수원지방법원 2025타경57277. 경기도 오산시 갈곶동의 원룸형 다세대주택으로, 감정가는 50,000,000원이고 현재 최저매각가는 35,000,000원입니다. 숫자만 보면 진입가격이 낮아 보이지만 이 물건의 핵심은 매각가격이 아니라 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금입니다.

등기부상 현재 소유자는 케이엔부동산투자개발주식회사입니다. 박재홍은 임차권자이면서 강제경매 신청채권자로 기재되어 있습니다. 매각물건명세서에는 임차보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 취지의 주의사항이 있습니다. 따라서 최저가 35,000,000원을 실제 취득비용으로 봐서는 안 됩니다.

또한 매각물건명세서에는 보증금이 미상인 별도 점유기록이 있습니다. 이 기록이 박재홍과 동일인인지, 별도 임차인인지, 별도 보증금이 있는지는 확인이 필요합니다. 내부조사도 이뤄지지 않았으므로 임차인 수와 실제 점유관계를 확정한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기존 담보권은 말소됐지만 임차보증금이 핵심이다

2013년 수산업협동조합중앙회 근저당권과 2018년 이병창 근저당권은 과거 경매 매각에 따라 말소된 권리입니다. 2022년 소유권이 케이엔부동산투자개발주식회사로 이전됐고, 같은 해 설정된 신영부동산신탁의 신탁등기도 이후 말소됐습니다. 현재 분석에서 핵심이 되는 말소기준권리는 2025.08.12. 갑구 9번 강제경매개시결정입니다.

박재홍의 주민등록일은 2025.01.09.로, 위 말소기준권리보다 앞섭니다. 확정일자는 2023.10.06.이고 배당요구도 기재되어 있어, 매각물건명세서의 주의사항과 함께 보면 대항력 및 우선변제권을 전제로 미배당 보증금 인수 위험을 검토해야 합니다. 2026.05.19. 등기된 주택임차권 자체는 매각으로 말소될 대상이더라도, 그 사실만으로 미배당 보증금 인수 위험이 사라지는 것은 아닙니다.

② 실질취득 분석 — 최저가가 내려가도 인수액이 늘어난다

현재 회차의 최저매각가는 35,000,000원입니다. 예상배당에서는 집행비용 1,030,000원을 먼저 반영하고, 박재홍의 임차보증금 85,000,000원 중 33,970,000원을 배당하는 것으로 산정되어 있습니다. 이에 따라 부족분 51,030,000원이 매수인 인수 추정액으로 남습니다.

실질취득 추정은 각 시나리오의 매각가와 매수인 인수 추정액을 합산한 값입니다. 배당·집행비용·세금 및 실제 임차관계에 따라 최종 부담은 달라질 수 있습니다.

감정가 50,000,000원과 단순 비교해도 현재 실질취득 추정액 86,030,000원은 감정가의 약 172.1%입니다. 감정가는 실거래 시세와 동일한 값이 아니므로 이를 시장가로 단정할 수는 없지만, 적어도 최저가 35,000,000원만을 기준으로 가격 메리트를 판단하는 것은 잘못입니다.

③ 예상배당표 (매각가 35,000,000원 가정)

배당 추정에는 당해세 및 임차인 최우선변제 등 일부 항목이 반영되지 않았습니다. 신청채권자와 임차권자가 동일인으로 기재되어 있으므로, 청구 원인과 배당관계를 원본 서류로 확인해야 합니다. 위 표의 두 85,000,000원 항목을 별개의 채권으로 단순 합산해서는 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 경기도 오산시 갈곶동 소재 대원초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 아파트 등 공동주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재한 일반 주택지대입니다.
• 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 1번국도 및 시내 간선도로와 가까워 교통 여건은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 중 2층 204호이며, 승강기·화재탐지·세대별 위생·개별난방·도시가스 설비가 기재되어 있습니다.
• 토지이용. 도시지역·준주거지역이며, 가축사육제한구역 및 성장관리권역에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2023.11.20.~2028.11.19.로 기재되어 있으므로 관련 절차의 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 현황 확인. 이해관계인 부재로 내부조사가 이뤄지지 않았고 임대 여부도 확인되지 않았습니다. 현황상 위반건축물은 없는 것으로 기재되어 있지만, 내부 상태와 실제 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 원룸형 다세대주택으로, 실질취득비용은 최저가뿐 아니라 임차보증금 인수 여부에 좌우됩니다. 실제 임차관계와 보증금 부담을 확정하지 않은 상태에서는 매각가만으로 환금성을 평가하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 원본 확인. 박재홍의 임대차계약서, 보증금 지급내역, 전입·점유 사실, 확정일자, 배당요구 및 임차권등기 내용을 대조해 대항력과 미배당 인수액을 확인하세요.
• 신청채권자와 임차권자 관계. 박재홍이 강제경매 신청채권자와 임차권자로 모두 기재되어 있습니다. 청구 원인과 임차보증금의 관계를 확인하고, 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성은 실제 자료를 통해 검증해야 합니다.
• 별도 점유기록 확인. 보증금 미상인 별도 점유기록이 있습니다. 박재홍과 동일인인지, 별도 임차인인지, 보증금이 있는지 확인하기 전에는 인수 위험을 51,030,000원으로 확정해서는 안 됩니다.
• 실질취득비용 계산. 현재 회차 기준 최저가 35,000,000원과 인수 추정액 51,030,000원을 합산하면 86,030,000원입니다. 유찰 시에도 인수액이 증가할 수 있으므로 매각가만으로 응찰 상한을 정하지 마세요.
• 현장 및 명도 확인. 내부조사가 불가능했던 물건이므로 실제 점유자, 내부 상태, 임대차 관계 및 인도 가능성을 확인해야 합니다. 별도 점유자가 있다면 추가 보증금 및 인도 관련 부담도 검토하세요.
• 토지거래허가구역 확인. 지정기간과 해당 물건의 적용 여부, 경매 취득에 필요한 절차를 관할 기관 및 관련 서류를 통해 확인하세요.
• 배당 및 세금 재검토. 예상배당은 추정치입니다. 당해세, 최우선변제, 집행비용 및 실제 배당 순위에 따라 최종 배당액과 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 임차 관련 증빙을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “최저가 3,500만원”이 취득비용은 아니다

이 물건의 가장 큰 위험은 단순히 권리가 많다는 데 있지 않습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 85,000,000원 중 현재 회차에서 33,970,000원이 배당되는 것으로 추정되어, 부족분 51,030,000원의 인수 위험이 남는다는 점입니다. 최저가를 더한 실질취득 추정액은 86,030,000원으로, 최저가만 보았을 때와 부담 규모가 크게 달라집니다.

더욱이 신청채권자와 임차권자가 동일인으로 기재되어 있고, 보증금이 미상인 별도 점유기록도 존재합니다. 내부조사까지 이뤄지지 않았으므로 임차관계와 인수액을 확정하지 않은 상태에서 입찰하는 것은 위험합니다. 이 물건은 저가 낙찰을 노리기 전에 임차보증금과 실제 점유관계를 먼저 검증해야 하는 물건입니다. 인수 범위가 명확해지고 실질취득비용을 감당할 수 있다는 판단이 서기 전에는 입찰을 보류하는 편이 합리적입니다.