수원지방법원 2025타경57333. 용인시 처인구 삼가동 고려주택 에이동 401호의 강제경매입니다. 감정가는 116,000,000원이고 한 차례 유찰되어 최저매각가가 81,200,000원으로 내려왔습니다. 겉으로 보면 실거래 평균 103,500,000원보다 저렴한 물건처럼 보입니다. 그러나 이 물건의 진짜 가격은 법원이 정한 최저매각가만으로 계산할 수 없습니다.
임차인 이승만은 2021.09.10 전입·점유를 시작했고, 2021.08.26 확정일자를 받았습니다. 두 날짜 모두 말소기준권리인 2024.10.24 압류보다 앞섭니다. 임차보증금은 120,000,000원으로 현재 최저매각가보다 큽니다. 배당에서 전액 변제받지 못하면 나머지 보증금을 낙찰자가 부담하는 대항력 인수형 경매입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57333 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 삼가동 294-5 고려주택 에이동 4층 401호 도로명주소: 경기도 용인시 처인구 지삼로560번길 10 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 감정평가상 연립주택 이용 |
| 전용면적 / 층 | 60.48㎡ · 4층 건물 중 4층 401호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 평스라브지붕 |
| 소유자 | 니드햄올리비아옥경 · 2023.04.21 소유권이전 · 등기 거래가액 112,000,000원 |
| 감정가 | 116,000,000원 |
| 최저매각가 | 81,200,000원 (감정가의 70% · 1회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 신청채권자 / 청구액 | 이승만 / 129,335,074원 |
| 말소기준권리 | 2024.10.24 갑구 8번 압류 · 국(기흥세무서장) |
| 실제 임차인 | 1명 · 이승만 · 임차보증금 120,000,000원 |
| 매수인 예상 인수 | 40,661,600원 (현재 회차 예상) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
갑구에는 국세·지방세 압류 3건, 강제경매개시결정, 주택도시보증공사의 가압류가 있습니다. 등기부상 기존 근저당권과 과거 가등기는 이미 말소됐습니다. 후순위 권리의 말소 여부와 별개로 낙찰자의 핵심 부담은 임차인의 보증금 미배당액입니다.
주택도시보증공사의 690,000,000원 가압류는 채권으로 등재된 별도 권리입니다. 임차보증금 120,000,000원에 이를 더하거나, 주택도시보증공사를 또 다른 임차인으로 계산해서는 안 됩니다. 실제 확인되는 임차인은 이승만 1명입니다.
② 임차인 분석 — 인수 가능성이 아닌 실제 비용의 문제
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이승만 전유부분 전부 |
2021.09.10 | 2021.08.26 | 120,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 없음 |
| 임대차계약일 | 2021.08.20 |
|---|---|
| 전입신고 / 점유개시 | 2021.09.10 |
| 확정일자 | 2021.08.26 |
| 임차보증금 | 120,000,000원 |
| 임차권등기 | 2025.08.22 · 을구 3번 |
| 배당요구 | 있음 · 2025.08.22 |
| 대항력 | 있음 말소기준권리보다 앞선 전입·점유 |
| 우선변제 | 있음 확정일자 및 배당요구 |
| 보증기관 승계신고 | 해당 없음 · 실제 임차인 1명 |
현재 회차 예상배당액: 79,338,400원
보증금 미변제액: 40,661,600원
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단
고려주택(A동)은 1997.11.25 준공된 16세대 규모 주택입니다. 동일 전용면적 60.48㎡ 실거래는 확인된 4건이며, 전체 평균은 103,500,000원입니다. 그러나 오래된 고가 거래가 평균에 포함되어 있습니다. 최근 거래가격과 하락 추세를 우선해서 보아야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 60.48㎡ | 3층 | 90,000,000원 |
| 2023.01 | 60.48㎡ | 4층 | 112,000,000원 |
| 2022.12 | 60.48㎡ | 4층 | 112,000,000원 |
| 2022.12 | 60.48㎡ | 3층 | 100,000,000원 |
| 전체 평균 | 60.48㎡ | 4건 | 103,500,000원 |
| 최근 12개월 집계 평균 | 60.48㎡ | 1건 | 90,000,000원 |
확인된 최신 실거래는 2025.04의 90,000,000원입니다. 최근 12개월 평균으로 집계된 금액도 90,000,000원이며 표본은 1건입니다. 거래 추세는 이전 기간 대비 -16.7%로 하락 방향입니다. 최신 거래 자체도 2025.04이므로 입찰 시점의 시장가격을 확인할 추가 조사가 필요합니다.
현재 회차 실질취득 부담은 121,861,600원으로, 최근 시세의 약 135.4%입니다. 최근 거래가격보다 31,861,600원 높습니다.
이 물건은 최저가 기준으로 저렴해 보일 뿐, 인수액을 포함하면 가격 메리트가 없습니다.④ 예상배당표 (매각가 81,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,861,600원 |
| 1. 임차인 이승만 보증금 | 120,000,000원 | 79,338,400원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 이승만 | 129,335,074원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 690,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차의 추정 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 1,861,600원과 임차인 배당 79,338,400원이 매각대금 81,200,000원을 소진합니다. 국세·지방세의 우선순위와 당해세, 최우선변제 등은 별도 확정이 필요하므로 실제 배당액 및 인수액은 변동할 수 있습니다. 신청채권자와 임차인이 동일인이므로 청구금액을 독립적인 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
이 계산에는 취득세, 등기비용, 명도비용, 미납 관리비 등의 별도 취득부대비용이 포함되지 않았습니다.
