수원지방법원 2026타경50174. 수원시 권선구 세류동 새터로29번길 52-25에 위치한 철근콘크리트조 5층 건물의 4층 다세대주택입니다. 건축물대장상 용도는 도시형생활주택 단지형다세대이며, 아파트가 아닙니다. 소유자는 김도영, 경매신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 청구금액은 252,000,000원입니다.

등기부상 말소기준권리는 2024.12.11 수원시 압류입니다. 이후 국민건강보험공단 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 그보다 앞선 2023.08.23 황나경의 주택임차권등기가 존재하고, 봉강준 역시 말소기준일 이전에 전입한 기록이 있어 임차관계 검토가 필수입니다.

2026.06.10 주택도시보증공사의 확약서가 제출되었다는 점은 중대한 위험 완화 요인입니다. 다만 확약서에 적힌 양도인과 등기부상 임차권자가 다르므로, 확약으로 해소되는 권리와 해소되지 않는 권리를 구별하는 것이 이번 분석의 출발점입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

권리의 기준점은 2024.12.11 수원시 압류입니다. 압류 자체는 매각 시 말소되는 말소기준권리이지만, 그 이전부터 성립한 임차인의 대항력은 별도로 판단해야 합니다.

황나경은 2021.07.28 전입·점유 개시, 2021.07.01 확정일자를 갖고 있으며, 2023.08.23 임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 선순위 대항력과 우선변제권을 검토해야 하는 임차인입니다. 봉강준도 2024.04.25 전입 기록은 확인되지만, 보증금·확정일자·임대차계약의 구체적 내용이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.

② 임차인 분석 — 확약과 미상 보증금을 구분해야 한다

확인되는 실제 임차인·점유관계자는 2명입니다. 주택도시보증공사는 경매신청채권자이자 확약서 제출 주체로 기재되어 있으며, 이를 별도의 실제 임차인으로 추가하거나 청구금액을 임차보증금과 단순 합산해서는 안 됩니다.

③ 가격 분석 — 감정가 70%가 곧 시세 할인은 아니다

최저매각가는 178,500,000원으로 감정가 255,000,000원의 70%입니다. 한 번 유찰되면서 입찰 시작가격은 낮아졌지만, 이 사실만으로 주변 거래가격보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

더 중요한 것은 낙찰가와 실제 취득부담을 구분하는 것입니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 매수인이 미배당액을 인수한다면, 낙찰가를 낮춰도 인수액이 늘어 실질 취득부담은 보증금 수준에 가까워집니다.

확약서가 황나경의 임차권에 유효하게 연결되고 봉강준에게 인수할 보증금이 없다면, 보증금 인수 없이 최저매각가를 기준으로 취득부담을 검토할 수 있습니다. 반대로 황나경의 선순위 인수 위험이 남는다면 보증금 252,000,000원 수준의 실질 부담을 고려해야 합니다. 이는 부대비용을 제외한 권리·가격 검토이며, 봉강준의 미상 보증금은 별개입니다.

④ 예상배당표 (매각가 178,500,000원 가정)

집행비용 3,299,000원은 추정치입니다. 임차인 황나경에 대한 예상배당 175,201,000원과 주택도시보증공사의 미배당 252,000,000원은 자료상 배당 항목별 결과이며, 관련 채권의 양도·대위·승계 관계를 확인하지 않고 서로 다른 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 당해세·최우선변제 등의 실제 배당 변수는 별도로 확인해야 합니다.

현재 회차 가정에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 황나경의 보증금 우선변제에 배정되어 다른 채권자와 소유자에게 돌아갈 잔액이 없습니다. 황나경 보증금의 배당 부족분은 76,799,000원으로 계산됩니다.

그러나 이 금액이 자동으로 매수인의 최종 부담이 되는 것은 아닙니다. 대항력 포기 확약이 해당 임차권에 적용되면 인수액은 실질 0원이며, 확약의 대상이 아니라면 인수 가능성이 남습니다. 또한 봉강준의 권리가 별도로 성립하는 경우 그 부담은 이 계산과 구분해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액은 반대로 움직인다

확약을 반영하지 않은 배당계산에서는 최저가가 내려갈수록 선순위 보증금 미배당액이 증가합니다. 따라서 대항력을 인수하는 구조라면 반복 유찰만으로 실질취득 부담이 크게 낮아지지 않습니다. 보증금 규모가 가격의 하한처럼 작용하기 때문입니다.

