수원지방법원 2025타경56967. 경기도 용인시 처인구 양지면 주북리 89-1에 소재한 공장 및 토지 물건입니다. 감정평가상 건물은 일반철골구조 평스라브지붕 4층 건물로, 지하층은 공장·기계실, 지상층은 공장·휴게실·사무실 등으로 이용됩니다. 등기상 중소기업은행의 2019년 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 다수의 근저당권·가압류·압류가 설정되어 있습니다. 이들 권리는 매각으로 소멸하는 구조로 분석되지만, 등기상 권리가 소멸한다는 사실과 채권이 모두 배당된다는 사실은 다릅니다. 현재 배당 가정에서는 채권자들에게 상당한 미배당이 발생합니다.

가격을 판단할 때도 주의가 필요합니다. 최저매각가는 감정가의 70%까지 내려왔지만, 공장·토지의 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 경쟁력이나 투자 메리트를 단정할 수 없습니다. 이 사건은 매각 대상의 범위, 임차·점유 관계, 세금 압류, 실제 시장가치를 함께 확인해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리와 다수의 후순위 권리

말소기준권리는 2019.08.27. 설정된 중소기업은행 근저당권(채권최고액 2,280,000,000원)입니다. 그 이후 설정된 추가 근저당권과 다수의 가압류·압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 기존 신한은행 근저당권 및 국민은행 근저당권은 등기부상 이미 말소된 내역이 있습니다.

② 임차·점유 관계 — 보증금과 관계인 여부 확인

조사상 임차인 또는 점유 관계가 3건 확인됩니다. 제공된 권리분석상 세 건 모두 대항력이 없는 것으로 분류되어 있고, 보증기관 대위·승계로 인한 중복신고는 확인되지 않습니다. 다만 김경희는 보증금이 미상이며, 등기상 권리자·채무자와 동일인으로 기재되어 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제기되어 있습니다. 이는 단정할 수 없으므로 매각물건명세서와 현황조사서, 관련 계약서 및 등기 원본을 대조해야 합니다.

배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 그러나 이는 임차 관계와 매각 범위 등을 최종 확인하기 전의 계산값입니다. 보증금이 미상인 임차 관계와 실제 점유 현황은 별도 확인이 필요하며, 인도·명도 비용 및 일정도 입찰 판단에 반영해야 합니다.

③ 시세 비교 — 실거래 비교자료가 없어 가격 메리트 판단 불가

이 물건은 일반 주거용 부동산이 아니라 공장 건물과 토지가 결합된 물건입니다. 현재 확인된 자료만으로는 면적·용도·입지·건물 상태가 유사한 공장·토지의 실거래가를 비교할 수 없습니다. 따라서 감정가 3,305,542,180원이나 최저매각가 2,313,880,000원을 시장가치와 동일하게 취급해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (현재 최저매각가 2,313,880,000원 가정)

배당 가정상 집행비용 25,538,800원, 채권자 배당 2,288,341,200원이며, 소유자 잔여 교부액은 0원입니다. 채권 총액 4,169,541,720원 중 1,881,200,520원이 미배당으로 계산됩니다. 실제 배당은 법정 우선권, 당해세, 최우선변제 및 매각 절차의 확정 내용에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·건물·토지 및 환금성 메모

