수원지방법원 2025타경58755. 경기도 화성시 능동의 동탄퍼스트빌스타 10층 에이1031호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있으나 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 소유자는 정혁준이며, 2022년 1월 24일 거래가액 78,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 임차권등기와 국세 압류, 가압류, 강제경매개시결정 등이 이어졌습니다.

권리분석의 중심은 등기부상 선순위 주택임차권입니다. 이동환은 2022년 11월 11일 전입했고, 2022년 11월 1일 확정일자를 받았습니다. 임차권등기 역시 말소기준권리인 2024년 4월 15일 압류보다 빠릅니다. 원칙적으로 매수인이 미배당 보증금을 인수할 수 있는 구조지만, 2026년 6월 10일 제출된 확약서가 이 물건의 실질적인 권리관계를 바꾸는 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심

말소기준권리는 2024년 4월 15일의 국세 압류입니다. 이후 등기된 압류와 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 그러나 이동환의 임차권등기는 기준권리보다 앞서 있어 원칙적으로 미배당 보증금 인수 가능성이 존재합니다.

② 임차인 분석 — 실제 권리자와 승계기관 구분

임차·점유 관계자로 이동환과 정성종이 확인됩니다. 주택도시보증공사는 이동환으로부터 임차보증금 관련 권리를 양수한 주체로, 별도의 실제 임차인이나 추가 보증금으로 중복 계산하지 않습니다. 정성종의 임대차계약 및 보증금은 별도 확인이 필요합니다.

이동환. 임대차계약일은 2022년 11월 1일이며, 2024년 2월 7일 임차권등기가 접수되었습니다. 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차권자로 분석되지만, 주택도시보증공사의 확약으로 실질적인 보증금 인수위험은 해소되는 구조입니다.

정성종. 확인된 전입일은 2025년 6월 13일로 말소기준권리 이후입니다. 해당 전입일만 기준으로 하면 선순위 대항력은 인정되지 않습니다. 그러나 보증금과 확정일자, 구체적인 점유·임대차관계가 확인되지 않아 대항력 및 별도 인수위험은 추가 확인이 필요합니다. 정성종에게 이동환의 대항력 포기 확약이 적용된다고 보아서는 안 됩니다.

③ 가격과 유찰 시나리오 — 낙찰가와 실질취득은 다르다

감정가는 69,000,000원, 현재 최저매각가는 48,300,000원으로 감정가의 70%입니다. 다만 동일 건물이나 유사 오피스텔의 비교 실거래가격이 확인되지 않으므로 현재 가격이 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다.

인수 추정액은 회차별 단순배당 계산값입니다. 확약 적용 후 0원은 이동환 보증금에 한정됩니다. 정성종 관련 미확정 부담과 취득 부대비용은 별도이며, 유찰 시나리오는 실제 후속 매각기일 또는 낙찰가격을 확정하는 자료가 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 48,300,000원 가정)

집행비용 1,269,400원, 선순위 임차보증금 배당 47,030,600원으로 예상 매각대금 48,300,000원이 소진되는 계산입니다. 주택도시보증공사의 신청채권은 이동환 보증금 양수·승계관계와 연결되어 있으므로 동일 보증금을 별도 임차채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 표는 단순배당 추정이며 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 화성시 능동의 능동고등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔·근린생활시설·아파트단지 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 도로. 북서측 대로3류(25~30m), 동측 중로1류(20~25m) 도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물의 10층이며, 위생·급배수·에어컨·난방·소방·승강기 설비 등이 설치되어 있습니다.
• 규제. 일반상업지역·특정용도제한지구·지구단위계획구역(동탄(1)지구)이며, 비행안전제6구역·성장관리권역 등에 해당합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 3,225,000원/㎡로 표시되어 있습니다.
• 실제 이용상태. 감정상 업무시설(오피스텔)이지만 사건상 용도는 근린시설입니다. 공부상 용도와 실제 이용상태, 임대 가능 용도 등을 확인해야 합니다.
• 환금성. 비교 실거래가 확인되지 않아 현재 최저매각가의 시세 대비 수준과 재매각 가능성을 수치로 판단하기 어렵습니다. 주거용 아파트와 동일한 환금성을 전제해서는 안 됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 2026년 6월 10일 제출한 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약의 정확한 문구와 적용범위를 확인하세요.
• 정성종 점유관계 확인. 2025년 6월 13일 전입자의 실제 점유 여부, 임대차계약·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 승계채권 중복 계산 금지. 주택도시보증공사의 청구금액 78,000,000원을 이동환 보증금과 별개의 추가 임차보증금으로 합산하지 마세요.
• 세금 우선배당 검토. 국세·지방세 압류 3건의 법정기일과 당해세 여부를 확인하고, 실제 배당 및 인수관계에 미치는 영향을 검토하세요.
• 시세 검증. 동일 건물·동일 용도·유사 규모의 최근 실거래 및 임대수익 수준을 확인하세요. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가 매수라고 볼 수 없습니다.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 이루어지지 않았으므로 시설 상태, 수리비, 실제 이용현황을 확인하세요.
• 용도 확인. 근린시설과 감정상 업무시설(오피스텔) 표기가 함께 존재하므로 건축물대장상 용도 및 사용 가능 범위를 확인하세요.
• 명도·관리비. 실제 점유자와 인도 협의 필요성을 확인하고, 미납 관리비 및 공용부분 승계 가능 비용을 점검하세요.
• 입찰 조건 확인. 매각기일 2026년 11월 6일의 입찰보증금, 매각조건 및 최신 매각물건명세서를 법원 공고에서 확인하세요.

맺으며 — “확약은 호재, 미상 점유와 가격은 숙제”

이 물건은 단순히 감정가 69,000,000원에서 최저가 48,300,000원으로 내려온 경매가 아닙니다. 원래는 선순위 임차보증금 78,000,000원이 최저매각가를 웃돌아 매수인 인수위험이 큰 구조였습니다. 현재 회차의 룰상 미배당 인수액은 30,969,400원입니다.

그러나 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 보증금을 전액 배당받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출하면서, 이동환 보증금의 실질 인수액은 0원으로 분석됩니다. 이 확약은 권리분석에서 중요한 긍정 요소입니다.

그렇다고 모든 위험이 사라진 것은 아닙니다. 정성종의 임차조건과 점유관계가 불명확하고, 세금 우선배당 및 내부 상태를 확인해야 합니다. 더욱이 비교 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 유리한지도 판단할 수 없습니다.

따라서 이 물건은 “선순위 임차권은 확약으로 해소 가능하지만, 잔여 점유관계와 적정가격은 추가 검증이 필요한 조건부 접근형”으로 평가합니다. 입찰 전에는 확약의 효력과 정성종 관련 권리를 우선 확인하고, 실제 거래가격과 취득 부대비용을 대조하여 응찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.