인천지방법원 2025타경33502. 경기도 김포시 구래동 태경프라자 2층 202호를 포함한 일괄매각 사건입니다. 등기상 현재 소유자는 최유정이며, 2024.07.05 소유권을 취득하면서 인천수산업협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 924,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 롯데카드·하나카드·서울신용보증재단·엔에이치농협캐피탈의 가압류와 김포시 압류가 이어졌고, 인천수산업협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 미확인 점유관계와 일체형 점포의 물리적 경계입니다. 특히 매각물건명세서와 현황조사에 기재된 점유자의 전입신고일, 확정일자, 보증금 및 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력과 인수 여부를 확정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33502 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6881-9 태경프라자 2층 202호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 김포한강9로75번길 100 |
| 물건종류 / 이용상태 | 사건 용도: 대지 · 집합건물 2층 점포 · 건축물대장상 일반음식점 / 현황 미용실(브레뉴헤어) |
| 매각조건 | 목록 1·2·3 일괄매각 · 호별 구분벽 없이 일체로 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층 / 지상 9층 · 2020년 10월경 사용승인 |
| 소유자 | 최유정 (2024.07.05 소유권이전 · 등기 거래가액 590,000,000원) |
| 감정가 | 1,443,000,000원 |
| 최저매각가 | 707,070,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 | 인천수산업협동조합 |
| 청구금액 | 775,613,440원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 점유관계 | 박정률 및 '점포' 표기 · 대항력·보증금 미상 |
| 말소기준권리 | 2024.07.05 인천수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 924,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 점유 위험은 별개
말소기준권리는 2024.07.05 설정된 인천수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 924,000,000원이며, 공동담보로 태경프라자 2층 203호가 기재돼 있습니다. 이후 설정된 가압류 4건, 경매개시결정 및 김포시 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 권리입니다.
앞서 설정됐던 우리은행 근저당권과 농협은행 근저당권, 코리아신탁주식회사 관련 신탁등기는 이미 말소된 상태입니다. 따라서 과거 근저당권의 채권최고액을 현재의 인수 채무에 중복하여 합산할 이유는 없습니다. 다만 등기상 권리 소멸이 점유자의 보증금이나 명도 문제까지 자동으로 해결한다는 의미는 아닙니다.
② 점유·임차 분석 — 대항력 가능·미상
매각물건명세서 및 현황조사에는 박정률과 '점포'라는 표기가 있습니다. '점포'는 개인 이름이 아니므로 독립된 임차인으로 확정할 수 없습니다. 점유 관련 기재는 2건이지만 실제 임차인 수는 확인되지 않습니다. 보증금과 점유 개시 관련 날짜가 확인되지 않아 대항력 및 우선변제권을 확정할 수 없습니다.
| 점유 기재 | 용도 기재 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박정률 | 주거 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 점포 실제 임차인 여부 미확정 |
주거 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
감정평가상 현황은 미용실(브레뉴헤어)인데, 점유 관련 기재에는 주거로 표시돼 있습니다. 실제 사용 형태에 따라 적용되는 임대차 법률과 대항력 판단 요건이 달라질 수 있으므로, 주거용 임차인인지 상가 임차인인지부터 확인해야 합니다. 명세서상 명칭만으로 임차인의 권리를 부정하거나 대항력이 있다고 단정해서도 안 됩니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 49%, 시세 할인은 미확인
최초 감정가 1,443,000,000원이 두 차례 유찰을 거쳐 707,070,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 가격은 49% 수준이지만, 태경프라자의 최근 실거래 평균이나 동일 용도 점포의 최신 거래가격과 비교된 수치는 확인되지 않습니다.
| 감정가 | 1,443,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 707,070,000원 |
| 감정가 대비 | 49% |
| 유찰 횟수 | 2회 |
| 최근 실거래 기준 | 비교 시세 미확인 |
| 실질취득비용 | 낙찰대금 + 미확정 인수액 + 기타 취득비용 |
④ 예상배당표 (매각가 707,070,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,470,700원 |
| 1. 근저당 · 인천수산업협동조합 | 924,000,000원 | 697,599,300원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 26,397,298원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 8,201,948원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울신용보증재단 | 7,333,165원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 27,050,716원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 매각대금의 약 1.3%를 기준으로 추정한 9,470,700원입니다. 근저당 배당액은 채권최고액을 기준으로 한 시뮬레이션이며 실제 확정 채권액과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제·미상 점유자의 권리관계는 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
| 채권자 총 청구·채권액 | 992,983,127원 |
|---|---|
| 예상 채권자 배당합계 | 697,599,300원 |
| 예상 미배당 합계 | 295,383,827원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 매수인 인수(계산상) | 0원 · 실제 확정 불가 |
현재 회차에서는 배당 가능액 대부분이 인천수산업협동조합에 돌아가는 구조입니다. 신청채권자의 청구금액 775,613,440원에도 미달하며, 후순위 가압류 채권자들에 대한 예상배당은 0원입니다. 다만 채권자의 미배당액이 곧바로 매수인의 인수액이 되는 것은 아닙니다. 매수인 인수 여부는 소멸하지 않는 권리와 점유자의 법적 지위에 따라 별도로 판단해야 합니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰대금과 채권 부족액
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 707,070,000원 | 697,599,300원 | 295,383,827원 |
| 3회 유찰(34.3%) | 494,948,999원 | 487,599,509원 | 505,383,618원 |
| 4회 유찰(24.01%) | 346,464,299원 | 340,813,799원 | 652,169,328원 |
유찰이 계속될 경우 매각 최저가는 추가로 낮아집니다. 그러나 위 시나리오 모두 신청채권자의 청구금액을 전부 충족시키지 못합니다. 채권 부족액이 커지는 것과 별개로, 미상 점유자가 대항력을 갖춘 임차인으로 확인된다면 매수인 부담은 예상과 달라질 수 있습니다.
