인천지방법원 2025타경1408. 인천 서구 마전동 클라우스 2동 2층 203호, 감정 이용상태가 오피스텔인 물건입니다. 소유자 김나현은 2018.10.23 소유권을 이전받았고 거래가액은 250,000,000원이었습니다. 같은 날 수협은행이 채권최고액 192,000,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 국민건강보험공단 압류와 수협은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 이영진은 2019.10.11 전입했고 2025.10.10 배당요구를 했습니다. 전입일이 2018.10.23 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 현재 자료상 매수인이 승계할 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 인수금보다 가격과 환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1408 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 마전동 981-8 클라우스 2동 2층203호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건내 2층 203호 |
| 소유자 | 김나현 (2018.10.23 소유권이전 · 거래가액 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 83,300,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 167,278,013원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 소유권은 김나현에게 있고, 말소기준은 2018.10.23 수협은행 근저당권입니다. 국민건강보험공단 압류와 2025.07.30 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 과거 신탁등기들도 이미 말소돼 있습니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이영진 | 2019.10.11 | 미상 | 미상 | 2025.10.10 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 가격은 내려왔지만 시장도 하락했다
클라우스2동은 24세대이고 2015.07.01 준공됐습니다. 확인된 거래는 4건이며, 전체 평균 139,647,500원보다 현재 시장 판단에는 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2026.01의 118,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 118,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 61.24㎡ | 3 | 118,000,000원 |
| 2025.01 | 61.24㎡ | 2 | 95,590,000원 |
| 2023.11 | 65.22㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2022.03 | 65.22㎡ | 2 | 195,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 139,647,500원 |
현재 최저가 83,300,000원은 최근 12개월 평균 118,000,000원의 70.6%입니다. 절대 가격만 보면 최근 거래보다 낮아졌습니다. 다만 최근 구간과 과거 구간을 비교한 가격 추세가 -19.7%이므로, 과거 150,000,000원·195,000,000원 거래를 기준으로 ‘큰 폭의 시세차익’이라고 해석하면 안 됩니다. 가격도 내려왔지만 시장 가격 자체도 하락한 상태입니다.
④ 예상배당표 (매각가 83,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,899,400원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 192,000,000원 | 81,400,600원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 수협은행 채권최고액 192,000,000원 중 81,400,600원이 배당되고 110,599,400원이 미배당으로 남습니다. 그러나 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 배당 — 유찰돼도 매수인 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 수협은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 83,300,000원 | 81,400,600원 | 110,599,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 58,310,000원 | 56,860,420원 | 135,139,580원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 40,817,000원 | 39,682,294원 | 152,317,706원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 검단중학교 남동측 인근. 주변은 아파트단지·오피스텔·다세대주택·공원·학교·근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천지하철 2호선 검단사거리역이 있어 대중교통상황은 무난합니다.
- 이용. 감정평가상 오피스텔로 이용중입니다. 기본 위생·급배수·난방·승강기·소화전·기계식주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·성장관리권역·가축사육제한구역에 해당하고 소로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 클라우스2동은 24세대이고 최근 12개월 거래는 1건입니다. 가격뿐 아니라 재매각 속도까지 보수적으로 보는 편이 적절합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차관계 원본 대조. 이영진은 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 임대차 관련 원본을 확인하세요.
- 최근 거래 우선. 전체 평균 139,647,500원보다 최신 거래 118,000,000원과 최근 12개월 평균 118,000,000원을 가격 판단 기준으로 우선하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 대 과거 거래 추세가 -19.7%입니다. 과거 150,000,000원·195,000,000원 거래를 그대로 현재 시세로 보지 마세요.
- 소규모 오피스텔 환금성. 24세대이고 거래 건수가 적습니다. 예상 매도가와 매도 기간을 별도로 검토하세요.
- 배당 미달과 인수 구분. 수협은행 미배당액 110,599,400원은 현재 자료상 매수인 인수금이 아닙니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 판단은 가격과 환금성
이 물건은 권리 자체만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준은 수협은행 근저당이고, 후순위 압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 이영진의 전입도 말소기준보다 늦어 대항력이 없으므로 매수인 인수는 0원입니다.
가격은 감정가 170,000,000원에서 2회 유찰돼 83,300,000원까지 내려왔고, 최신 거래 118,000,000원의 70.6%입니다. 다만 시장 추세는 -19.7%이고 최근 12개월 실거래는 1건뿐입니다. 따라서 이 사건은 “권리가 위험해서 피할 물건”은 아니지만, “감정가의 49%니까 무조건 싼 물건”도 아닙니다. 권리보다 최근 시세의 하락 방향과 24세대 오피스텔의 환금성을 확인한 뒤 가격을 정하는 것이 핵심입니다.
