수원지방법원 2025타경58691. 경기도 용인시 처인구 모현읍 능원리의 정암벨라까사 203동 201호, 다세대주택 경매입니다. 등기상 현 소유자는 강부기이며 2021년 10월 14일 매매계약에 따른 거래가액은 346,000,000원입니다. 말소기준권리는 2022년 7월 15일 설정된 이병찬의 근저당권으로, 채권최고액은 24,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당권들과 용인시 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 임차인의 전입일과 확정일자는 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 보증금의 미배당분이 매수인에게 인수될 수 있는 유형입니다. 이번 사건은 제출된 확약이 그 위험을 바꿉니다. 다만 확약의 원본과 효력, 임차권등기 말소 이행 여부를 반드시 확인해야 하며, 감정평가 당시 내부를 확인하지 못했고 임대관계도 미상으로 기재되어 있어 실제 점유관계에 대한 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58691 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 모현읍 능원리 121-17 정암벨라까사 제203동 제201호 도로명주소: 경기도 용인시 처인구 모현읍 충렬로 17 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대주택 · 203동 201호 · 건물 2층 및 3층 복층 구조 |
| 기준면적 | 47.373㎡ · 거래사례 면적과 불일치 |
| 건물 및 준공 | 철근콘크리트구조 경사지붕 3층 건물 · 2015.08.13. |
| 소유자 | 강부기 (2021.10.14. 매매계약, 거래가액 346,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 348,000,000원 / 243,600,000원 (1회 유찰 후, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 381,635,417원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준권리와 임차권 확약이 핵심
말소기준권리는 을구 6번 이병찬의 근저당권입니다. 그 뒤에 설정된 근저당권과 갑구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 임차권은 별도로 살펴야 합니다. 임차인 박민혜의 점유개시일은 2021.10.05, 전입신고일은 2021.10.07, 확정일자는 2021.09.16으로 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금 346,000,000원에 대해 대항력과 우선변제권이 인정될 수 있는 구조이며, 확약이 없다면 미배당액 인수 위험이 발생합니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 확약 이행이 전제
확인된 임차인은 박민혜 1명입니다. 임차권등기는 2023.11.03. 접수되었고, 보증금은 346,000,000원입니다. 배당요구도 확인됩니다. 권리 자체의 대항력·우선변제권과 확약으로 인한 매수인 인수액은 구분해서 판단해야 합니다.
| 임차인 | 보증금 | 점유·전입·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 표시 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박민혜 | 346,000,000원 | 점유 2021.10.05 전입 2021.10.07 확정 2021.09.16 배당요구 2023.11.03 |
대항력 有 확약상 포기 |
우선변제 有 | 승계 표시 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 참고 거래보다 높은 최저가
가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 거래 참고액과 최신 거래, 거래 추세를 우선합니다. 이 물건의 최근 거래 평균 지표는 200,000,000원이며, 최신 거래로 표시된 사례 역시 2025.05. 200,000,000원입니다. 다만 대상 면적은 47.373㎡이고, 비교 거래는 59.88㎡ 또는 104.1㎡이므로 동일 면적 직접 비교가 아닙니다. 아래 금액은 가격 수준을 가늠하기 위한 참고자료입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 59.88㎡ | 1 | 200,000,000원 |
| 2022.08 | 104.1㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 2021.10 | 104.1㎡ | 3 | 346,000,000원 |
| 2021.07 | 59.88㎡ | 2 | 216,000,000원 |
| 2021.07 | 59.88㎡ | 2 | 216,000,000원 |
| 최근 거래 평균 지표 | — | 1건 | 200,000,000원 |
최저가 243,600,000원은 최근 거래 평균 지표 200,000,000원 대비 121.8%, 즉 21.8% 높은 수준입니다. 거래 추세도 과거 거래 대비 -26.5%로 하락 방향입니다. 면적 차이 때문에 이 비율만으로 적정 시세를 확정할 수는 없지만, 적어도 현재 최저가가 최근 참고 거래보다 낮다고 보기는 어렵습니다. 확약으로 인수 위험이 줄어드는 것과 입찰가격이 매력적인 것은 별개의 문제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 243,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,210,400원 |
| 1. 임차인 박민혜 보증금(우선변제) | 346,000,000원 | 239,389,600원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 이병찬 | 24,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 7번 근저당 · 이병찬 | 18,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 8번 근저당 · 이병찬 | 18,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 9번 근저당 · 이병찬 | 12,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 11번 근저당 · 황선화 | 13,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 12번 근저당 · 황선화 | 16,380,000원 | 0원 |
| 8. 을구 13번 근저당 · 황선화 | 25,000,000원 | 0원 |
| 9. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 381,635,417원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 추정액 4,210,400원을 제외한 금액은 임차인 우선배당 239,389,600원으로 소진됩니다. 보증금 346,000,000원에서 발생하는 미배당액 106,610,400원은 확약이 없다고 가정한 계산상 부족분입니다. 확약이 유효하게 이행되면 해당 임차인에 대한 실제 매수인 인수액은 0원으로 판단합니다. 당해세 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰별 인수 위험 시나리오
아래 표는 확약이 적용되지 않는다고 가정했을 때의 배당표상 미배당액과 낙찰가 합계입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 낮아져도 미배당액이 늘어나므로, 낙찰가만 보고 실질 취득비용이 낮아진다고 판단할 수 없습니다. 반대로 확약이 유효하게 이행되면 해당 임차인에 대한 인수액은 각 회차 모두 0원이라는 전제가 적용됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 확약 미적용 시 인수 위험액 | 매각가 + 인수 위험액 | 확약 이행 시 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 243,600,000원 | 106,610,400원 | 350,210,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 170,520,000원 | 178,667,280원 | 349,187,280원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 119,363,999원 | 229,107,097원 | 348,471,096원 | 0원 |
위 합계는 확약 미적용을 가정한 비교용 계산입니다. 실제 인수액은 확약의 효력과 이행 여부에 따라 달라질 수 있으며, 취득세·등기비용·수리비 등 부대비용은 포함하지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 능원초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변에는 다세대주택·근린생활시설·임야 등이 소재합니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남측으로 오포로 및 포은대로가 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 3층 건물의 201호로, 2층 및 3층을 사용하는 복층 구조입니다. 위생·급배수·도시가스 설비가 기재되어 있습니다.