⑥ 건물 현황 — 호별 구분벽과 독립성 확인
이 물건에서 점유 문제만큼 중요한 항목은 일괄매각 대상 점포의 물리적 일체 이용입니다. 매각물건명세서에는 다음과 같은 사항이 기재돼 있습니다.
- 일괄매각. 목록 1·2·3을 함께 매각하는 조건입니다.
- 공부상 용도. 일반음식점으로 기재돼 있습니다.
- 현황 이용. 미용실로 이용 중입니다.
- 호별 구분. 목록 1·2·3은 구분벽 없이 일체로 사용되고 있습니다.
- 인접호 경계. 인접호와 명확하게 경계가 구분돼 있지 않습니다.
- 독립성 회복 가능성. 집합건축물대장상 건축물현황도에 따라 경계벽과 출입구 등을 설치하면 복원이 가능할 것으로 판단돼 있습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 김포시 구래동 소재 김포골드라인 구래역 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 업무시설, 근린생활시설 및 아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하며, 버스정류소와 지하철역이 근거리에 있어 대중교통 여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 2020년 10월경 사용승인된 철근콘크리트 구조의 지하 3층·지상 9층 건물입니다. 급배수·위생·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 성장관리권역, 택지개발지구 및 철도보호지구 등의 제한사항이 있습니다.
- 토지 현황. 토지면적 1,356.5㎡, 대체로 정방형의 평탄한 상업용 부지입니다. 남측 중로에 접하고 북측은 공공공지와 접합니다.
- 공시지가. 3,541,000원/㎡로 기재돼 있습니다. 이는 토지 관련 수치로, 개별 점포의 실거래 시세를 대신하지 않습니다.
- 건축물 위반 여부. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 호별 구분벽과 점유 경계 문제는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 근린생활시설은 임대수익, 영업용도, 공실 및 개별 점포의 독립성에 따라 매각 가능성이 달라질 수 있습니다. 최근 거래 비교 없이 환금성이 우수하다고 단정하기 어렵습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 점유자의 법적 지위. 박정률의 점유 개시일, 실제 이용 형태, 보증금, 임대차계약 및 대항력 취득 여부를 확인합니다. '점포'라는 기재가 별도 점유자인지도 확인해야 합니다.
- 주거·상가 여부. 점유 기재의 주거 표시와 현황 미용실 사용이 서로 다른 만큼, 실제 임대차 형태와 적용 법률을 확인합니다.
- 배당요구 및 인수액. 확정일자와 배당요구 여부, 임차인의 우선변제권을 확인하고 미배당 보증금 인수 가능액을 별도로 산정합니다.
- 일괄매각 범위. 목록 1·2·3의 등기부, 건축물대장, 매각물건명세서, 대지권 및 호별 위치를 각각 대조합니다.
- 경계와 복원. 202호를 포함한 각 호의 경계벽, 출입구, 실제 점유 범위를 확인하고 복원 공사 필요성과 비용을 점검합니다.
- 임대수익·실거래. 구래역 인근 유사 상가의 최근 거래와 임대료, 공실 수준을 조사하여 감정가가 아닌 실질취득비용을 기준으로 수익성을 검토합니다.
- 압류·조세채권. 김포시 압류와 별도로 매각대금에서 우선 배당될 수 있는 조세채권 및 관련 우선순위를 확인합니다.
- 관리비·시설. 공용부분 관리비 체납, 미용실 시설의 소유권, 원상복구 책임 및 영업시설 인수 여부를 확인합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 집합건축물대장 원본을 입찰 전에 다시 확인합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제 인수액과 점포의 독립성
태경프라자 2층 202호 사건은 감정가 1,443,000,000원에서 최저가 707,070,000원까지 내려온 물건입니다. 숫자만 보면 눈에 띄는 할인율입니다. 그러나 감정가와 현재 시장가치는 다르며, 실제 시세를 확인할 수 없는 상태에서 가격이 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다.
등기상 말소기준권리는 명확합니다. 반면 박정률과 '점포'로 기재된 점유관계는 대항력·보증금이 확인되지 않았습니다. 또한 목록 1·2·3이 하나의 공간으로 이용돼 인접호 경계와 개별 점포의 독립성을 추가로 확인해야 합니다.
결론은 '권리 일부 정리, 인수·현황·가격 판단 보류'입니다. 배당표에 인수액 0원으로 표시됐더라도 이를 법적 인수액 0원으로 단정해서는 안 됩니다. 점유자 권리를 확정하고, 호별 경계와 복원 가능성을 확인한 뒤, 최근 실거래 또는 임대수익에 비춰 실질취득비용이 적정한지를 재평가하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
