부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 교통 입지가 좋은 신축급 오피스텔입니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 최저가는 최근 12개월 실거래 평균 대비 낮은 수준인 반면, 근저당 미배당·세금 압류 4건·소형 오피스텔 환금성은 반드시 확인해야 합니다.

감정가

222,000,000원

오피스텔

최저가

155,400,000원

1회 유찰

실거래 평균

253,333,333원

최근 12개월 3건

매수인 인수

0원

임차인 없음

인천지방법원 2025타경1694. 인천 남동구 간석동 세종에이펙스 803호 오피스텔입니다. 2021년 준공된 18층 건물 내 8층 물건으로, 지하철1호선 간석오거리역 인근이며 업무시설·주거시설이 혼재한 지역에 위치합니다. 권리 구조는 농협은행 근저당이 말소기준권리이고 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경1694 (임의경매)
소재지	인천광역시 남동구 간석동 100-1 세종에이펙스 8층803호
물건종류	오피스텔 · 2021.04.27 사용승인
소유자	임중배
감정가 / 최저가	222,000,000원 / 155,400,000원 (1회 유찰)
신청채권자 / 청구	농협은행주식회사 / 293,516,471원
매각기일	2026.07.10

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

말소기준권리는 2021.06.02 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 국세·지방세 관련 압류, 신용보증재단 및 농협은행 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않아 대항력 임차인 인수 위험은 없습니다.

② 시세 비교 — 최근 거래 대비 할인 구간

세종에이펙스 최근 거래는 2026년 7월 270,000,000원 거래를 포함해 최근 12개월 평균 253,333,333원입니다. 현재 최저매각가 155,400,000원은 최근 12개월 평균 대비 61.3% 수준으로 가격 자체는 할인 구간입니다.

거래월	전용	층	거래가
2026.07	61.88㎡	18	270,000,000원
2026.07	61.93㎡	17	270,000,000원
2025.08	61.88㎡	17	220,000,000원
2024.09	68.4㎡	6	230,000,000원
2021.07	68.4㎡	11	284,000,000원

⚠️ 확인할 부분 오피스텔은 아파트보다 거래층과 임대수요 차이가 커 환금성 확인이 중요합니다. 또한 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 -1.4%로 소폭 하락 흐름입니다.

③ 예상배당표 (매각가 155,400,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,975,600원
농협은행 근저당	309,600,000원	152,424,400원
경북 신용보증재단 가압류	17,637,501원	0원
농협은행 가압류	5,690,314원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 실거래

최저가는 최근 12개월 평균 대비 낮지만 오피스텔 특성상 환금성 확인 필요

✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고 임차인 인수 위험이 없어 인수액은 0원입니다.

⛔ 주의 관점 농협은행 근저당 채권최고액은 309,600,000원으로 현재 매각가를 초과합니다. 또한 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 여부에 따라 배당 구조가 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 간석오거리역 남동측 인근으로 업무시설·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 지하철역과 버스정류장이 인근에 있어 교통상황은 양호합니다.
시설. 위생설비·급배수설비·승강기설비 등 기본설비를 갖춘 2021년 준공 오피스텔입니다.
환금성. 총 16세대 규모로 거래 표본이 많지 않아 매수층 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 해당 여부 확인이 필요합니다.
배당 구조 확인. 농협은행 근저당 미배당 약 180,503,415원이 발생하는 구조입니다.
오피스텔 수요. 아파트와 달리 임대수요와 재매각 수요를 별도 검토해야 합니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인하세요.

맺으며 — “가격은 좋지만 확인할 것이 있다”

세종에이펙스 803호는 권리상 인수 부담이 없는 오피스텔입니다. 최저가는 최근 12개월 거래 대비 낮은 수준으로 가격 메리트가 있지만, 근저당 미배당과 세금 압류 가능성, 소형 오피스텔 특유의 환금성은 입찰 전 반드시 확인해야 합니다. 권리는 안정적, 가격은 매력적, 다만 배당과 환금성 확인이 필요한 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-09	유찰	2억 2,200만원
2	2026-07-10	대기	1억 5,540만원

부동산임의경매

교통 좋은 오피스텔, 가격은 매력적이지만 미배당·환금성 확인 필요 — 세종에이펙스 803호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

② 시세 비교 — 최근 거래 대비 할인 구간

③ 예상배당표 (매각가 155,400,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격은 좋지만 확인할 것이 있다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (8장)

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