인천지방법원 2025타경33502. 김포시 구래동 태경프라자 2층 202호를 표시 소재지로 하는 일괄매각 사건입니다. 건축물대장상 용도는 일반음식점이지만, 감정평가 당시에는 미용실 ‘브레뉴헤어’로 이용 중이었습니다. 감정평가 이용상태에는 2층 202호와 203호가 함께 언급되고, 매각물건명세서에는 목록 1·2·3이 호별 구분벽 없이 일체로 사용 중이라고 기재돼 있습니다.
등기 흐름 자체는 복잡해 보이지만, 이미 말소된 권리와 현재 유효한 권리를 구분하면 구조는 단순합니다. 2020.11.26. 우리은행 근저당은 2023.07.05. 해지로 말소됐고, 2023.07.05. 농협은행 근저당도 2024.07.05. 해지로 말소됐습니다. 2022.07.12. 김포시 압류 역시 2023.06.28. 해제로 말소됐습니다. 현재의 말소기준은 최유정 씨가 소유권을 취득한 날 설정된 2024.07.05. 인천수산업협동조합 근저당입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33502 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6881-9 태경프라자 2층 202호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 김포한강9로75번길 100 |
| 용도 / 현황 | 대지·제1·2종근린생활시설 및 숙박시설 건물 내 일반음식점 · 현황 미용실 |
| 매각 조건 | 목록 1·2·3 일괄매각 · 202호·203호 호별 구분벽 없이 일체 이용 |
| 소유자 | 최유정 (2024.07.05. 소유권이전 · 거래가액 590,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,443,000,000원 / 1,010,100,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 인천수산업협동조합 / 775,613,440원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 토지 현황 | 대 1,356.5㎡ · 일반상업지역 · 상업용 · 평지·정방형 · 중로한면 |
① 권리 흐름 — 말소된 과거 권리와 현재 말소기준을 분리해야 한다
현재 유효한 말소기준권리는 2024.07.05. 인천수산업협동조합 근저당권 924,000,000원입니다. 이후의 롯데카드·하나카드·서울신용보증재단· 엔에이치농협캐피탈 가압류와 김포시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기부에 남는 금전 권리의 매수인 인수액은 0원으로 판단됩니다.
② 점유·임차인 — 대항력 가능성 자체가 미상
점유조사에는 성명이 확인된 박정률 1명과 별도의 점포 점유 기재 1건이 있습니다. 두 기재 모두 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았으므로 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없고, 반대로 인수 위험이 없다고 확정할 수도 없습니다.
| 점유 기재 | 이용 기재 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박정률 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 판단 불가 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 판단 불가 |
점유조사의 이용 기재는 주거로 표시돼 있으나 감정평가 현황은 미용실입니다. 실제 점유자, 임대차 목적, 전입·사업자등록 관계와 보증금은 현장 및 원문 서류로 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 유찰률만 보면 안 된다
동일 건물 또는 유사 근린생활시설의 최근 실거래 비교값을 확정할 수 없으므로, 감정가 1,443,000,000원에서 한 차례 유찰돼 1,010,100,000원으로 내려왔다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
특히 이 물건은 건축물대장상 일반음식점이지만 현황은 미용실이고, 202호와 203호를 구분벽 없이 함께 사용하고 있습니다. 독립 구분건물로 복원하려면 집합건축물대장상 건축물현황도에 따라 경계벽과 출입구를 설치해야 할 가능성이 있으므로, 일반적인 독립 점포의 거래가격과 바로 비교하기도 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,010,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,501,000원 |
| 2. 우리은행 근저당 | 924,000,000원 | 924,000,000원 |
| 3. 농협은행 근저당 | 1,084,800,000원 | 73,599,000원 |
| 4. 인천수산업협동조합 근저당 | 924,000,000원 | 0원 |
| 5. 롯데카드 가압류 | 26,397,298원 | 0원 |
| 6. 하나카드 가압류 | 8,201,948원 | 0원 |
| 7. 서울신용보증재단 가압류 | 7,333,165원 | 0원 |
| 8. 엔에이치농협캐피탈 가압류 | 27,050,716원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,001,783,127원 중 채권자 배당액은 997,599,000원, 미배당액은 2,004,184,127원으로 산출됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포골드라인 구래역 남서측 인근으로 업무시설, 근린생활시설과 아파트 단지가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 버스정류소 및 지하철역이 근거리에 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 2020.10. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 지하 3층·지상 9층 건물 내 2층 202호 및 203호입니다.
- 현황. 건축물대장상 일반음식점이나 현황은 미용실 ‘브레뉴헤어’로 이용 중입니다.
- 토지. 대체로 방형·평탄한 상업용 부지로 북측 공공공지, 남측 중로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역·성장관리권역·철도보호지구·택지개발지구·하수처리구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 3,541,000원/㎡이며 공부와의 차이와 위반건축물 기재는 없습니다.
- 환금성. 독립 점포가 아닌 인접 호와의 통합 이용 상태이고 임대관계도 미상이어서 일반 점포보다 매수자 검토항목이 많습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 목록 1·2·3의 정확한 토지·건물 표시와 202호·203호의 포함 관계를 매각목록 원문에서 대조하세요.
- 박정률 점유관계 확인. 전입일, 실제 점유 개시일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 대항력과 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 점포 기재 확인. 별도의 점포 점유 기재가 박정률과 동일한 점유를 뜻하는지, 다른 임차관계인지 구분해야 합니다.
- 이용현황 불일치 확인. 점유조사의 주거 기재와 감정평가의 미용실 현황이 다른 이유를 현장조사와 원문 서류로 확인하세요.
- 구분벽 복원 견적. 집합건축물대장상 건축물현황도에 따른 경계벽과 출입구 설치 범위 및 비용을 입찰 전에 산정하세요.
- 영업시설 처리. 미용실 내부 인테리어와 설비의 소유관계, 철거·존치 여부 및 명도 일정을 확인하세요.
- 배당표 재검증. 말소된 우리은행·농협은행 근저당이 배당 시뮬레이션에 포함된 사유를 채권계산서와 배당요구 서류로 대조하세요.
- 시세 조사. 동일 건물과 구래역 인근 근린생활시설의 최근 거래·임대료·공실률을 조사한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비, 당해세, 공용부분 비용 등 배당표에 반영되지 않은 금액을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 집합건축물대장을 직접 확인하세요.
맺으며 — “70% 유찰가보다 미상 항목이 먼저다”
이 사건의 등기상 권리분석은 비교적 명확합니다. 이미 해지된 우리은행·농협은행 근저당과 김포시 압류를 제외하면, 2024.07.05. 인천수산업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 등기부만 보면 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 박정률과 점포 점유 기재의 보증금·전입일· 배당요구가 미상이고, 202호와 203호가 구분벽 없이 미용실로 통합 이용되고 있습니다. 배당 시뮬레이션에는 이미 말소된 근저당이 선순위 채권으로 반영된 충돌도 있습니다. 유사 실거래 비교도 확정할 수 없어 최저가 1,010,100,000원이 시세보다 낮다고 말할 근거가 없습니다.
등기권리는 조건부 합격, 실질취득비용과 물건상태는 미확정. 임차관계·일괄매각 범위· 구분벽 복원비·배당표 충돌을 모두 해소한 뒤에야 응찰가를 계산할 수 있는 물건입니다.