수원지방법원 2025타경57021. 경기도 용인시 기흥구 청덕동의 청덕마을광도와이드빌 107동 501호가 경매에 나왔습니다. 전용면적은 84.9854㎡, 지상 15층 건물의 5층에 위치한 아파트입니다. 감정가 340,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 238,000,000원입니다. 시장가격과 비교하면 본격적으로 검토할 만한 가격대에 들어왔습니다.
권리구조의 중심은 2021.06.29 설정된 주식회사애큐온저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 316,800,000원으로, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 같은 금융기관의 추가 근저당권과 임의경매개시결정이 등기되어 있지만, 모두 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 따라서 등기상 권리만 보면 낙찰자가 별도로 떠안을 담보권은 확인되지 않습니다.
다만 권리 소멸과 실제 점유자의 인도는 별개입니다. 확인된 임차인 신고내역은 없으나 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 소유자가 직접 거주한다고 단정할 수 없으므로 점유자와 임대차관계 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57021 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 청덕동 482 청덕마을광도와이드빌 107동 5층 501호 |
| 도로명주소 | 경기도 용인시 기흥구 언동로71번길 64 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9854㎡ · 지상 15층 중 5층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 15층 |
| 사용승인일 | 2003.08.08 |
| 단지 규모 | 476세대 |
| 소유자 | 조규학 (단독소유) |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 임대관계 | 미상 · 확인된 임차인 신고내역 없음 |
| 감정가 | 340,000,000원 |
| 최저매각가 | 238,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매신청채권자 | 에프에스에스비2503유동화전문유한회사 |
| 청구금액 | 352,389,859원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 담보권 소멸
말소기준권리는 2021.06.29 접수된 을구 10번 근저당권입니다. 근저당권자는 주식회사애큐온저축은행이고 채권최고액은 316,800,000원입니다. 2021.11.22 추가로 설정된 을구 12번 근저당권 73,200,000원 역시 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
2025.07.29에는 에프에스에스비2503유동화전문유한회사를 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이 경매개시결정도 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
이후의 추가 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 국민은행·하나은행·페퍼저축은행 관련 근저당권도 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 등기상 낙찰자가 인수할 담보권은 확인되지 않습니다.
| 구분 | 접수일 | 권리자 | 채권최고액 | 처리 |
|---|---|---|---|---|
| 을구 10번 근저당권 | 2021.06.29 | 애큐온저축은행 | 316,800,000원 | 말소기준 |
| 을구 12번 근저당권 | 2021.11.22 | 애큐온저축은행 | 73,200,000원 | 소멸 |
| 갑구 4번 임의경매 | 2025.07.29 | 에프에스에스비2503유동화전문유한회사 | — | 소멸 |
또한 경매신청채권자는 에프에스에스비2503유동화전문유한회사인 반면, 등기상 근저당권자는 주식회사애큐온저축은행입니다. 채권양도·승계와 실제 배당관계를 원본 서류로 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰로 가격 경쟁력 확보
청덕마을광도와이드빌의 동일 평형(전용 약 84.99㎡) 최근 실거래 12건을 비교했습니다. 최근 12개월 평균 거래금액은 320,500,000원이고, 최신 거래금액은 320,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 84.99㎡ | 7층 | 320,000,000원 |
| 2026.10 | 84.99㎡ | 11층 | 338,000,000원 |
| 2026.10 | 84.99㎡ | 8층 | 320,000,000원 |
| 2026.09 | 84.99㎡ | 6층 | 330,000,000원 |
| 2026.09 | 84.99㎡ | 5층 | 265,000,000원 |
| 2026.09 | 84.99㎡ | 11층 | 325,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 10층 | 329,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 11층 | 319,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 11층 | 370,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 6층 | 310,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 6층 | 310,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 13층 | 310,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 320,500,000원 |
거래금액은 265,000,000원~370,000,000원으로 편차가 큽니다. 특히 본건과 같은 5층 거래가 2026.09에 265,000,000원으로 신고되어 있어, 단순 평균뿐 아니라 같은 층의 가격 수준도 참고할 수 있습니다.
현재 최저매각가 238,000,000원은 최근 12개월 평균 320,500,000원의 74.3%입니다. 최신 거래금액 320,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이번 회차는 감정가 기준 할인뿐 아니라 최근 실거래 기준으로도 가격 메리트가 확인되는 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 238,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,132,000원 |
| 1. 을구 10번 근저당 · 애큐온저축은행 | 316,800,000원 | 233,868,000원 |
| 2. 을구 12번 근저당 · 애큐온저축은행 | 73,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 미배당 합계 | 390,000,000원 | 156,132,000원 |
집행비용은 추정치이며 근저당권 채권최고액을 기준으로 계산했습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 채권액·채권 승계·배당순위에 따라 배당결과는 달라질 수 있습니다.
