부산지방법원 2025타경4847. 부산 금정구 청룡동 로얄팰리스 103동 101호, 전용면적 약 133.1㎡인 아파트입니다. 소유자는 김애미 씨로, 2007년 3월 5일 거래가액 271,300,000원에 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이후 여러 차례 근저당권이 설정됐다가 말소됐고, 2022년 임대차를 시작한 박미리 씨가 2024년 11월 7일 보증금 400,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 그 박미리 씨가 2025년 12월 강제경매를 신청했습니다.

핵심은 등기부에 남아 있는 근저당의 규모가 아닙니다. 기존 근저당권들은 모두 말소된 상태이고, 현재 경매의 말소기준은 2025년 12월 4일 강제경매개시결정입니다. 반면 임차인은 그보다 훨씬 앞선 2022년 10월 31일 전입·점유를 시작했고, 2022년 11월 1일 확정일자를 받았습니다. 따라서 이번 사건은 선순위 대항력 임차인의 보증금 미배당분을 낙찰자가 부담할 수 있는 인수형 경매입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경매보다 먼저 자리 잡은 임차권

등기부의 과거 근저당권은 복잡해 보이지만, 현재 인수 여부를 판단할 때는 이미 말소된 권리와 살아 있는 권리를 구분해야 합니다. 한국외환은행, 형제주택, 윤장근, 거제3동새마을금고, 배중금, 국민은행, 이정자 명의의 근저당권은 각각 등기부상 말소 이력이 확인됩니다. 특히 2019년 12월 30일 설정된 국민은행 근저당권도 2022년 11월 3일 말소됐습니다.

반면 2024년 11월 7일 등기된 박미리의 주택임차권은 말소되지 않았습니다. 임차권등기 자체가 2025년 12월 강제경매개시결정보다 앞서고, 전입·점유 및 확정일자는 그보다 더 빠릅니다. 매각물건명세서 또한 해당 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하고 있습니다. 따라서 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않는다면 잔액을 낙찰자가 인수하는 구조입니다.

임차인 권리분석 — 실제 임차인 1명

박미리 씨의 임대차계약일은 2022년 4월 15일이고, 2022년 10월 31일부터 점유 및 주민등록이 시작됐습니다. 확정일자는 2022년 11월 1일이며, 2024년 11월 7일 임차권등기가 접수됐습니다. 배당요구도 확인됩니다. 대항력과 우선변제권이 함께 인정되는 선순위 임차인으로 분석됩니다.

② 시세 비교 — 최저가 3.58억이 아니라 실질취득 4.06억으로 봐야 한다

로얄팰리스의 동일 면적대(전용 약 133.1㎡) 거래는 확인된 표본이 많지 않습니다. 집계상 전체 4건의 평균 거래가는 462,000,000원이고, 최근 12개월 구간으로 분류된 2건의 평균 및 최신 거래가는 모두 450,000,000원입니다. 다만 여기서 중요한 한계가 있습니다. 실제로 확인되는 가장 최신 거래는 2024년 6월로, 2026년 11월 경매기일과 상당한 시차가 있습니다.

전체 평균 462,000,000원에는 2022년의 491,000,000원 거래가 포함됩니다. 과거 고가 거래 때문에 전체 평균이 상대적으로 높아질 수 있으므로, 실제 가격 판단에서는 2024년 거래 2건의 평균 450,000,000원을 우선 비교 기준으로 삼는 편이 보수적입니다. 거래 추세 지표 역시 최근 구간이 과거보다 5.1% 하락한 것으로 나타납니다.

실질취득액 405,807,800원은 비교 거래가 450,000,000원보다 44,192,200원 낮은 수준입니다. 비교 거래가의 약 90.2%이므로 숫자상 차이는 약 9.8%입니다. 하지만 이는 낙찰 수익률이나 확정적인 안전마진이 아닙니다. 취득 부대비용이 제외됐고, 비교 거래는 2024년의 9층 물건인 반면 경매 대상은 등기상 1층이며, 거래 건수도 매우 적기 때문입니다.

③ 예상배당표 (최저매각가 357,700,000원 낙찰 가정)

집행비용 5,807,800원은 추정치입니다. 임차인 우선변제 351,892,200원과 경매신청채권 별도 배당 0원은 배당항목별 계산 결과이며, 신청채권자와 임차인이 동일인이므로 이를 서로 다른 사람의 독립 채권처럼 합산해 해석하지 않아야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.

유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 실질취득은 약 4억 원대

이 사건에서 특히 주의할 점은 유찰로 최저매각가가 하락하더라도 매수인의 실질취득 부담은 그만큼 낮아지지 않는다는 것입니다. 배당액이 줄어들수록 대항력 임차인의 미변제 보증금 잔액이 늘어나기 때문입니다.

회차별 실질취득 = 가정 낙찰가 + 임차보증금 미배당 인수액. 집행비용 추정액이 회차별로 달라져 실질취득 합계에 소폭 차이가 발생합니다. 각 회차의 인수액은 배당 추정이며 실제 배당표에 따라 변경될 수 있습니다.

2회 유찰 시 최저가가 250,389,999원으로 내려가지만, 인수 예상액은 153,915,461원으로 증가해 실질취득은 404,305,460원입니다. 3회 유찰 시에도 낙찰가 175,272,999원에 인수액 227,980,823원이 더해져 실질취득은 403,253,822원입니다.

