인천지방법원 2025타경1593. 미추홀구 주안동 147-12, 147-13에 있는 숙박시설과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 7층, 사용승인일은 2002.06.04이며, 전체가 숙박시설로 이용 중입니다. 1층부터 6층까지 숙박시설 객실 총 35실, 지하1층은 기계실 및 유흥주점으로 등재됐으나 현황은 창고, 7층은 여관으로 등재됐으나 현황은 직원숙소입니다.
권리 구조 자체는 비교적 선명합니다. 현 소유자 백지윤이 2019.07.31 소유권을 취득했고, 현재 말소기준권리는 2023.05.04 설정된 수협은행 근저당권 3,600,000,000원입니다. 이후 경매개시결정·인천신용보증재단 가압류·미추홀구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인도 1명 확인되지만 전입일이 말소기준보다 늦어 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1593 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 147-12, 147-13 · 인천광역시 미추홀구 주안중로 45-1 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 전체 숙박시설 이용 · 객실 총 35실 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 7층 · 사용승인일 2002.06.04 |
| 토지 | 대 · 상업용 · 일반상업지역 · 평지 · 세로장방 · 중로한면 · 160.7㎡ |
| 소유자 | 백지윤 · 2019.07.31 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 4,272,881,320원 / 1,465,598,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 3,027,676,645원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 메모 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2023.05.04 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,600,000,000원이고 공동담보로 주안동 147-12, 147-13 토지가 기재돼 있습니다. 2025.09.16 같은 수협은행이 임의경매를 신청했고, 이후 2025.11.25 인천신용보증재단의 85,000,000원 가압류와 2026.04.29 미추홀구 압류가 이어졌습니다. 이 권리들은 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강현철 | 건물 전체 | 100,000,000원 | 7,000,000원 | 2025.04.21 | 미상 | 2025.11.26 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 0원 |
강현철의 전입일은 2025.04.21로 말소기준권리인 2023.05.04보다 늦습니다. 따라서 확인된 자료상 대항력은 없습니다. 보증금은 100,000,000원, 월차임은 7,000,000원이고 2025.11.26 배당요구를 했습니다. 다만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부를 단정할 수 없습니다. 중요한 점은 배당 여부와 별개로 이 임차인의 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조는 아니라는 것입니다.
③ 가격 — 감정가 34.3%지만 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지
현재 최저매각가는 1,465,598,000원으로, 3회 유찰된 현재 회차의 감정가 대비 비율은 34.3%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 1,025,918,599원, 5회 유찰 시 718,143,019원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 1,465,598,000원 | 2,236,457,980원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 1,025,918,599원 | 2,671,740,587원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 718,143,019원 | 2,976,438,411원 | 0원 |
여기서 가장 중요한 해석은 감정가 대비 할인율과 시세 메리트가 같은 개념이 아니라는 점입니다. 동일·유사 숙박시설의 최근 거래가격을 기준으로 한 비교 없이 34.3%라는 할인율만 보고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 결론 내릴 수 없습니다. 오히려 3회 유찰됐다는 사실 자체와 숙박시설이라는 용도, 현황과 공부의 차이를 함께 보고 가격을 보수적으로 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,465,598,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,055,980원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 3,600,000,000원 | 1,448,542,020원 |
| 3. 가압류 · 인천신용보증재단 | 85,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 3,685,000,000원 중 1,448,542,020원이 배당되고, 미배당은 2,236,457,980원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 1.2%로 추정된 값이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당추정입니다.
⑤ 현황·공부 차이 — 이 사건의 핵심 실사 포인트
- 지하1층. 등기사항증명서 및 건축물대장상 182.61㎡, 유흥주점 150.13㎡로 등재돼 있으나 현황은 창고입니다.
- 7층. 등기사항증명서 및 건축물대장상 109.85㎡ 여관으로 등재돼 있으나 현황은 직원숙소입니다.
- 층 표기. 공부상 지1층~7층으로 등재돼 있으나 현황 표기는 지1층~3층 및 5층~8층입니다.
- 매각범위. 매각물건명세서 비고에 일괄매각·제시외 건물 포함으로 기재돼 있습니다.
- 건축물 위반. 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 주안역 남동측 인근으로 공동주택·근린시설·업무시설 및 동유형 숙박시설이 형성된 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 주안역 1호선, 시민공원역 인천2호선이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 전체 숙박시설로 이용 중이며 1층~6층은 숙박시설 객실 총 35실, 지하1층은 기계실 및 현황 창고, 7층은 현황 직원숙소입니다.
- 설비. 위생설비·급배수시설·난방설비·승강기설비·소화전설비가 돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·중점경관관리구역이며 공시지가는 2,639,000원/㎡입니다.
- 환금성. 현재까지 3회 유찰된 숙박시설·토지 일괄매각 물건이라는 점을 감안해 가격뿐 아니라 향후 매수층과 운용 가능성을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력. 강현철 전입일 2025.04.21이 말소기준 2023.05.04보다 늦다는 점을 원본 서류에서 다시 대조하세요.
- 우선변제 여부. 배당요구는 2025.11.26 접수됐으나 확정일자가 확인되지 않으므로 배당순위는 별도 확인이 필요합니다.
- 일괄매각 범위. 147-12, 147-13 토지와 건물, 제시외 건물 포함 범위를 현장에서 확인하세요.
- 층별 현황. 공부상 지1층~7층과 현황상 지1층~3층 및 5층~8층 표기의 차이를 반드시 대조하세요.
- 용도 차이. 지하1층 유흥주점→현황 창고, 7층 여관→현황 직원숙소의 실제 이용상태를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%만으로 저가 여부를 판단하지 말고 숙박시설·토지의 실제 거래·운영가치를 별도로 검증해야 합니다.
- 배당 변동. 미추홀구 압류와 당해세·임차인 최우선변제 등으로 실제 배당은 추정치와 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순, 물건은 복잡”
이 사건의 권리분석 결론은 비교적 명확합니다. 2023.05.04 수협은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인은 강현철 1명이며 전입이 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 현재 배당추정에서 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단의 난도는 권리보다 물건 자체에서 올라갑니다. 감정가 4,272,881,320원에서 3회 유찰돼 최저가가 1,465,598,000원까지 내려왔지만, 숙박시설·토지 일괄매각이고 지하1층·7층의 이용상태와 층 표기가 공부와 다릅니다. 따라서 이 물건은 “인수 0원이라 안전하다”에서 분석을 끝낼 사건이 아니라, 현황 차이와 실제 운용가치까지 확인해야 하는 사건입니다. 결론은 권리는 합격, 가격과 현황은 보수적 검증. 감정가 대비 할인폭보다 현장 실사와 환금성이 입찰 여부를 좌우합니다.
