수원지방법원 2025타경59658. 수원 권선구 금곡동 커낼파크 3층 312호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표기되어 있지만, 감정평가서상 실제 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 2020년 5월 사용승인된 지하 5층·지상 10층 건물의 3층에 위치합니다. 소유자는 김하나 씨로, 2022년 3월 4일 거래가액 195,780,000원에 소유권을 취득했습니다.
등기에는 주택임차권이 남아 있습니다. 임차인 박지현 씨는 2022년 3월 4일 전입신고 및 점유를 개시했고, 확정일자는 그보다 앞선 2022년 2월 14일입니다. 임차권등기는 2024년 3월 11일 접수됐습니다. 경매개시결정일인 2025년 12월 30일보다 모두 빠르므로 선순위 대항력 있는 임차인으로 분석됩니다.
여기까지 읽으면 보증금 인수 위험 때문에 입찰을 피해야 할 것처럼 보입니다. 하지만 매각물건명세서의 확약 내용이 판단을 바꿉니다. 주택도시보증공사가 박지현을 양도인으로 하여 우선변제권만 행사하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했기 때문입니다. 이 사건의 핵심은 선순위 임차권의 존재 자체보다 그 인수 위험이 확약으로 해소되는 범위에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경59658 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1118-3 커낼파크 3층 312호 도로명주소: 경기도 수원시 권선구 금곡로196번길 15 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 사건상 근린시설 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 5층 / 지상 10층 · 3층 312호 |
| 사용승인 | 2020.05.15 |
| 소유자 | 김하나 (2022.03.04 소유권이전 · 거래가액 195,780,000원) |
| 감정가 | 193,000,000원 |
| 최저매각가 | 135,100,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 · 청구금액 195,780,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 선순위 임차권 | 박지현 · 보증금 195,780,000원 · 2024.03.11 임차권등기 |
| 확약서 | 2026.06.10자 · 주택도시보증공사 제출 · 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약 |
| 실질 인수액 | 0원 (해당 확약 유효 전제) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서의 관계
이 사건의 계산상 말소기준권리는 2025년 12월 30일 강제경매개시결정입니다. 임차인 박지현의 전입·확정일자·임차권등기는 그보다 앞섭니다. 따라서 임차권을 후순위 소멸권리와 동일하게 취급해서는 안 됩니다.
원칙적인 권리분석에서는 선순위 임차인이 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하면, 미회수 보증금이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 이 물건의 현 회차 배당 추정에 따른 부족분은 63,371,400원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관은 승계 주체
실제 임차인은 박지현 1명입니다. 주택도시보증공사는 박지현으로부터 임차보증금 관련 권리를 양수한 주체로 나타나며, 별도의 실제 임차인으로 계산하지 않습니다. 따라서 박지현의 보증금과 주택도시보증공사의 청구금액을 서로 다른 임대차보증금으로 합산하면 안 됩니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박지현 전유부분 전부 |
195,780,000원 | 전입 2022.03.04 확정 2022.02.14 |
대항력 있음 포기 확약 |
우선변제권 있음 배당요구 있음 |
보증기관 승계 실질 인수 0원 |
| 임대차계약일 | 2022.02.14 |
|---|---|
| 점유개시일 | 2022.03.04 |
| 주민등록일 | 2022.03.04 |
| 확정일자 | 2022.02.14 |
| 임차권등기 | 2024.03.11 · 을구 1번 |
| 임차보증금 | 195,780,000원 |
| 대항력 | 있음 · 다만 승계 권리자의 대항력 포기 확약 |
| 우선변제권 | 있음 · 확정일자 및 배당요구 |
| 승계 관계 | 주택도시보증공사 (양도인: 박지현) |
| 확약 없는 경우 인수 | 63,371,400원 (현 회차 추정) |
| 확약 적용 후 인수 | 0원 |
③ 가격 판단 — 감정가의 70%와 시세 할인은 다르다
감정가는 193,000,000원, 현재 최저매각가는 135,100,000원입니다. 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 확약이 유효하면 매수인이 부담할 임차보증금 인수액은 0원이므로, 현재 최저가에 낙찰될 때 실질취득 기준금액은 135,100,000원입니다. 취득세·등기비용·명도비용 등 부대비용은 별도로 검토해야 합니다.
다만 감정가 대비 할인율은 실제 시장가격 대비 할인율이 아닙니다. 현재 비교 가능한 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래금액 및 가격 추세가 확인되지 않으므로 최저가가 주변 시세보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 경쟁력을 인정하기는 어렵습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 유무에 따른 취득 구조
일반적인 대항력 인수형은 유찰이 반복되어도 미회수 보증금이 늘어나기 때문에 실질취득 총액이 크게 낮아지지 않습니다. 하지만 이 사건은 대항력 포기 확약이 유효하다는 전제 아래 임차보증금 인수액이 0원으로 평가됩니다.
| 회차 | 최저가 | 확약 없을 때 인수 추정 | 확약 적용 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 135,100,000원 | 63,371,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 (49%) | 94,570,000원 | 103,312,260원 | 0원 |
| 3회 유찰 (34%대) | 66,198,999원 | 131,172,583원 | 0원 |
확약 없는 경우의 인수액은 각 회차 배당 추정치입니다. 집행비용 추정 방식에 따라 낙찰가와 인수액의 합계는 보증금과 소폭 차이가 발생합니다. 확약 유효 시에는 해당 임차권의 인수액을 0원으로 판단합니다. 유찰 후 금액은 회차별 가정이며 실제 매각 여부와 가격은 달라질 수 있습니다.
