32,242,000원
인천지방법원 2025타경1542. 주안동 경보빌라 1동 5층 501호, 전용 39.73㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자 이선희가 2017.03.09 거래가 78,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 인천강화옹진축산업협동조합의 채권최고액 64,800,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 경매개시결정과 이승원의 주택임차권은 매각으로 소멸합니다.
권리상 핵심은 임차권입니다. 이승원의 임대차계약일자는 2017.03.19, 점유개시일자는 2017.03.25, 전입일은 2024.09.13이며 임차보증금은 10,000,000원입니다. 어느 기준으로 보더라도 말소기준 근저당 2017.03.09보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없고, 배당에서 보증금을 모두 회수하지 못하더라도 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1542 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1418-71 경보빌라 1동 5층501호 |
| 도로명 | 인천광역시 미추홀구 인주대로320번길 21-18 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 39.73㎡ · 방3·주방겸식당·화장실 등 · 5층 중 5층 |
| 소유자 | 이선희 (2017.03.09 거래가 78,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 32,242,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 58,841,165원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권, 매수인 인수 0원
말소기준은 2017.03.09 을구 7번 근저당권입니다. 인천강화옹진축산업협동조합의 채권최고액은 64,800,000원이며 이 권리를 기준으로 2025.09.03 임의경매개시결정과 2026.02.11 이승원의 주택임차권이 후순위가 됩니다. 따라서 두 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 예상되는 매수인 인수액은 0원입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이승원 | 5층 501호 39.73㎡ 전부 · 주거 | 10,000,000원 | 2024.09.13 | 2026.02.11 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니며 이승원 본인의 임차권입니다. 등기사항에는 임대차계약일자 2017.03.19, 점유개시일자 2017.03.25, 확정일자 2017.06.05가 기재돼 있습니다. 다만 현재 자료에서 우선변제 여부 자체는 확정하지 않고, 대항력은 전입일과 말소기준의 선후관계에 따라 없음으로 판단합니다.
② 시세 비교 — 할인율은 크지만, 시장 추세는 하락
경보빌라 1동 전용 39.73㎡ 실거래는 총 8건입니다. 가격 판단에서는 전체 평균 102,875,000원보다 최신 거래와 최근 12개월 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최신 거래는 2026.04의 87,000,000원이며 최근 12개월 평균도 87,000,000원입니다. 현재 최저가 32,242,000원은 이 가격의 37.1% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 39.73㎡ | 4 | 87,000,000원 |
| 2023.05 | 39.73㎡ | 4 | 117,000,000원 |
| 2022.05 | 39.73㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2021.12 | 39.73㎡ | 4 | 117,000,000원 |
| 2021.09 | 39.73㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 2021.08 | 39.73㎡ | 4 | 114,000,000원 |
| 2021.07 | 39.73㎡ | 4 | 93,000,000원 |
| 2021.07 | 39.73㎡ | 4 | 105,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.73㎡ | 1건 | 87,000,000원 |
표면적인 가격 차이는 큽니다. 감정가 94,000,000원에서 세 차례 유찰되어 32,242,000원까지 내려왔고, 최신 실거래와 비교해도 37.1%입니다. 그러나 최근 거래가 과거 거래군보다 약해져 최근 대비 과거 추세가 -17.3%입니다. 과거 최고 117,000,000원이나 전체 평균 102,875,000원을 기준으로 낙관하기보다는 2026.04 거래 87,000,000원을 현재 가격 판단의 기준점으로 두는 편이 보수적입니다.
③ 예상배당표 (매각가 32,242,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 980,356원 |
| 2. 근저당 · 인천강화옹진축산업협동조합 | 64,800,000원 | 31,261,644원 |
| 후순위 임차권 · 이승원 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 980,356원 이후 남는 매각대금 31,261,644원이 선순위 근저당에 배당되고, 근저당 기준 미배당은 33,538,356원입니다. 임차권은 후순위이고 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 32,242,000원 | 31,261,644원 | 33,538,356원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 22,569,400원 | 21,763,151원 | 43,036,849원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 15,798,579원 | 15,114,205원 | 49,685,795원 | 0원 |
낙찰가가 내려갈수록 선순위 근저당의 미배당은 커지지만, 그 미배당은 근저당 채권자의 문제입니다. 후순위 이승원 임차권 역시 대항력이 없으므로 현재 자료상 낙찰가 하락에 따라 매수인 인수액이 늘어나는 구조가 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 인천남부초등학교 서측 인근으로, 다세대주택·다가구주택·단독주택·주상복합부동산 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북동측 직선거리 약 1.1km 지점에 시민공원역(인천지하철2호선)이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 5층 501호이며, 개별난방·위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 6미터 정도의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 정비구역(용일사거리 남동측구역 주거환경개선사업), 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 건물 형태. 경보빌라 1동은 서측 경보빌라 2동과 연결되어 외관상 한 동처럼 보이며, 현황상 1동과 2동 구분 없이 건물이 한 동이지만 본건은 1동입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 이승원 보증금 10,000,000원, 전입 2024.09.13, 임차권등기 2026.02.11. 말소기준 2017.03.09보다 뒤여서 대항력은 없습니다.
- 현장 내부 확인. 감정 당시 관계인 부재로 내부 이용상태는 건축물현황도와 탐문조사를 기준으로 평가됐습니다. 실제 내부 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 1동 표시 확인. 1동과 2동이 연결돼 외관상 한 동처럼 보이므로 현장 방문 시 1동 501호의 위치와 출입 구조를 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 과거 전체 평균 102,875,000원보다 최신 2026.04 거래 87,000,000원과 최근 추세 -17.3%를 우선해 판단해야 합니다.
- 환금성 점검. 경보빌라 1동은 8세대이며 경매 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 매입가뿐 아니라 향후 매도 기간과 수요층도 함께 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 매각기일 2026.09.14의 최종 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 가격과 환금성
이 물건의 권리분석 결론은 명확합니다. 2017.03.09 인천강화옹진축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이승원 임차권은 후순위이며 대항력이 없습니다. 따라서 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 94,000,000원에서 3회 유찰돼 32,242,000원까지 내려왔고, 최신 실거래 87,000,000원의 37.1%입니다. 숫자만 보면 할인 폭은 큽니다. 그러나 최근 거래 추세가 -17.3%이고 8세대 소규모 다세대라는 점, 현재 유찰 횟수가 단지 경매 평균 3.0회와 같다는 점을 같이 봐야 합니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 최신 실거래 기준으로 검토, 환금성은 보수적으로 확인입니다.
