서울남부지방법원 2025타경11211. 금천구 시흥동 웰트리움 제1동 5층 502호로, 공부상 단지형다세대주택입니다. 소유자 조해민은 2021년 12월 1일 이 주택을 거래가 210,000,000원에 취득했습니다. 현재 경매의 핵심은 압류나 경매개시결정보다 앞서 전입하고 확정일자를 갖춘 임차인 김정현의 294,000,000원 임차보증금입니다.

김정현은 2022년 3월 3일 확정일자를 받고 2022년 3월 18일 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준권리인 2023년 9월 12일 국세 압류보다 앞서 대항요건을 갖췄으므로, 일반적인 배당 구조라면 낙찰대금에서 받지 못한 보증금은 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 현재 최저가를 기준으로 한 룰상 미배당액은 144,309,778원입니다.

그러나 이 사건에는 일반적인 대항력 인수형과 다른 특별 매각조건이 붙어 있습니다. 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 따라서 해당 조건이 실제 이행되는 경우 매수인이 부담할 보증금 잔액은 실질 0원*으로 처리해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 대항력은 있지만 확약으로 해소

말소기준권리는 2023년 9월 12일 김포세무서장의 국세 압류입니다. 이후 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 김정현의 주민등록·점유 및 확정일자는 말소기준권리보다 먼저 갖춰졌으므로, 임차권등기 접수일이 2024년 4월 1일이라는 이유만으로 대항력을 부정할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관은 승계 당사자

실제 임차인은 김정현 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차보증금과 관련한 주택임차권승계인이자 경매신청채권자이므로 별도의 임차인이나 별개의 보증금으로 합산하지 않습니다. 보증금은 중복 없이 294,000,000원 한 건으로 판단해야 합니다.

③ 가격 구조 — 감정가 51.2%지만 시세 할인으로 단정 금지

현재 최저매각가는 152,627,000원으로 감정가 298,100,000원의 51.2%입니다. 3회 유찰로 표면 가격은 크게 내려왔지만, 감정가 대비 할인율만으로 실제 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 최근 거래가격과 비교하지 않은 채 ‘반값 물건’으로 판단해서는 안 됩니다.

이 사건은 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 증가하는 대항력 인수형입니다. 현재 회차의 룰상 인수액은 144,309,778원, 4회 유찰 시 174,407,822원, 5회 유찰 시 198,476,983원으로 커집니다. 하지만 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 반영하면 각 회차의 실질 인수액은 0원*이며, 실질취득은 낙찰가 기준으로 판단합니다.

④ 예상배당표 (매각가 152,627,000원 가정)

임차인 보증금과 주택도시보증공사의 청구는 승계관계에 있는 동일 보증금 채권으로, 두 금액을 합산하지 않습니다. 배당 산식상 보증금 부족분은 144,309,778원이지만 특별 매각조건 이행 시 매수인에 대한 반환청구권이 포기돼 실질 인수는 0원*입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 공부상 단지형다세대주택으로 거실 및 주방, 방3, 욕실 등으로 이용 중입니다.
• 입지. 서울금천초등학교 남서측 인근이며, 아파트단지·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 위치해 대중교통 사정은 보통입니다.
• 도로. 서측·북동측·남측으로 폭 약 6~7m의 포장도로와 각각 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 최상층인 제5층 제502호이며, 사용승인일은 2019.06.10입니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역이며 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다.
• 제시외 건물. 테라스에 판넬조 보일러실로 추정되는 부분이 있으며 주된 부분과 함께 경매 대상에 포함됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 문구 대조. 임차인과 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 원문으로 재확인해야 합니다.
• 말소 이행 확인. 매각 이후 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 제출서류를 확인해야 합니다.
• 보증금 중복 계산 금지. 김정현의 보증금과 주택도시보증공사의 청구액은 승계관계에 있는 동일 채권이므로 합산하지 않습니다.
• 시세 별도 검증. 감정가 대비 51.2%라는 비율만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 말고 인근 다세대 거래가격을 대조해야 합니다.
• 현장 내부 확인. 현장조사는 폐문과 이해관계인 부재로 건축물현황도·외관·탐문을 기준으로 진행됐으므로 내부 상태를 별도로 점검해야 합니다.
• 제시외 부분 확인. 테라스의 판넬조 보일러실 추정 부분의 상태와 이용상 제약을 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 말소되더라도 실제 인도 시점과 점유 이전 절차를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수형이지만, 확약이 구조를 바꾼다”

표면적인 권리관계만 보면 이 물건은 보증금 294,000,000원의 대항력 임차인이 있는 고위험 인수형입니다. 현재 최저가에서는 배당받지 못하는 보증금이 144,309,778원이고, 추가 유찰 시 미배당액은 더 증가합니다.

그러나 매각물건명세서의 특별조건은 결론을 바꿉니다. 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다면, 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다. 실제 임차인은 1명이고 보증기관의 청구는 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.

따라서 이 사건의 승부처는 보증금 액수 자체보다 포기·말소 조건의 확정성과 이행절차, 그리고 감정가 대비 51.2%인 최저가가 실제 시장가격과 비교해 적정한지 여부입니다. 확약 확인 전에는 인수형, 확약 이행 확인 후에는 인수 0원형. 이 경계를 명확히 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.

* 매각물건명세서에 기재된 임차인 및 주택임차권승계인의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제로 이행되는 경우.