⑤ 회차별 시뮬레이션 — 유찰되어도 실질취득은 거의 그대로
이 물건은 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 낮아지면 배당재원이 줄고, 그만큼 매수인이 인수할 보증금이 늘어납니다. 따라서 단순히 유찰 횟수가 늘었다는 이유만으로 실질취득 부담이 크게 줄어들지 않습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 감정가 70% |
81,200,000원 | 40,661,600원 | 121,861,600원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% |
56,840,000원 | 64,583,120원 | 121,423,120원 |
| 3회 유찰 시 감정가 약 34% |
39,788,000원 | 81,328,184원 | 121,116,184원 |
현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 최저매각가는 81,200,000원에서 39,788,000원으로 크게 낮아집니다. 그러나 실질취득 부담은 121,861,600원에서 121,116,184원으로 소폭 변화하는 수준입니다.
3회 유찰 시나리오의 실질취득 부담도 121,116,184원으로, 최근 거래 기준액 90,000,000원의 약 134.6%입니다.
유찰을 기다리는 전략만으로 가격 문제를 해결하기 어렵습니다.⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 용인시 처인구 삼가동 삼가초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 간선도로가 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통 수준으로 조사됐습니다.
- 건물. 1997.11.25 준공된 16세대 규모 고려주택(A동)입니다. 철근콘크리트구조 4층 건물의 최상층인 4층 401호입니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비 및 도시가스설비가 설치된 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 건물 동측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역 등에 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 확인 대상입니다.
- 공시지가. 1,165,000원/㎡이며, 토지는 사다리형 평지로 조사됐습니다.
- 건축물 사항. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 16세대의 소규모 주택으로 거래 표본이 4건에 불과합니다. 최근 거래가격은 이전 고가 거래보다 낮으며, 추세도 -16.7%입니다. 매도 시 가격 및 거래기간에 관한 불확실성을 고려해야 합니다.
표본이 적어 개별 거래만으로 현재 시세를 확정할 수는 없지만, 하락 추세가 확인되는 상황에서 전체 평균만으로 가격 메리트를 판단하는 것은 위험합니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 임차보증금 인수 확정. 임차인 이승만의 대항력, 임차권등기, 배당요구, 매각물건명세서의 인수 주의사항을 원본으로 확인해야 합니다.
- 실질취득액 기준 입찰. 최저가 81,200,000원이 아닌 낙찰가와 보증금 미배당액의 합계를 기준으로 수익성을 검토해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인 관계. 동일인인 이승만의 임대차계약, 보증금 지급 증빙, 채권 청구내역을 확인하여 중복계상 여부와 법률관계를 검토해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류가 존재하므로 세금의 법정기일, 당해세 해당 여부, 실제 배당순위를 확인해야 합니다. 우선배당 세금이 있으면 임차인 배당액이 줄고 인수부담이 커질 수 있습니다.
- 주택도시보증공사 가압류. 청구금액 690,000,000원의 가압류가 존재합니다. 별도 임차인으로 취급하거나 보증금에 중복 합산하지 않되, 청구채권의 관계와 배당 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 점유 및 명도. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유상태를 현장에서 확인해야 합니다. 보증금 잔액을 인수하는 경우 임차인의 명도 및 보증금 반환 문제를 별도로 검토해야 합니다.
- 관리비와 건물 상태. 미납 관리비, 누수, 방수, 배관, 수선 필요 여부를 확인해야 합니다. 최상층이라는 점도 현장 점검에 반영해야 합니다.
- 토지이용 규제. 자연보전권역·수질보전특별대책지역·토지거래허가구역 등에 관한 실제 적용 범위와 거래 관련 절차를 확인해야 합니다.
- 최신 실거래 확인. 최신 확인 거래가 2025.04에 머물러 있으므로 매각기일 전 추가 거래사례와 현재 매물가격을 반드시 비교해야 합니다.
- 매각 진행 상태. 매각기일 2026.11.06의 진행 여부, 기일 변경, 취하, 정지 및 매각조건 변경 여부를 입찰 직전에 확인해야 합니다.
⑧ 종합 판단 — 권리위험과 가격위험이 동시에 크다
맺으며 — “8,120만원에 낙찰받아도 8,120만원짜리 집이 아니다”
이 사건에서 가장 위험한 착각은 감정가 116,000,000원짜리 주택을 81,200,000원에 살 수 있다는 생각입니다.
실제로는 대항력 있는 임차인의 보증금 120,000,000원이 먼저 계산되어야 합니다. 현재 회차 기준 40,661,600원을 인수하면 실질취득 부담은 121,861,600원입니다. 이는 최근 실거래 기준액보다 약 35.4% 높습니다.
더욱이 거래 추세는 -16.7%로 하락 방향이고, 건물은 16세대 규모의 소규모 주택입니다. 추가 유찰이 발생해도 보증금 인수액이 늘어나 실질취득 부담은 거의 내려가지 않습니다.
결론은 신중한 입찰 보류입니다. 임차보증금 미배당액의 인수관계가 달라지거나 권리관계에 관한 확실한 추가 근거가 나오지 않는 한, 현재 조건은 권리·가격·환금성 측면에서 모두 부담이 큽니다. 최저매각가의 할인율이 아니라 실제로 얼마를 부담하고, 그 금액이 시장가격보다 낮은지를 기준으로 판단해야 합니다.
