서울남부지방법원 2025타경11199. 문래동1가 센터플러스 6층 615호이며 감정평가상 공장으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 824,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가격은 659,200,000원입니다. 등기상 말소기준은 2020.04.08. 우리은행 근저당 680,400,000원이고, 뒤이어 설정된 우리은행 근저당과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유자 김영문은 2024.07.05. 전입해 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사상 대항력은 없음으로 정리됩니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 관계와 실제 명도 협의 조건은 별도 확인이 필요합니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11199 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 문래동1가 39 센터플러스 제6층 제615호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(기타) · 공장으로 이용 중 · 11층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 이초선 · 2013.10.08. 매매 · 거래가액 400,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 824,000,000원 / 659,200,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 청구금액 | 725,329,464원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구 인쇄설비 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2020.04.08. 설정된 우리은행 근저당 680,400,000원이 말소기준입니다. 그 뒤 2020.09.28. 추가 근저당 180,000,000원, 서울신용보증재단 가압류 23,540,313원, 관악구 압류, 경매개시결정, 신용보증기금 가압류 69,191,847원, 국민건강보험공단·영등포구 압류가 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인·점유자 분석
| 점유자 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영문 | 전부 | 2024.07.05 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
전입일 2024.07.05.은 말소기준 2020.04.08.보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않더라도 현재 자료상 매수인이 그 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 만큼 배당표의 세부 순위와 명도 협상에는 변동 여지가 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가격 659,200,000원은 감정가 824,000,000원의 80%입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래가격이 없어, 감정가 대비 20% 낮다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 실질취득액은 인수액이 0원이므로 현재 최저가와 같은 659,200,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 659,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,992,000원 |
| 1. 을구 4번 근저당 · 주식회사우리은행 | 680,400,000원 | 650,208,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 주식회사우리은행 | 180,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 10번 가압류 · 서울신용보증재단 | 23,540,313원 | 0원 |
| 4. 갑구 13번 가압류 · 신용보증기금 | 69,191,847원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 953,132,160원 중 예상 배당액은 650,208,000원이며 미배당은 302,924,160원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 당해세와 임차인의 최우선변제 여부는 현재 계산에 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 현재 공장으로 이용 중이며 토지도 공장 및 근린생활시설 건물부지로 이용되고 있습니다.
- 주위환경. 영등포초등학교 남서측 인근으로 관공서, 제조공장, 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 신도림역이 있습니다.
- 건물. 2004.04.21. 사용승인을 받은 철근콘크리트조 11층 건물 내 6층 615호이며 승강기·스프링클러·주차시설 등이 설치돼 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·준공업지역이며 공시지가는 5,107,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 철도보호지구, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등이 포함 또는 저촉되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 659,200,000원이 시세 대비 저렴한지 별도로 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 김영문의 전입은 후순위지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 명도 조건과 실제 사용관계를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부와 금액에 따라 실제 배당 순서가 달라질 수 있습니다.
- 일괄매각 범위. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구 인쇄설비가 포함되므로 현존 여부·상태·철거 또는 활용 비용을 확인해야 합니다.
- 보증금 조건. 특별매각조건상 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 용도·규제 확인. 공장 이용 및 준공업·일반상업지역, 철도보호지구 등 토지이용 규제의 실제 사업상 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 공고를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격과 공장 운영성은 따로 본다
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2020.04.08. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 2024.07.05. 전입한 김영문은 후순위이므로 대항력이 없으며 현재 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 최저가 659,200,000원이 시장가격보다 낮은지는 실거래 자료가 없어 검증되지 않았습니다.
또한 채권총액 953,132,160원 가운데 현재 매각가에서 302,924,160원이 미배당되고, 세금 압류 3건의 실제 우선배당 여부도 남아 있습니다. 특별매각조건의 20% 보증금과 인쇄설비 포함 일괄매각까지 감안하면, 권리 인수 위험보다 가격 검증·설비 상태·점유 및 공장 활용성이 핵심 확인사항인 사건입니다.
