수원지방법원 2025타경57573. 화성시 반송동 센트럴시티오피스텔 23층 2313호가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 이용상태는 오피스텔이며, 사건상 용도는 근린시설로 표시됩니다. 감정가 201,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 140,700,000원입니다. 표면적인 가격만 보면 관심이 갈 수 있지만, 이 사건은 매각대금보다 임차권의 선후관계를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
핵심은 배지은 명의의 주택임차권등기입니다. 보증금은 196,000,000원이고, 등기 접수일은 2025.03.20입니다. 이는 말소기준으로 제시된 화성시 압류의 접수일인 2025.07.24보다 앞섭니다. 특히 매각물건명세서가 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다. 따라서 후순위 권리들이 소멸하더라도 이 임차보증금 문제는 별도로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57573 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 반송동 92-3 센트럴시티오피스텔 23층 2313호 도로명주소: 경기도 화성시 동탄구 노작로 175 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 24층 중 23층 |
| 소유자 | 정봉훈 · 2021.03.08 소유권이전등기 · 거래가액 179,000,000원 |
| 감정가 | 201,000,000원 |
| 최저매각가 | 140,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 배지은 |
| 청구금액 | 188,197,310원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 주요 인수 위험 | 선순위 주택임차권등기 · 보증금 196,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
말소기준권리는 2025.07.24 접수된 화성시 압류입니다. 그 이후의 강제경매개시결정과 추가 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 그러나 배지은의 주택임차권등기는 2025.03.20 접수로 말소기준보다 먼저 존재합니다.
매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위번호 1번 임차권등기(2025.03.20 접수 제1103932호)는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
이는 단순한 등기상 추정이 아니라 매각조건에 직접 영향을 미치는 핵심 사항입니다. 임차권의 대항력과 최종 인수범위는 입찰 전 원본 명세서 및 배당관계와 대조해야 합니다.② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 196,000,000원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 배지은 | 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 |
196,000,000원 | 명세서상 인수 | 순위·범위 확인 | 승계 없음 |
| 최초 임대차계약 | 2021.01.14 |
|---|---|
| 주민등록일자 | 2021.03.08 (임차권등기 기재) |
| 점유개시일 | 2021.03.08 (임차권등기 기재) |
| 최초 확정일자 | 2021.01.14 · 보증금 189,000,000원 |
| 1차 증액 | 2023.01.25 · 4,000,000원 증액 확정일자 2023.01.29 |
| 2차 증액 | 2024.02.15 · 3,000,000원 증액 확정일자 2024.02.16 |
| 최종 보증금 | 196,000,000원 |
| 임차권등기 | 2025.03.20 · 을구 1번 · 제1103932호 |
| 배당요구 | 신고 있음 · 2025.03.20 |
| 보증기관 승계 | 해당 없음 · 실제 임차인 1명 |
| 매각조건 | 보증금 전액 미변제 시 잔액 매수인 인수 |
최초 보증금 189,000,000원과 이후 증액된 4,000,000원·3,000,000원은 각각 확정일자가 다릅니다. 따라서 우선변제 순위와 배당액을 확정할 때는 증액 부분까지 구분하여 검토해야 합니다. 대항력의 최종 법적 판단을 단순히 임차권등기 접수일 하나로 확정해서는 안 됩니다.
이러한 확인이 임차권의 법적 효력 또는 인수범위에 영향을 줄 수 있으므로, 입찰 전 관계 서류의 교차 검증이 필요한 사건입니다.
③ 실질취득 분석 — 낙찰가가 내려가도 부담은 남는다
이 물건에서 가장 중요한 계산은 낙찰가 + 미배당 임차보증금입니다. 현재 최저매각가 140,700,000원으로 낙찰되고 예상 배당금 137,930,200원이 전부 임차보증금에 충당된다고 가정하면 다음과 같습니다.
| 예상 낙찰가 | 140,700,000원 |
|---|---|
| 임차보증금 | 196,000,000원 |
| 임차인에 대한 예상 배당 충당액 | 137,930,200원 |
| 추정 미배당 보증금 | 58,069,800원 |
| 매수인 추정 실질취득 | 198,769,800원 |
| 실질취득 / 감정가 | 98.9% |
현재 회차의 단순 계산상 실질취득금액은 198,769,800원으로, 감정가 201,000,000원에 근접합니다. 이는 실거래 시세와 비교한 결과가 아니므로 가격 메리트가 확보됐다는 의미는 아닙니다.
위 인수액과 실질취득금액은 신청채권자 배지은의 예상 배당금이 같은 사람의 임차보증금 변제에 전액 충당된다는 조건부 추정입니다. 청구채권 188,197,310원과 등기상 임차보증금 196,000,000원은 서로 다른 금액이므로, 실제 채권의 동일성·충당관계·확정배당액을 확인해야 합니다. 취득세·명도비용·관리비 등 부대비용은 포함하지 않았습니다.