현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 4,132,000원을 제외한 233,868,000원이 선순위 근저당권에 배당됩니다. 후순위 근저당권에는 배당금이 없고 채권자 미배당 합계는 156,132,000원입니다.
④ 유찰 회차별 자금·배당 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 238,000,000원 | 233,868,000원 | 156,132,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 166,600,000원 | 163,467,600원 | 226,532,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 116,620,000원 | 114,187,320원 | 275,812,680원 | 0원 |
유찰이 추가되면 채권자의 미배당액은 늘어나지만, 현재 파악된 권리구조에서는 매수인 인수액이 0원으로 유지되는 것으로 산정됩니다. 다만 이는 추가 유찰을 가정한 시뮬레이션이며, 해당 가격에 실제 매각이 진행된다는 뜻은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 용인시 기흥구 중동 소재 중일초등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 아파트단지·단독주택·다세대주택·근린생활시설·농경지·자연림 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 건물. 2003.08.08 사용승인된 철근콘크리트구조 아파트입니다. 급배수·위생·난방·승강기·공동현관 보안설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대체로 부정형의 완경사 및 평지로 이루어진 아파트단지 부지입니다. 용도지역은 제2종전용주거지역입니다.
- 규제. 성장관리권역·상대보호구역·(한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등과 관련된 제한사항이 확인됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함되어 있으므로 구체적 적용 여부를 확인할 필요가 있습니다.
- 공시지가. 2,837,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 공부상 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 476세대 규모 아파트로 동일 평형 거래사례가 존재합니다. 다만 최근 거래금액이 265,000,000원부터 370,000,000원까지 분포해 개별 세대의 상태에 따른 가격 차이를 신중하게 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격의 적정성. 최저매각가 238,000,000원은 최근 12개월 평균 320,500,000원의 74.3%입니다. 동일 평형의 저가 거래와도 비교해 응찰가 상한을 결정하세요.
- 같은 층 거래 확인. 2026.09에 5층 거래금액 265,000,000원이 확인됩니다. 본건의 향·내부 수리상태·일조·조망 등을 비교하세요.
- 점유 및 임대차 확인. 임대관계가 미상입니다. 현황조사서와 매각물건명세서에서 점유자·전입세대·임대차 신고사항을 확인하세요.
- 말소기준권리 확인. 2021.06.29 애큐온저축은행 근저당권이 말소기준입니다. 추가 근저당권과 경매개시결정의 소멸 여부를 원본으로 대조하세요.
- 채권 승계관계. 등기상 근저당권자와 경매신청채권자가 다릅니다. 채권양도·승계 및 배당관계 관련 서류를 확인하세요.
- 미배당액과 인수액 구분. 현재 회차의 채권자 미배당액은 156,132,000원이나 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 실제 매각조건에 별도 인수사항이 있는지 확인하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 미납 관리비 등 인수 가능성이 있는 비용을 관리사무소에 확인하세요.
- 입찰보증금. 실제 입찰보증금 액수와 납부방법은 매각공고 및 특별매각조건을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서· 감정평가서와 실거래 신고내역을 직접 확인한 후 입찰하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 명확, 가격은 매력적, 점유 확인은 필수”
청덕마을광도와이드빌 107동 501호는 1회 유찰로 가격 경쟁력이 뚜렷해진 아파트입니다. 감정가 340,000,000원에서 현재 최저매각가가 238,000,000원으로 낮아졌고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 320,500,000원의 74.3%입니다. 최신 거래금액과 비교해도 낮은 가격입니다.
등기상 권리구조 역시 비교적 단순합니다. 2021.06.29 애큐온저축은행 근저당권을 기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸하며, 예상 배당에서 미배당액이 발생하더라도 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
그러나 임대관계가 미상이고 실제 점유 상황을 확정할 수 없다는 점은 남아 있습니다. 경매신청채권자와 등기상 근저당권자가 다르다는 점도 확인 대상입니다. 또한 같은 평형 거래가격의 편차가 크므로 평균 시세만 보고 입찰가를 높이는 것은 경계해야 합니다.
결론적으로 권리상 인수 부담은 낮고, 현재 가격에는 실거래 대비 메리트가 있습니다. 다만 점유·임대차 및 채권 승계관계를 확인한 뒤 보수적인 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다. 이번 회차는 검토할 가치가 있지만, 최종 판단은 현장 확인과 원본 서류 검증을 전제로 해야 합니다.
