수원지방법원 2025타경57316. 경기도 화성시 향남읍 행정리의 ‘향남시범넓은들마을에일린의뜰’ 406동 1층 103호입니다. 총 506세대 단지에 위치한 아파트로, 감정평가서상 방 3개·거실·주방/식당·욕실 2개·드레스룸·발코니 등의 구조로 이용 중입니다. 현재 소유자는 김병학·주은경이며 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 두 사람은 2020년 8월 3일 소유권이전등기를 마쳤고 당시 거래가액은 255,000,000원입니다.
이 경매는 김병학을 채무자로 하는 오에스비저축은행의 근저당권을 기초로 진행됐습니다. 신청채권자의 청구액은 97,467,336원이고, 말소기준권리는 2021년 7월 30일 설정된 채권최고액 120,000,000원의 근저당권입니다. 이후 설정된 모스트대부 근저당권과 가압류·압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 중요한 권리가 그보다 앞에 있습니다. 2020년 8월 3일 허장수 명의로 설정된 전세권입니다. 그리고 현황조사에는 2020년 7월 31일 전입한 허용이라는 별도의 이름도 나타납니다. 바로 이 선순위 권리와 임차인 정보의 불일치가 핵심 위험입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57316 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 향남읍 행정리 441 향남시범넓은들마을에일린의뜰 406동 1층 103호 도로명주소: 경기도 화성시 만세구 향남읍 행정중앙1로 39 |
| 물건종류 / 구조 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트구조 · 18층 건물 중 1층 · 방3·거실·주방/식당·욕실2·드레스룸·발코니 등 |
| 단지 규모 / 준공 | 506세대 · 2008.10.15 준공 |
| 소유자 | 김병학 1/2, 주은경 1/2 · 2020.08.03 소유권이전 · 거래가액 255,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 395,000,000원 / 395,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사오에스비저축은행 / 97,467,336원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.30 오에스비저축은행 근저당권 · 채권최고액 120,000,000원 |
| 선순위 전세권 | 2020.08.03 허장수 · 전세금 230,000,000원 · 건물 전부 |
| 임차인 조사 | 허용·허장수 2명 · 점유 및 보증금 관계 추가 확인 필요 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 등기 확인 기준 | 2026.09.19 · 수원지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전세권이 문제
말소기준은 2021.07.30 오에스비저축은행 근저당권입니다. 이후의 모스트대부 근저당권 2건, 한국자산신탁·서울신용보증재단·신용보증기금의 가압류, 국세 압류 및 경매개시결정등기는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 단, 압류등기 자체의 소멸과 조세채권의 배당순위·매수인 부담 여부는 구분해서 살펴봐야 합니다.
다만 허장수는 2025.10.10 배당요구도 했습니다. 선순위 전세권은 배당요구 여부에 따라 소멸·인수 판단이 달라질 수 있으므로, 배당요구의 적법성·유효성, 전세권 소멸 여부, 배당 후 잔존 채무를 함께 확인해야 합니다. 현재 예상배당표의 전액 배당을 근거로 등기상 선순위 위험을 자동으로 0원 처리하는 것은 부적절합니다.
임차인 분석 — 2명의 권리와 실제 점유관계를 구분해야 한다
현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 임차인 관련 이름은 허용과 허장수, 총 2명입니다. 보증기관의 대위변제·승계 신고로 분류된 사람은 없습니다. 다만 두 사람이 각각 독립된 임대차계약의 임차인인지, 실제 점유 및 보증금 관계가 어떻게 연결되는지는 추가 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입 / 배당요구 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 허용 |
전입 2020.07.31 배당요구 확인 필요 |
미상 |
대항력 가능·미상
우선변제 미상
승계 없음
말소기준권리 이전 전입. 확정일자·보증금·계약관계 미확인.
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| 허장수 |
전입일 미상 배당요구 2025.10.10 |
임대차보증금 미상 등기 전세금 230,000,000원 |
임차인 대항력 미상
임차인 우선변제 미상
승계 없음
선순위 등기 전세권 보유. 전세권에 기초한 배당요구와 임차인 대항력은 별개.
|
유효한 대항력을 가진 임차인의 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않는 경우, 매수인이 그 미변제 잔액을 인수할 수 있습니다. 허용의 보증금 자체가 확인되지 않았으므로 인수액의 상한도 현재 산정할 수 없습니다.
하지만 등기 권리분석에는 선순위 전세권이 인수 대상으로 표시되어 있어, 입찰 전에 실제 배당요구의 내용 및 전세권의 소멸 여부를 확인해야 합니다. 허장수의 전세권과 허용의 전입·보증금 관계가 서로 연결되어 있는지도 확인이 필요합니다. 이를 확인하지 않은 상태에서 전세금 230,000,000원을 다른 미상 보증금과 단순 합산하거나, 반대로 모두 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.
