, 최신 거래가격은 185,000,000원입니다.

2024.08의 185,000,000원 거래는 전용 62.32㎡로 본건 66.44㎡와 면적이 다릅니다. 동일 전용면적 66.44㎡의 2024.08 거래가격은 190,000,000원입니다.

최근 거래 표본 평균 187,500,000원 대비 최저매각가 133,000,000원은 70.9%입니다. 최신 거래 185,000,000원과 비교해도 약 71.9% 수준입니다. 확약이 적용되어 인수액이 0원이라면, 과거 실거래와 비교한 가격 차이는 분명 존재합니다.

이 건물은 8세대 규모의 다세대주택으로, 대규모 아파트 단지보다 비교 가능한 거래 표본이 제한적입니다. 층·면적·내부 상태에 따른 가격 차이도 확인해야 합니다. 감정가 190,000,000원과 전체 평균 208,250,000원만으로 시세 할인폭을 크게 평가하는 것은 적절하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 가정)

제시된 배당 추정에 따르면 매각대금 133,000,000원은 집행비용과 임차보증금 배당에 전액 사용됩니다. 주택도시보증공사의 경매신청 채권은 같은 보증금 관련 권리와 중복될 수 있으므로 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영된 추정치입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약 유무에 따라 결론이 바뀐다

이 물건은 확약 적용 여부에 따라 실질취득가가 크게 달라집니다. 확약이 유효하면 낙찰가 하락은 취득비용 감소로 이어집니다. 반면 확약이 적용되지 않는다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나 실제 부담 총액은 210,000,000원 안팎에 머무는 구조입니다.

확약 미적용 실질취득가 = 해당 회차 최저매각가 + 미배당 보증금 인수추정액. 집행비용 추정액에 따른 차이가 포함되어 있습니다. 확약이 유효하게 적용될 때는 각 회차의 실질 인수액이 0원이므로, 위 표의 최저매각가가 취득가액 비교 기준입니다. 취득세·명도비용 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 능원초등학교 동측 인근에 위치하며, 주위에 아파트·다세대주택·단독주택·학교·근린생활시설이 혼재합니다. 전반적인 주위환경은 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근과 출입이 용이하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 단지 내 약 6~8m 포장도로가 주변 간선도로와 연결됩니다.
• 건물. 2012.04.13 사용승인을 받은 철근콘크리트조 5층 다세대주택입니다. 도시가스 난방, 기본적인 위생·급배수설비가 있으며 승강기는 설치되어 있지 않습니다.
• 토지. 사다리형 평탄지이며 제1종일반주거지역에 속합니다. 공시지가는 859,100원/㎡입니다.
• 규제. 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·상대보호구역 등의 제한이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가되었습니다.
• 환금성. 8세대 규모로 대단지보다 거래 표본이 적습니다. 확인된 거래는 2021~2024년 4건이며 최근 거래군의 가격 하락 추세가 나타나므로 재매각 시 가격과 매수 수요를 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.06.10 제출된 확약서의 원문, 제출 주체, 적용 보증금, 대항력 포기 및 임차권등기 말소 범위를 확인해야 합니다. 이 물건의 실질 인수액 0원 판단을 좌우하는 가장 중요한 사항입니다.
• 보증기관 승계관계 확인. 주택도시보증공사와 박현숙 씨 사이의 권리 양도·승계 범위를 확인하세요. 동일한 210,000,000원 보증금을 중복 계산해서는 안 되며, 확약 밖에 독립적으로 남는 권리가 없는지 검토해야 합니다.
• 임차권등기 말소 확인. 등기부상 2023.08.21 임차권등기에 대한 확약 효력이 실제 매각·배당 및 등기 말소 절차에 반영되는지 확인해야 합니다.
• 현재 점유 상태 확인. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 점유자를 확정할 수 없습니다. 현장조사와 매각물건명세서를 통해 점유·인도 관계를 확인하세요.
• 세금 및 공과금 확인. 2026.04.21 국의 압류가 있으므로 조세채권의 배당 및 당해세 문제를 확인해야 합니다. 체납 관리비와 공용부분 부담도 별도로 조사하세요.
• 현재 시세 재확인. 최신 확인 거래가 2024.08이고 거래 추세가 -18.1%입니다. 오래된 실거래 평균과 감정가만을 기준으로 응찰가를 산정하지 말고 현행 매도 호가·거래 사례를 대조하세요.
• 유찰 시나리오 검토. 현재 1회 유찰 상태이며, 같은 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 추가 유찰을 당연시하지 말고 확약 확인 결과와 목표 취득가를 함께 판단하세요.
• 원본 대조. 입찰 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 확약서 원본을 재확인해야 합니다.

맺으며 — “확약서가 가격 경쟁력을 결정한다”

이 물건은 단순히 감정가에서 30% 낮아진 다세대주택이 아닙니다. 210,000,000원의 선순위 임차보증금과 대항력 포기 확약서가 권리분석의 중심에 있습니다.

확약서가 유효하게 적용된다면 매수인이 떠안을 보증금은 실질 0원이고, 133,000,000원의 최저매각가는 최근 확인 거래 평균 187,500,000원의 70.9%입니다. 이때는 과거 거래와 비교한 가격상 여유가 존재합니다.

그러나 확약이 인정되지 않는다면 현재 회차 실질취득액은 212,662,000원까지 증가하며, 최저가만으로는 가격 메리트가 없습니다. 또한 -18.1%의 거래가격 하락 추세, 2024년 이후 확인 거래의 공백, 8세대 다세대주택의 제한적인 거래 표본도 고려해야 합니다.

따라서 결론은 “확약 확인이 선행되는 조건부 검토 물건”입니다. 권리상 인수가 해소되는지부터 확정하고, 하락 추세를 감안한 현행 시세를 검증한 뒤 응찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다. 확약의 효력을 충분히 확인하기 전에는 낮아진 최저매각가만 보고 접근해서는 안 됩니다.