• 입지. 감정평가상 용인JC 남동측 인근으로, 주변에 중소규모 공업용 부동산·근린생활시설·농경지가 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 대체로 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물 이용. 지하층은 공장·기계실, 지상층은 공장·휴게실·사무실 등으로 이용되며, 옥탑에는 물탱크실·계단실 등이 있습니다. 위생·급배수·승강기·화재탐지 및 경보·소화전 설비가 기재되어 있습니다.
• 토지 규제. 도시지역·자연녹지지역이며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역 및 수질보전특별대책지역 관련 제한이 기재되어 있습니다. 향후 이용계획과 인허가 가능 여부를 해당 관청에서 확인해야 합니다.
• 토지 형상과 도로. 토지 정보상 평지·부정형·소로 한 면 접면으로 기재되어 있습니다. 실제 차량 동선, 대형 차량 진입, 하역 공간 및 도로 이용 조건은 현장 확인이 필요합니다.
• 매각 범위. 일괄매각 및 기계기구 포함 기재가 있습니다. 제시외 건물과 관련해서는 미평가 제시외 건물이 매각에서 제외된다는 단서가 있으므로 감정평가서와 매각물건명세서에서 포함·제외 대상을 반드시 대조해야 합니다.
• 공동담보 토지. 등기상 공동담보 목록에 주북리 88-8·89-1·89-10이 기재되어 있습니다. 실제 경매 매각 대상 토지 목록과 각 필지의 면적·경계·이용 현황을 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 환금성. 공장 및 토지가 결합된 물건이므로 일반 주거용 부동산과 동일한 기준으로 거래가격을 추정하기 어렵습니다. 유사 공장 거래사례와 임대수요, 기계기구의 실제 상태 및 활용 가능성을 별도로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 시세 검증. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 저렴하다고 판단하지 마세요. 유사 공장·토지의 거래사례와 감정평가의 전제, 건물·토지별 가치 및 기계기구의 평가 범위를 확인하세요.
• 임차인 및 점유 확인. 김경희의 보증금 미상·관계인 가능성을 우선 확인하고, 주식회사 제이엠헬스 및 주식회사 제이엠메디솔루션의 실제 점유 범위, 계약 조건, 인도 가능 시점과 명도 부담을 점검하세요.
• 세금과 배당 순위. 세금 관련 압류 3건의 체납 내용 및 당해세 해당 여부를 확인하세요. 배당 시뮬레이션은 추정치이므로 법정 우선권이 반영된 실제 배당 구조를 검토해야 합니다.
• 매각 대상 범위. 주북리 88-8·89-1·89-10의 실제 매각 포함 여부, 토지 경계, 건물 부속 부분, 미평가 제시외 건물의 제외 여부를 원본 명세서와 감정평가서에서 대조하세요.
• 기계기구. 기계기구 포함 기재가 있으므로 목록과 현장 설비가 일치하는지, 실제 작동 여부와 활용 가능성, 인도 및 철거 관련 조건을 확인하세요.
• 규제·인허가. 자연녹지지역 및 환경·수질 관련 제한을 고려해 현재 공장 이용과 향후 계획한 용도의 허용 여부를 확인하세요.
• 자금 계획. 최저매각가뿐 아니라 취득 관련 세금·비용, 시설 보수·운영자금, 임차인 인도와 점유 정리 비용을 포함해 자금 계획을 세우세요. 입찰보증금은 매각 공고의 기준을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 기계기구 목록 및 세금 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 70%”만으로는 부족하다

이 물건은 중소기업은행의 2019년 근저당권을 말소기준으로 다수의 후순위 권리가 설정된 공장·토지 일괄매각 물건입니다. 현재 최저매각가를 기준으로 한 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원으로 산정되지만, 채권 미배당액은 1,881,200,520원에 이릅니다. 권리 소멸과 채권 회수는 구별해야 하며, 세금 관련 우선권도 별도로 확인해야 합니다.

무엇보다 임차 관계 3건 중 김경희의 보증금과 점유 범위가 미상이고, 등기상 권리자·채무자와의 관계에 관한 주의사항이 기재되어 있습니다. 기계기구와 제시외 건물의 매각 범위, 공동담보 토지의 실제 포함 여부도 입찰 전에 대조해야 합니다.

결론은 보수적 접근입니다. 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정할 수 없고, 비교 가능한 실거래 자료도 확인되지 않습니다. 시장가치 검증, 임차·점유 관계 확인, 매각 대상 범위 확정, 세금 및 배당 순위 검토를 마친 뒤에야 입찰 여부와 상한가를 판단할 수 있습니다.