즉 낙찰가가 크게 하락해도 총 부담은 선순위 임차보증금 400,000,000원에 집행비용이 더해지는 수준에 가깝게 유지됩니다. 일반적인 후순위권리 소멸형 경매처럼 유찰만 기다리면 매입가격이 크게 저렴해지는 구조가 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 금정구 청룡동 소재 부산은애학교 북동측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 도시철도 1호선 범어사역은 다소 원거리에 위치하며, 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 2006년 준공한 74세대 아파트이며, 철근콘크리트구조 지상 10층 건물입니다. 승강기·급배수·소화전·화재경보설비 및 도시가스 난방설비 등이 설치돼 있습니다.
• 층수 특성. 등기상 1층 101호이나 1층이 주차장인 구조로, 평가대상 위치는 2층과 유사한 것으로 조사됐습니다. 테라스 및 마당으로 이용 가능한 서비스면적이 있는 것으로 기재돼 있으므로 실제 접근, 사생활 보호, 일조 및 서비스면적 이용 상태를 확인해야 합니다.
• 토지. 2필지 일단의 남동하향 완경사지에 있는 부정형 토지입니다. 단지 진출입로·주차장 및 가로망은 정비돼 있습니다. 토지 공시지가는 1,271,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 자연녹지지역, 개발제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역 등의 지정 또는 저촉 관계가 확인됩니다. 개별 필지별 적용 범위와 이용 제한은 토지이용계획 원본 대조가 필요합니다.
• 건축물 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 내부 상태 및 서비스면적의 적법한 이용 가능성까지 보증하는 것은 아닙니다.
• 환금성. 동일 면적 실거래 표본은 4건이며 최신 거래는 2024년 6월입니다. 2022년 491,000,000원 거래 이후 2024년 거래는 450,000,000원 수준이고, 집계 추세도 -5.1%입니다. 매수층과 가격 형성의 불확실성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 인수 확정. 을구 13번 박미리 임차권등기의 배당 후 잔액을 매수인이 인수한다는 매각물건명세서 문구를 반드시 원본에서 재확인하세요. 보증금 400,000,000원과 현재 회차 예상 인수액 48,107,800원이 가장 중요한 숫자입니다.
• 배당액 재계산. 집행비용 5,807,800원과 임차인 배당 351,892,200원은 추정치입니다. 당해세 등 배당순위에 영향을 주는 항목에 따라 부족분이 달라질 수 있으므로 실제 배당순위를 검토해야 합니다.
• 임차인과 신청채권자의 관계. 박미리 씨가 임차권자이자 경매신청채권자로 기재된 만큼 임대차계약서, 임차보증금 지급 증빙, 강제집행권원, 청구금액 426,875,614원의 산출 근거 및 배당요구 관계를 확인해야 합니다.
• 유찰 할인 착시 경계. 현재 최저가 357,700,000원에 낙찰되면 실질취득은 405,807,800원으로 추정됩니다. 2회·3회 유찰 시에도 실질취득은 약 400,000,000원대이므로 최저가 하락률을 그대로 가격 이익으로 계산하지 마세요.
• 거래시세 최신성. 확인되는 최신 동일 면적 거래가 2024년 6월의 450,000,000원입니다. 2026년 경매 시점의 실제 시세 확인 없이 과거 거래가만으로 응찰가를 정하지 마세요. 하락 추세 -5.1%도 함께 반영해야 합니다.
• 층수·테라스 현장 확인. 등기상 1층과 실제 2층 유사 구조, 하부 주차장, 테라스 서비스면적의 이용 상태를 확인하세요. 비교 실거래는 8~9층으로 층수 조건이 다릅니다.
• 점유 및 명도. 임차권등기 이후 실제 점유자와 퇴거 상태를 확인하고, 보증금 반환 및 임차권 말소와 명도 절차의 연계를 검토하세요. 임차권등기만으로 현재 실제 점유 상태를 확정할 수는 없습니다.
• 관리비 및 부대비용. 체납 관리비 중 승계 가능 부분, 취득세, 등기비, 수리비, 인도 관련 비용 등을 별도 반영해 총 필요자금을 계산하세요.
• 토지이용 제한. 개발제한구역·자연녹지지역 등 필지별 적용 관계와 테라스의 이용 가능 범위를 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 2026년 9월 19일 발급된 등기사항전부증명서 이후 변동 여부, 최신 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 공고를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “3.58억에 낙찰받아도, 3.58억에 취득하는 것이 아니다”

부산 로얄팰리스 103동 101호는 감정가 511,000,000원에서 최저가 357,700,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 할인율이 아니라 400,000,000원의 선순위 대항력 임차보증금입니다. 현재 회차에 최저가로 낙찰받더라도 미배당 보증금 48,107,800원을 인수하면 실질취득액은 405,807,800원으로 계산됩니다.

더 유찰되어 낙찰가가 내려가면 임차인의 배당액이 감소하고 매수인 인수액이 증가하기 때문에, 실질취득 부담은 보증금 약 400,000,000원에 집행비용이 더해지는 수준에 가깝게 유지됩니다. 즉 유찰 할인 자체가 매수인의 경제적 이익으로 그대로 연결되지 않습니다.

실질취득액은 2024년 최신 거래가 450,000,000원보다 약 9.8% 낮지만, 시장은 집계상 -5.1% 하락 추세이고 그 이후 확인되는 거래가 부족합니다. 게다가 74세대 규모의 단지에서 1층 특수 구조 물건을 과거 9층 거래와 직접 비교하는 데에도 한계가 있습니다. 따라서 약 44,192,200원의 명목상 차이를 충분한 투자수익이나 확실한 저가매수 기회로 받아들이기 어렵습니다.

결론은 보수적 검토입니다. 임차인 보증금 인수와 실제 배당, 임차인 겸 신청채권자의 청구 관계, 현재 시세와 명도 조건까지 확인되지 않는다면 낮은 최저가를 이유로 입찰을 서두를 사건은 아닙니다. 이 물건은 '얼마에 낙찰받느냐'보다 '낙찰 후 총 얼마를 부담하고, 실제 얼마에 처분할 수 있느냐'가 승부처입니다.