수원지방법원 2025타경57350. 수원시 영통구 영통동 영통아파트 710동 11층 1102호, 전용면적 164.85㎡의 아파트입니다. 단지 실거래 정보상 명칭은 살구골마을진덕서광성지동아이며, 1,248세대 규모로 1998년 준공됐습니다.

이 사건의 권리분석에서 핵심은 2020.02.06 설정된 동수원새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 546,000,000원이며 현재 말소기준권리로 작용합니다. 이후 2024.04.08 설정된 최종하 근저당권의 채권최고액은 550,000,000원이고, 최종하가 2025.08.13 임의경매를 신청했습니다.

등기상 경매로 소멸할 담보권은 비교적 명료합니다. 하지만 배당을 받지 못하는 채권이 있다는 사실과 낙찰자가 그 채무를 인수한다는 것은 서로 다릅니다. 예상 미배당액은 149,980,000원이지만, 등기상 권리 인수 추정액은 0원입니다. 가격 판단에서는 최저가와 최근 실거래 평균의 관계를 별도로 살펴봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 2건, 매각으로 소멸

현재 권리분석의 기준은 을구 17번 동수원새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당권보다 앞서 설정됐던 국민은행 등의 과거 담보권은 이미 말소됐으며, 현재 확인되는 후순위 담보권은 을구 23번 최종하 근저당권입니다. 두 근저당권과 경매개시결정은 정상적인 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다.

과거 국세 관련 압류등기도 확인됩니다. 2019.01.15 압류는 2019.06.10 말소됐고, 2022년에 설정된 압류 2건도 각각 2022.06.20 및 2022.10.06 말소됐습니다. 따라서 이들 과거 압류등기를 현존하는 인수권리로 계산할 이유는 없습니다. 다만 과거 압류의 말소 사실만으로 현재 조세 배당이나 체납 관계까지 확정할 수는 없습니다.

임차인·점유관계 — 신고 임차인 0명, 실제 점유 확인 필요

② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 높은 신건

가격 판단의 기준은 단순한 전체 거래 평균이 아니라, 동일 전용면적 164.85㎡의 최근 거래입니다. 최근 12개월 거래는 7건, 평균 945,000,000원이며, 전체 12건 평균은 932,916,666원입니다. 최근 12개월 거래가격은 그 이전 거래에 비해 3.2% 높은 추세로 집계됩니다.

신건 최저가 958,000,000원은 최근 12개월 평균 945,000,000원보다 높습니다. 비율로는 101.4%입니다. 전체 평균과 비교하면 102.7%로, 어느 평균을 사용하더라도 신건 최저가가 시세 평균 아래로 내려와 있지는 않습니다.

물론 2026년 8월 최신 기준거래는 1,130,000,000원으로 감정가보다 높습니다. 하지만 그 거래는 17층이며, 같은 달 2층 900,000,000원 거래도 존재합니다. 본건은 11층이므로 최신 고가 거래 하나만을 근거로 상당한 가격 할인이라고 판단하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 958,000,000원 가정)

채권최고액 기준으로 확인되는 두 근저당권의 합계는 1,096,000,000원입니다. 매각대금에서 추정 집행비용 11,980,000원을 공제하면 채권자에게 배당할 수 있는 금액은 946,020,000원입니다.

채권최고액 기준의 예상배당이며, 집행비용은 추정치입니다. 실제 채권 잔액, 당해세, 배당요구 및 우선변제 사항에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.

회차별 가격과 미배당 시나리오

현재는 감정가 100%인 신건입니다. 유찰에 따른 가격 시나리오에서는 채권자 미배당액이 증가하지만, 정상적으로 소멸하는 근저당권의 미배당액이 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 영일초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변에 아파트·학교·근린생활시설·관공서·공원이 분포합니다. 주거지로서의 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 영통역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 이용상황은 양호한 편입니다.
• 건물. 1998.01.26 준공된 1,248세대 단지입니다. 본건은 철근콘크리트 벽식구조의 20층 건물 중 11층이며, 개별난방·승강기·지하주차장·공동현관보안설비 등이 설치돼 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역 및 영통지구 지구단위계획구역에 해당합니다. 과밀억제권역·도시교통정비지역·상대보호구역 관련 사항과 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 사항이 확인됩니다. 관련 거래 및 이용 제한은 입찰 전 구체적으로 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 3,434,000원/㎡입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 동일 면적 거래 표본은 12건이며 전체 거래가격 범위는 820,000,000원부터 1,130,000,000원입니다. 전용 164.85㎡의 대형 면적인 만큼 매수 수요층과 층별 가격 차이를 점검해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가격 상한 설정. 신건 최저가가 최근 12개월 평균의 101.4%입니다. 최근 평균뿐 아니라 2026.08의 2층·17층 거래와 본건 11층의 차이를 비교해 적정 응찰가를 판단해야 합니다.
• 임차인·점유자 확인. 신고 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 관련 자료를 대조하고 실제 점유자를 확인해야 합니다.
• 말소기준권리 확인. 2020.02.06 동수원새마을금고 근저당권을 기준으로 선순위 권리의 존속 여부와 매각으로 소멸하지 않는 권리가 있는지 등기부 최신본과 매각물건명세서를 점검해야 합니다.
• 배당 부족액과 인수액 구분. 채권자 미배당 추정액 149,980,000원과 매수인 권리 인수 추정액 0원을 혼동해서는 안 됩니다. 배당 결과가 달라지더라도 인수 여부는 별도로 판단해야 합니다.
• 체납 세금·관리비. 과거 국세 압류등기는 말소됐지만, 조세 배당관계와 공용부분 체납 관리비 등 낙찰 이후 발생할 수 있는 부담은 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 현재 신건 가격 958,000,000원과 제시된 유찰 가격 766,400,000원·613,120,000원을 비교하되, 유찰이 반드시 발생한다는 전제로 입찰계획을 세워서는 안 됩니다.
• 노후도·내부 상태. 1998년 준공된 대형 평형 아파트이므로 내부 수선 필요성, 설비 상태 및 실제 점유 상황에 따른 추가 취득비용을 확인해야 합니다.
• 규제 및 원본 대조. 토지거래허가구역 관련 사항을 포함한 토지이용 제한을 확인하고, 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 입찰기일의 변경 여부를 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 아직 보수적으로”

수원지방법원 2025타경57350은 현재 등기상 확인되는 권리만 놓고 보면 매수인 인수 부담이 낮은 아파트 경매입니다. 말소기준 근저당권과 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하고, 예상 미배당액 149,980,000원도 낙찰자가 자동으로 인수하는 채무는 아닙니다.

그러나 가격은 다른 이야기입니다. 현재 최저가이자 권리 인수액 제외 실질취득 기준액인 958,000,000원은 최근 12개월 평균 945,000,000원의 101.4%입니다. 최신 기준거래 1,130,000,000원보다 낮은 것은 사실이지만, 같은 달 900,000,000원 거래도 있어 최신 고가 한 건으로 시세보다 싸다고 단정하기 어렵습니다.

최근 거래 추세는 +3.2%로 하락 추세는 아니지만, 신건 감정가에 즉시 응찰할 만한 가격 우위도 명확하지 않습니다. 더욱이 실제 점유관계는 별도 확인이 필요합니다. 결론은 “등기상 권리는 비교적 양호, 신건 가격 메리트는 부족, 점유관계 확인 후 가격 재검토”입니다.