수원지방법원 2025타경57582. 경기도 용인시 기흥구 영덕동 두진아파트 103동 17층 1707호에 대한 임의경매입니다. 감정가는 365,000,000원이고, 1회 유찰 후 최저매각가는 255,500,000원입니다. 신청채권자는 주식회사엠에이치파이낸스대부이며 청구금액은 258,000,000원입니다.

등기상 핵심은 2020년 1월 30일 접수된 국민은행 근저당권입니다. 이보다 앞선 전입일이 확인되는 임차인 이성주가 있어, 등기상 후순위 권리가 매각으로 소멸한다는 사실만으로 매수인 부담이 없다고 결론 내릴 수는 없습니다. 임차보증금과 확정일자 확인이 이 물건의 최우선 과제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리와 후순위 권리

말소기준권리 이후 설정된 2022.06.10 엠에이치파이낸스대부 근저당권, 2024.07.08 에이치플러스 근저당권 및 말소기준권리 이후의 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 다만 후순위 권리의 소멸과 선순위 임차인의 보증금 인수 여부는 별개의 문제입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 확인 전 입찰가 확정 금지

현황조사 및 매각물건명세서에 임차인 이성주가 확인됩니다. 전입일은 말소기준권리 접수일인 2020.01.30보다 앞선 2012.04.05이지만, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 현재 단계에서는 대항력 가능·미상으로 보고 보수적으로 접근해야 합니다.

• 전입 및 점유 확인. 이성주의 전입 사실과 현재 점유 여부를 현황조사서·매각물건명세서 및 현장 확인으로 대조하세요.
• 보증금·확정일자 확인. 임대차계약서, 주민등록 전입 및 확정일자 관련 자료를 통해 대항력과 우선변제권을 판단해야 합니다.
• 배당요구 및 미배당액 확인. 배당요구 여부, 실제 보증금, 배당 가능액을 확인하기 전에는 매수인 인수액을 확정하지 마세요.

③ 시세 비교 — 최저가와 실질취득가는 구분해야 한다

동일 면적 84.99㎡의 두진아파트 실거래 12건을 비교합니다. 최근 12개월 평균은 350,500,000원이며, 최신 거래는 2026년 10월 380,000,000원입니다. 거래 가격은 290,000,000원부터 383,000,000원까지 분포합니다.

최저매각가 255,500,000원은 최근 12개월 실거래 평균의 72.9%입니다. 반면 감정가 365,000,000원은 최근 12개월 평균을 웃돌고, 최신 거래는 380,000,000원입니다. 다만 이러한 비교는 임차인 인수액이 없는 경우의 가격 참고일 뿐입니다. 임차보증금이 미상인 현재는 실질취득가가 정해지지 않아, 시세보다 저렴한 물건이라고 단정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 255,500,000원 가정)

위 배당 추정은 제시된 분배 금액을 반영한 것입니다. 채권자 청구 합계 932,600,000원, 채권자 예상 배당 합계 251,123,000원, 미배당액 681,477,000원으로 계산되어 있습니다. 미배당 채권이 있다는 사실만으로 해당 채권 전액이 매수인에게 인수되는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 청곡초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설, 공원, 공공시설 등이 소재합니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다.
• 단지. 두진아파트는 총 541세대이며, 사용승인일은 1996.11.08입니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트 벽식구조이며 급배수·위생·소방·승강기·공동현관 보안설비 등이 구비되어 있습니다.
• 토지이용. 제3종일반주거지역이며, 성장관리권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등 관련 지정이 기재되어 있습니다.
• 토지거래허가구역. 자료에는 외국인 등 대상의 허가구역 기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다. 매각기일 기준 최신 규제 현황을 별도로 확인해야 합니다.
• 현황조사 유의사항. 조사 당시 내부가 폐문 상태였고 이해관계인이 부재하여 건축물 현황도면과 탐문조사 등을 기준으로 표준적 이용상황을 판단했습니다. 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 확인. 이성주의 보증금, 확정일자, 배당요구 및 실제 점유관계를 확인하기 전에는 응찰하지 않는 것이 안전합니다.
• 실질취득가 산정. 낙찰가에 미배당 인수보증금이 추가될 가능성을 반영해야 합니다. 보증금이 미상인 현재는 최저가만으로 투자 메리트를 확정할 수 없습니다.
• 말소기준권리 원본 대조. 국민은행 근저당권의 변경된 채권최고액 134,825,975원 및 한국주택금융공사로의 이전 기록을 확인하고 실제 배당권자와 채권 잔액을 검토하세요.
• 후순위 권리 확인. 엠에이치파이낸스대부·에이치플러스 근저당권 및 압류·가압류의 매각에 따른 소멸 여부를 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서로 대조하세요.
• 점유·명도 확인. 현황조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재가 기록되어 있으므로 실제 점유자, 인도 가능성 및 명도 절차를 확인하세요.
• 관리비·현장 확인. 미납 관리비 중 매수인 부담 가능성이 있는 공용부분 관리비와 실제 건물 상태를 관리사무소 및 현장에서 확인하세요.

맺으며 — “최저가가 낮다 ≠ 실질취득가가 낮다”

이 물건은 최저매각가가 최근 12개월 실거래 평균의 72.9%라는 점에서 눈길을 끕니다. 그러나 말소기준권리보다 앞선 전입일이 확인되는 임차인 이성주의 보증금과 확정일자가 미상이고, 매수인 인수액도 확정되지 않았습니다. 여기에 말소기준 근저당권의 변경·이전 등기와 배당 추정표 사이의 금액 차이도 검증해야 합니다.

현재 결론은 ‘가격 검토 가능, 권리·실질취득가 확인 전 입찰 보류’입니다. 임차보증금 및 미배당 인수액을 확인한 뒤 실질취득가를 산정하고, 그 금액을 최근 실거래와 비교해야 합니다. 최저가만 보고 저렴하다고 판단하는 것은 위험합니다.