반면 유효한 대항력 포기 확약으로 해당 인수액이 제거된다면, 그 보증금에 대해서는 매수인의 실질 인수 부담이 0원이 됩니다. 다만 확약의 대상이 아닌 봉강준의 권리와 황나경 임차권의 연결 여부는 여전히 별도 검토 사항입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 새터지하차도 남측 근거리에 위치합니다. 주변에는 공동주택·단독주택·일부 제조시설이 혼재합니다.
• 건물 용도. 건축물대장상 도시형생활주택 단지형다세대입니다. 일반 아파트 단지와는 구분하여 거래사례와 환금성을 평가해야 합니다.
• 구조. 철근콘크리트조 5층 건물 중 4층에 해당합니다. 외벽은 석재타일 붙임 마감, 창호는 새시창 등으로 조사되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능합니다. 남서측으로 포장도로에 접해 있습니다.
• 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비·승강기설비 등이 설치되어 있습니다.
• 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며, 과밀억제권역과 도시교통정비지역에 해당합니다.
• 추가 규제. 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 가축사육제한구역에 해당합니다. 2025.08.26 지정된 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 확인됩니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 내부현황은 외부 관찰과 건축물대장 현황도면 등을 참조한 것으로, 실제 내부 구조와 상태를 다시 확인해야 합니다.
• 환금성. 다세대주택은 개별 호수의 거래사례와 수요에 따라 매각 가능 가격이 달라질 수 있습니다. 주변 주거시설이 존재한다는 사실만으로 높은 환금성을 인정하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사가 2026.06.10 제출한 확약서의 원문, 대상 임차보증금 채권, 대항력 포기 범위, 임차권등기 말소 약속의 조건을 확인해야 합니다.
• 임차권자 명의 불일치 확인. 확약서의 양도인 박지현과 등기부 임차권자 황나경의 관계를 채권양도·대위변제·승계 서류 및 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
• 황나경 보증금 인수 검토. 확약의 적용이 확인되지 않으면 보증금 252,000,000원의 선순위 권리와 배당 부족분 76,799,000원의 인수 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.
• 봉강준 권리관계 확인. 2024.04.25 전입의 원인, 실제 점유·임대차계약 여부, 보증금, 확정일자 및 배당요구 관계를 확인해야 합니다. 확약 밖 위험을 누락해서는 안 됩니다.
• 주택도시보증공사 청구액의 성격 확인. 경매신청채권자 청구금액 252,000,000원과 등기부 임차보증금 252,000,000원의 법적 연결 관계를 확인하고 중복채권으로 오인하지 않아야 합니다.
• 배당순위 확인. 수원시 압류, 국민건강보험공단 압류, 선순위 임차권의 배당관계 및 조세채권의 법정기일 등 실제 배당순위에 영향을 미칠 사항을 원본으로 검토해야 합니다.
• 실거래가격 확보. 동일 용도·유사 면적·인근 입지의 최근 거래를 우선 비교해야 합니다. 감정가 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하지 않아야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정요항표상 내부 구조와 상태는 재확인이 필요한 것으로 기재되어 있으므로 실제 내부 훼손, 설비 및 수리 필요성을 점검해야 합니다.
• 점유·명도 계획. 실제 점유자와 임차권등기 권리자가 다르게 나타나는 만큼 인도 가능성, 명도 협의 및 관련 절차를 사전에 검토해야 합니다.
• 관리비·공과금 확인. 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분 관련 비용과 기타 비용을 확인해야 합니다.
• 입찰 직전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 매각기일 변경 여부를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약 대상 인수 0원 ≠ 전체 권리 위험 0원”

이 사건을 단순히 감정가 255,000,000원짜리 다세대주택을 178,500,000원부터 입찰할 수 있는 물건으로 보면 핵심을 놓치게 됩니다.

황나경의 선순위 임차권등기와 252,000,000원의 보증금이 존재하고, 통상적인 배당계산으로는 76,799,000원의 인수 부족분이 산출됩니다. 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약은 중요한 긍정 요소로, 그 확약이 적용되는 채권의 실질 인수액은 0원입니다.

하지만 확약서상 양도인은 박지현이고 등기부상 임차권자는 황나경입니다. 게다가 봉강준은 말소기준권리보다 앞서 전입한 기록이 있으면서도 보증금이 확인되지 않습니다. 확약으로 모든 임차관계가 해결됐다고 볼 근거는 아직 충분하지 않습니다.

시세를 확인하지 않은 상태에서 최저가가 싸다고 평가할 수도 없습니다. 만약 황나경의 임차권이 확약 범위에 포함되지 않아 보증금 인수가 발생한다면, 실질취득 부담은 선순위 보증금 수준으로 높아질 수 있습니다. 반면 확약 적용과 봉강준의 인수 위험 해소가 모두 확인된다면, 그때 최저가를 기준으로 가격 경쟁력을 다시 평가할 수 있습니다.

결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 확약의 법적 귀속, 미상 임차인의 실제 권리, 최근 비교 거래가격이 먼저 확인되어야 합니다. 지금 단계에서 낙찰가의 낮은 비율보다 중요한 것은 낙찰자가 최종적으로 얼마를 부담하고, 어떤 권리를 인수하는가입니다.