이 문구는 매수인의 보증금 인수 가능성이 명시적으로 고지되어 있다는 뜻입니다. 배당 계산상 인수 0원과 실제 법률상 인수 0원은 동일한 결론이 아닙니다.
② 가격 분석 — 3.95억의 시세 메리트는 아직 입증되지 않았다
감정가는 395,000,000원이고 현재 최저매각가도 동일합니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가의 100%에서 경매가 시작됩니다. 다만 동일 면적의 최근 실거래가와 최근 12개월 평균을 확정할 수 있는 비교자료가 없어, 이 가격이 일반 매매시장 대비 높은지 낮은지 판단하기 어렵습니다.
단지 조회 대상 면적은 84.965㎡로 표시되지만 경매 대상 호수와의 면적 일치가 확인되지 않았습니다. 따라서 이를 곧바로 본건의 확정 전용면적이나 동일 면적 실거래 비교 기준으로 사용할 수 없습니다.
| 가격 판단 항목 | 금액 / 지표 | 해석 |
|---|---|---|
| 현재 감정가 | 395,000,000원 | 평가 기준 금액 |
| 현재 최저가 | 395,000,000원 | 신건 · 감정가 100% |
| 1회 유찰 시 | 316,000,000원 | 감정가 80% 시나리오 |
| 2회 유찰 시 | 252,800,000원 | 감정가 64% 시나리오 |
| 최근 12개월 시세 | 확인 필요 | 가격 메리트 판정 보류 |
| 실질취득액 | 산정 보류 | 실제 인수액 확인 후 산정 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당 후 미변제분을 매수인이 인수하는 구조라면, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 증가해 실질취득액이 해당 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 이 사건은 허용의 보증금이 미상이고 선순위 전세권의 최종 처리도 확인이 필요하므로 해당 금액을 확정할 수 없습니다.
더 중요한 것은 유찰에 따른 최저가 인하가 선순위 임차보증금 인수 위험까지 낮춰주지는 않는다는 점입니다. 선순위 권리가 해결되지 않으면 낮은 낙찰가가 그대로 낮은 취득원가로 연결되지 않을 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 395,000,000원 가정)
현재 신건 최저가에 낙찰된다는 가정에서 집행비용 6,330,000원을 먼저 공제하고, 허장수 전세권에 230,000,000원, 오에스비저축은행에 120,000,000원, 모스트대부의 첫 번째 근저당권에 38,670,000원을 배당하는 계산입니다. 나머지 후순위 채권자에게 돌아갈 금액과 소유자 잔여금은 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,330,000원 |
| 1. 선순위 전세권 · 허장수 | 230,000,000원 | 230,000,000원 |
| 2. 근저당 · 오에스비저축은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 근저당 · 모스트대부(을구 6) | 48,000,000원 | 38,670,000원 |
| 4. 근저당 · 모스트대부(을구 7) | 48,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한국자산신탁 | 59,260,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울신용보증재단 | 47,737,987원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 7,433,427원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 | 560,431,414원 | 388,670,000원 |
| 채권 미배당액 | — | 171,761,414원 |
예상배당은 채권최고액·전세금 및 집행비용 추정치에 따른 모의 계산입니다. 실제 피담보채무액, 배당요구의 효력, 조세채권의 우선순위, 임차인 최우선변제 등은 확정 배당과 다를 수 있습니다. 특히 허용의 미상 보증금은 독립된 배당액으로 확정 반영되지 않았습니다.
회차별 배당 시뮬레이션
| 회차 | 예상 매각가 | 채권 배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 395,000,000원 | 388,670,000원 | 171,761,414원 |
| 1회 유찰 (80%) | 316,000,000원 | 310,776,000원 | 249,655,414원 |
| 2회 유찰 (64%) | 252,800,000원 | 248,460,800원 | 311,970,614원 |
반대로 선순위 임차권 등 매수인에게 대항할 수 있는 권리가 남는다면, 배당표에 인수금액이 0원이라고 표시되어 있더라도 별도의 실제 부담이 발생할 수 있습니다. 이 사건은 바로 그 선순위 권리의 확인이 필요한 경우입니다.
1회·2회 유찰 시에는 전체 채권 변제 여력이 감소하고, 전세권자에 대한 실제 배당액도 적법한 배당요구, 조세·임차인 우선순위 등에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 회차별 인수액을 일률적으로 0원으로 확정할 수 없습니다. 인수가 발생하는 구조라면 낙찰가 인하분이 실질취득액 절감으로 이어지지 않을 수 있습니다.
다만 이 부분의 소멸만으로 전체 권리가 안전하다고 볼 수는 없습니다. 선순위 전세권과 미상 임차보증금 문제가 별도로 남아 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성시 향남읍 행정리 소재 한울초등학교 동측 인근입니다. 주변은 아파트단지와 학교 등이 위치한 주거지대로, 감정평가서상 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 해당 동까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 단지 내부도로가 남측 진출입로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다. 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 기재됐습니다.