- 현황 확인. 폐문부재 등으로 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 감정평가서에는 건축물현황도와 외부 관찰 등을 토대로 이용상태를 기재했다고 되어 있어 내부 구조와 실제 점유상태를 재확인해야 합니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역, 특화경관지구이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·역사문화환경보존지역 등 각종 제한이 표시되어 있습니다. 공시지가는 717,800원/㎡입니다. 토지거래계약허가구역은 외국인 등 대상 지정기간이 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있으므로, 매각기일 전후의 현재 지정 여부와 적용 대상을 확인해야 합니다.
- 환금성. 9세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 최근 거래 참고액은 대상 면적과 일치하지 않고 거래 추세는 -26.5%입니다. 매입 후 재매각 시 거래 표본과 실제 면적·층·복층 구조를 반영한 가격 검토가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 2026.06.10.자 확약서의 제출 주체, 대상 임차권, 대항력 포기 문구, 미전액 변제 시 임차권등기 말소 약정과 이행 조건을 원본으로 확인하세요.
- 임차권등기 말소 확인. 확약이 있다는 사실만으로 말소가 이미 완료된 것은 아닙니다. 실제 말소 절차와 등기 상태를 확인하고, 확약 효력이 인정되지 않을 때의 미배당 위험액 106,610,400원을 별도로 검토하세요.
- 점유자·임대관계. 내부 미확인 및 임대관계 미상이라는 점을 고려해 현황조사서와 현장 상황을 대조하세요. 확약은 박민혜의 임차권에 한정되므로 다른 점유관계가 확인되면 별도 권리분석이 필요합니다.
- 가격 상한. 최근 거래 참고액 200,000,000원보다 최저가가 21.8% 높고 거래 추세도 -26.5%입니다. 비교 면적이 다른 점을 감안해 실사용 면적·복층 구조를 반영한 보수적인 가격 산정이 필요합니다.
- 환금성 검토. 9세대 규모, 제한된 거래 표본, 낮은 단지 경매 낙찰률을 감안해 매각 기간과 재매각 가격의 불확실성을 입찰가에 반영하세요.
- 규제·현장 점검. 토지거래허가구역의 현재 지정 여부와 적용 대상을 확인하고, 건물 내부 상태·누수·설비·관리비 및 공부상 현황을 별도로 점검하세요.
- 배당표 재검토. 집행비용은 추정치이며, 실제 배당액은 집행비용과 우선권의 인정 범위 등에 따라 달라질 수 있습니다. 입찰 전 최신 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서 원본을 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 전제”와 “가격 메리트”는 별개
이 사건은 임차인의 대항력만 보고 곧바로 보증금 전액을 인수한다고 단정해서도 안 되고, 확약서가 제출되었다는 이유만으로 모든 점유 위험이 해소되었다고 단정해서도 안 됩니다. 박민혜의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 유효하게 이행된다면 해당 임차권에 대한 실질 인수액은 0원입니다. 반면 확약이 적용되지 않는 가정에서는 현재 회차의 미배당 위험액이 106,610,400원이며, 유찰될수록 계산상 인수 위험액은 증가합니다.
가격 측면에서는 최저가 243,600,000원이 최근 거래 참고액 200,000,000원보다 높고, 거래 추세도 -26.5%로 하락 방향입니다. 비교 면적이 다르다는 한계까지 고려하면 현재 최저가가 저렴하다고 보기 어렵습니다. 확약의 효력과 실제 점유를 확인하는 것이 첫 번째, 면적 차이와 하락 추세를 반영해 입찰가를 보수적으로 정하는 것이 두 번째입니다. 권리상 인수 위험이 줄어드는 것만으로 가격 위험과 환금성 위험까지 사라지는 것은 아닙니다.