④ 회차별 분석 — 추가 유찰이 곧바로 저가 취득은 아니다
| 회차 | 최저매각가 | 예상 미배당채권 | 추정 보증금 인수 | 추정 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 140,700,000원 | 50,267,110원 | 58,069,800원 | 198,769,800원 |
| 2회 유찰(49%) | 98,490,000원 | 91,880,130원 | 99,682,820원 | 198,172,820원 |
| 3회 유찰(34%) | 68,943,000원 | 120,895,284원 | 128,697,974원 | 197,640,974원 |
표에서 두 미배당 금액을 구별해야 합니다. 예상 미배당채권은 경매신청 청구금액 188,197,310원에서 배당금을 차감한 금액입니다. 반면 추정 보증금 인수는 등기상 임차보증금 196,000,000원에서 같은 배당금을 차감한 조건부 계산입니다.
낙찰가가 140,700,000원에서 68,943,000원으로 내려가더라도, 동일한 배당충당 및 인수 조건에서는 실질취득금액이 198,769,800원에서 197,640,974원으로 소폭 변하는 수준입니다. 낙찰가 하락분 대부분이 미배당 보증금 증가로 상쇄되는 구조이기 때문입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 140,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,769,800원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 배지은 | 188,197,310원 | 137,930,200원 |
| 미배당 신청채권 | — | 50,267,110원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정액이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 미배당 신청채권 50,267,110원은 임차보증금의 미변제액 58,069,800원과 동일하지 않습니다. 두 채권의 충당관계와 매수인 인수액은 최종 배당 및 매각조건으로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성시미디어센터 북서측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근 버스정류장 등을 고려한 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 24층 건물의 23층입니다. 외벽은 석재붙임 및 페인팅 등으로 마감됐으며 샷시 창호가 설치되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 소화전, 엘리베이터, 도시가스 및 지역난방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 도로·주차. 동측과 서측이 각각 대로 및 중로에 접하며 지하주차장을 갖추고 있습니다.
- 토지 규제. 중심상업지역·지구단위계획구역(화성동탄(1))이며 성장관리권역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지거래 관련 사항. 외국인 등 대상 특정 건축물 용도에 관한 토지거래허가구역 지정 내용이 있으므로 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 감정상 오피스텔이며 사건상 용도는 근린시설입니다. 실제 사용 용도와 공부상 용도의 일치 여부, 금융기관 담보평가 및 향후 매수 수요를 확인해야 합니다. 실거래 비교 없이 아파트와 같은 가격·환금성을 전제할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차권 인수조건. 매각물건명세서에 기재된 을구 1번 주택임차권등기의 인수조건을 원본으로 확인하세요. 보증금 전액 배당 여부가 핵심입니다.
- 보증금 실제 잔액. 등기상 보증금 196,000,000원의 실제 지급·반환 내역과 최종 미변제액을 확인하세요.
- 확정일자별 우선순위. 최초 보증금 189,000,000원과 두 차례 증액분의 확정일자 및 우선변제 관계를 구분하세요.
- 임차인·경매신청채권자 동일성. 배지은의 임차권과 강제경매 청구채권이 어떤 관계인지 확인하세요. 실제 배당금이 보증금에 충당되는지도 검증해야 합니다.
- 전입·점유 사실. 임차권등기에 기재된 2021.03.08 주민등록 및 점유개시 사실을 전입 관련 서류와 대조하고, 대항력의 성립·유지 여부를 확인하세요.
- 화성시 압류·조세. 말소기준인 압류 및 후순위 압류와 관련된 조세채권의 성격, 배당순위, 당해세 여부를 확인하세요.
- 실질취득 기준의 시세 비교. 최저가 140,700,000원이 아니라 인수액까지 반영한 추정 취득금액을 기준으로 동일 건물의 최근 거래와 비교하세요.
- 용도와 대출 가능성. 사건상 근린시설 표기와 감정상 오피스텔 이용상태를 확인하고, 실제 건축물대장상 용도 및 대출 조건을 확인하세요.
- 관리비·점유 인도. 관리비 체납액과 점유자를 확인하세요. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 점유 또는 명도 완료를 단정할 수 없습니다.
- 입찰 전 최종 서류. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당 관련 서류 및 최신 사건 진행상황을 반드시 재확인하세요.
맺으며 — “70% 낙찰가 ≠ 70% 취득가격”
이 물건은 감정가 201,000,000원에서 140,700,000원으로 내려온 1회 유찰 물건입니다. 그러나 등기상 196,000,000원의 선순위 임차보증금이 존재하고, 매각물건명세서에 미배당 잔액의 매수인 인수가 명시되어 있습니다.
현재 배당 추정을 전제로 하면 보증금 인수액은 58,069,800원, 실질취득금액은 약 198,769,800원입니다. 추가 유찰을 가정해도 인수 보증금이 증가하면서 전체 취득부담은 196,000,000원 부근에서 크게 내려가지 않는 구조입니다. 게다가 최근 실거래 시세와의 비교가 확인되지 않아 가격상 이익을 인정하기 어렵습니다.
경매신청채권자와 임차권자가 동일하다는 점도 반드시 풀어야 할 쟁점입니다. 실제 채권의 성격과 배당충당 관계, 선순위 임차권의 효력 및 최종 인수범위가 확인되기 전에는 낙찰가만을 근거로 입찰할 수 없습니다.
결론은 권리위험 높음·가격 메리트 미확인·입찰 보류입니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라, 임차보증금 중 실제로 얼마가 매수인에게 넘어오는지를 확정하는 데 있습니다.