- 건물·이용상태. 18층 철근콘크리트 건물의 1층 103호입니다. 방 3개·욕실 2개를 포함한 아파트로 이용 중이며, 내부구조 및 상태는 재확인이 필요하다고 명시되어 있습니다. 기본적인 위생·급배수·난방·소화전·승강기·주차장 시설이 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(향남1지구)입니다. 토지는 정방형 평지이며 아파트 부지로 이용되고 있습니다. 공시지가는 1㎡당 1,454,000원입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 교육환경보호 관련 상대보호구역·절대보호구역, 성장관리권역 등이 기재되어 있습니다. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 총 506세대의 공동주택 단지이지만, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.3회입니다. 개별 호수의 1층 조건과 선순위 임차인 문제까지 고려하면 권리 정리가 명확한 일반 매매물건과 동일한 환금성을 전제하기 어렵습니다.
동일 단지의 거래가라도 층·향·수리상태에 따라 가격 차이가 발생할 수 있으므로, 최근 실거래를 확인할 때에도 1층 조건을 별도로 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최우선 확인 — 허용의 임차보증금. 전입일은 2020.07.31이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 실제 임대차계약과 주택 인도·점유 여부, 배당요구 및 보증금 액수를 확인해야 합니다. 확인 전에는 실질취득액을 확정하지 마세요.
- 허장수 선순위 전세권. 2020.08.03 설정된 전세금 230,000,000원의 전세권입니다. 2025.10.10 배당요구의 유효성과 전세권 소멸 여부, 존속기간 경과 이후의 권리관계까지 매각물건명세서·등기·문건접수 내역으로 대조해야 합니다.
- 허용과 허장수의 관계. 실제 점유자, 임대차계약 당사자, 전세권자 사이의 관계를 확인하세요. 동일한 보증금에 대한 권리표시인지, 별도의 독립된 임대차보증금이 존재하는지가 중요합니다. 확인되지 않은 보증금을 중복 합산하거나 누락하지 않아야 합니다.
- 배당순위와 조세채권. 2025.09.17 주은경 지분에 대한 국세 압류가 있습니다. 관련 세액과 법정기일 등에 따라 실제 배당순위가 달라질 수 있으므로 현재 모의 배당표만으로 채권별 배당액을 확정하지 마세요.
- 회차별 실질취득액. 1회 유찰 시 316,000,000원, 2회 유찰 시 252,800,000원이라는 최저가만 비교해서는 안 됩니다. 각 회차의 배당과 인수 가능액을 다시 계산해야 합니다. 권리관계가 해결되지 않으면 유찰 자체가 가격 메리트를 보장하지 않습니다.
- 실거래가 확인. 단지명뿐 아니라 실제 전용면적, 층수, 거래시점이 유사한 사례를 확보해야 합니다. 특히 최근 12개월 평균과 최신 거래가격을 기준으로 실질취득액을 비교하고, 최근 가격 추세까지 확인한 다음 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 점유·명도. 현황조사에 등장한 임차인의 실제 거주 상태와 인도 가능 여부를 확인해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 존재한다면 보증금 반환 문제와 명도 절차가 연결될 수 있습니다.
- 관리비·내부 상태. 체납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 관련 금액과 실제 내부 상태를 관리사무소·현장 확인을 통해 점검해야 합니다.
- 원본 서류 최종 대조. 입찰 직전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 문건접수 내역, 감정평가서와 변경된 매각조건을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 선순위 보증금이 먼저다”
이 사건은 겉으로 보면 감정가와 최저가가 모두 395,000,000원인 평범한 신건 아파트입니다. 하지만 말소기준권리 이전인 2020.08.03 설정된 허장수 전세권 230,000,000원이 있고, 그보다 이른 2020.07.31 전입한 허용의 보증금도 확인되지 않았습니다.
예상배당표만 보면 허장수에게 전세금 전액이 지급되고 매수인의 인수액도 0원으로 표시됩니다. 그러나 해당 전세권의 배당요구 및 소멸 여부를 확정해야 하고, 그 전세권과 별개로 허용의 대항력 및 미상 보증금 문제가 남아 있습니다. 이 때문에 모의 배당액만으로 매수인의 실제 인수 부담이 0원이라고 결론 내릴 수 없습니다.
단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 4.3회입니다. 더구나 동일 조건의 최근 실거래 시세가 확인되지 않았으므로 신건 최저가 3.95억이 시세보다 저렴하다는 근거도 없습니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 대항력 있는 임차인의 미변제 보증금이 매수인 부담으로 남으면 실질취득액은 기대만큼 줄어들지 않을 수 있습니다.
결론은 입찰 판단 보류입니다. 선순위 전세권 소멸 여부, 허용의 계약·점유·보증금 및 허장수와의 관계를 확인하고, 그 결과에 따른 실제 인수액을 산정한 뒤 시세와 비교해야 합니다. 권리부터 확정하고, 그다음 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