특히 2회 유찰 시 최저가 94,570,000원, 3회 유찰 시 66,198,999원으로 내려가더라도 확약이 없다면 인수액은 각각 103,312,260원, 131,172,583원으로 커집니다. 이 수치가 바로 선순위 보증금 인수형 경매에서 낮은 최저가만 보고 입찰하면 안 되는 이유입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 135,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 2,691,400원 |
| 1. 임차보증금 · 박지현 (우선변제) | 195,780,000원 | 132,408,600원 |
| 2. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 195,780,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 합계 | — | 135,100,000원 |
매각가 135,100,000원을 가정하면, 집행비용 2,691,400원이 먼저 차감되고, 보증금 우선변제 항목에 132,408,600원이 배당되는 구조입니다. 이 경우 보증금 미회수액은 63,371,400원입니다.
단, 주택도시보증공사는 박지현 관련 임차보증금 권리의 양수인으로 명시되어 있습니다. 아래 예상배당표는 임차인 명의의 우선변제와 신청채권자 명의의 청구를 구분한 추정 구조이므로, 실제 배당금 수령 주체와 권리 승계 관계는 배당절차에서 다시 확인해야 합니다. 두 채권액을 독립적인 보증금 채무로 합산해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 권선구 금곡동행정복지센터 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 아파트단지, 근린생활시설, 관공서, 하천 등이 혼재되어 있으며, 공동주거지로서의 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고, 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 2020.05.15 사용승인된 철근콘크리트 건물입니다. 승강기, 지하주차장, 위생·급배수시설, 도시가스 개별난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 건물 남동측·남서측으로 폭 약 15m의 포장도로에 접하고, 북서측으로 약 6m의 보행자전용도로에 접합니다.
- 토지이용계획. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)이며, 공공주택지구·도시교통정비지역·과밀억제권역에도 해당합니다. 외국인 등 특정 대상에 관한 토지거래허가구역 지정 사항도 확인됩니다.
- 공부 및 건축물. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다. 다만 사건상 근린시설 표기와 감정상 업무시설(오피스텔) 이용의 관계는 건축물대장상 호실 용도를 기준으로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 갑구 5-1번에 2022.03.04 민간임대주택등기가 있습니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 내용으로, 해당 등록의 현재 효력 및 매각 후 처리 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 실제 이용상태는 오피스텔이며, 주변에 업무·상업·주거시설이 혼재합니다. 동일 용도·유사 면적의 실거래가격과 거래 빈도를 확인해야 매도 시 환금성을 판단할 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.10자 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약서 전문을 확인해야 합니다. 말소 조건, 권한, 대상 보증금, 적용 범위를 점검하세요.
- 임차권등기 말소 이행. 을구 1번 박지현 임차권등기가 실제로 어떤 절차에 따라 말소되는지 확인해야 합니다. 확약서 제출 사실과 말소등기 완료는 구분해야 합니다.
- 보증기관 승계 관계. 주택도시보증공사가 박지현으로부터 승계한 권리의 범위와 배당금 수령 주체를 확인하세요. 동일 보증금에 관한 채권을 별개 채무로 중복 계산하면 안 됩니다.
- 추가 임차인·점유관계. 현재 확인된 실제 임차인은 박지현 1명입니다. 확약은 이 임차보증금에만 적용되므로, 별도 임차인이나 다른 점유자가 존재하는지는 현장과 최신 서류로 확인하세요.
- 민간임대주택 등록. 갑구 5-1번 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 이후 효력을 확인하세요.
- 실제 용도. 건축물대장과 감정평가서를 대조해 312호의 정확한 공부상 용도와 실제 사용상태를 확인하세요.
- 최신 시세. 커낼파크 내 동일 용도·유사 면적 호실의 최근 12개월 거래평균과 최신 거래를 비교해 실질취득금액 135,100,000원의 가격 경쟁력을 검증하세요.
- 점유·명도. 임차권등기와 실제 점유상태는 다를 수 있습니다. 현장 점유자, 인도 일정, 명도비용을 확인하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분과 매각대금에서 우선 처리되는 세금 등을 확인하세요.
- 등기 최신 상태. 2026.09.19 발급 등기 내용 이후 변동 여부를 확인하고, 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서 원본을 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “선순위 1.96억보다 중요한 건 확약의 효력”
이 사건의 표면적인 숫자는 매력적으로 보일 수 있습니다. 감정가 193,000,000원이 1회 유찰되면서 최저가가 135,100,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 선순위 임차보증금이 195,780,000원이라는 사실을 빼놓으면 경매의 실제 위험을 놓치게 됩니다.
확약이 없었다면 매수인은 현 회차에서 63,371,400원의 추가 인수를 예상해야 하는 구조였습니다. 낙찰가가 내려가도 인수액이 커지므로 전체 취득 부담은 보증금 수준에서 크게 달라지지 않습니다.
그러나 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 이 구조를 바꿉니다. 확약이 유효하게 적용될 경우 박지현 관련 임차보증금의 실질 인수액은 0원이며, 현재 최저가 낙찰을 가정한 실질취득 기준은 135,100,000원입니다. 보증기관을 별도 임차인으로 중복 계산할 이유도 없습니다.
그렇다고 이 물건이 곧바로 저렴한 것은 아닙니다. 최근 실거래가격을 확인하지 못했고, 사건상 근린시설 표기와 감정상 업무시설 이용, 민간임대주택등기 및 확약의 이행 문제도 남아 있습니다. 권리 위험은 확약으로 상당 부분 해소되지만, 가격 경쟁력과 권리정리 실행 가능성은 별도 검증이 필요합니다.
종합적으로 이 물건은 선순위 임차권 자체보다 확약서 원본·말소 이행·실제 시세 검증이 승부처인 경매입니다. 최저가 할인율만으로 입찰할 물건은 아니며, 이 세 가지가 확인되어야 취득 판단을 구체화할 수 있습니다.
