부산지방법원 2025타경5130. 부산진구 개금동에 위치한 개금인제빌리지 6층 612호 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사호암개발이고, 2021년 1월 8일 주촌농업협동조합 앞으로 채권최고액 84,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 가압류와 소유권이전청구권가등기, 임의경매개시결정, 지방자치단체 압류가 순차적으로 등장합니다.
이번 사건의 말소기준권리는 2021.01.08 주촌농업협동조합 근저당권입니다. 최초 설정됐던 중부산농업협동조합 근저당권은 이미 말소된 상태이므로 현재의 말소기준으로 보지 않습니다. 이 기준 뒤에 설정된 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 순위입니다.
다만 여기서 확인이 필요한 권리가 2024.04.05 주식회사원건설 명의 가등기입니다. 등기 목적은 소유권이전청구권가등기인데, 별도 검토사항에는 담보가등기 여부를 확인하도록 표시돼 있습니다. 가등기의 실질과 순위, 말소 여부를 원본 서류로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5130 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 6층 612호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 엄광로 37 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 7층 중 6층 |
| 소유자 | 주식회사호암개발 (단독소유) |
| 감정가 | 136,000,000원 |
| 최저매각가 | 95,200,000원 (감정가 70%, 1회 유찰) |
| 신청채권자 | 주촌농업협동조합 |
| 경매 청구금액 | 72,270,002원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.08 주촌농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 84,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 예상 인수금액 | 0원 (기재된 권리관계와 배당모형 기준) |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 가등기까지 확인
권리분석의 출발점은 2019년 근저당이 아니라 2021년 근저당이라는 점입니다. 2019.12.02 중부산농업협동조합의 채권최고액 4,512,000,000원 근저당권은 2020.02.14 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준으로 적용하는 권리는 2021.01.08 설정된 주촌농업협동조합 근저당권입니다.
2021년과 2022년에 고외자 명의로 설정됐던 가압류 2건도 이미 말소됐습니다. 현재 배당상 검토되는 것은 2023.10.10 설정된 청구금액 800,000,000원의 가압류입니다. 이 권리는 말소기준보다 후순위이므로 매각으로 소멸할 것으로 분석되며, 배당받지 못하는 채권 잔액이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
원인인 2024.04.03 매매예약의 실질, 가등기권자의 권리 내용, 매각물건명세서상 인수·소멸 판단을 대조해야 합니다. 순위상 후순위라는 이유만으로 원본 검토 없이 안전을 확정해서는 안 됩니다.
② 임차인·점유 분석 — 전입은 후순위, 보증금은 미상
현황조사와 매각물건명세서에 나타난 임차 관련 점유자는 이창수 1명입니다. 보증기관의 보증금 대위·승계 신고가 아니라 개별 점유 관련자로 확인됩니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이창수 | 미상 | 2025.12.01 | 미상 | 미상 | 없음(전입일 기준) | 미확인 | 해당 없음 |
대항력 판단. 이창수의 전입신고일인 2025.12.01은 말소기준권리 설정일인 2021.01.08보다 늦습니다. 확인된 전입일을 기준으로 판단하면 말소기준권리에 대항할 수 없는 후순위 점유자입니다. 다만 점유 범위와 임대차계약의 실질, 별도의 선행 대항요건 존재 여부는 확인해야 합니다.
우선변제 판단. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권 성립 여부와 배당 가능액을 확정하기 어렵습니다. 배당요구 여부 역시 추가 확인이 필요합니다. 대항력과 우선변제권은 서로 다른 판단이므로 구분해야 합니다.
매수인 인수 판단. 현재 확인된 전입일과 말소기준권리의 선후관계에 따르면 이창수의 보증금을 매수인이 인수하는 구조로 판단되지는 않습니다. 이에 따라 배당 시뮬레이션의 예상 인수금액은 0원입니다. 다만 보증금 자체가 확인되지 않았으므로 실제 계약과 점유관계를 검증한 후 최종 판단해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가 70%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 95,200,000원으로 감정가 136,000,000원의 70%입니다. 이미 1회 유찰된 상태이므로 감정평가액보다 낮은 가격에서 입찰을 시작할 수 있습니다.
그러나 감정가와 실제 시장에서 거래되는 가격은 다릅니다. 이 오피스텔의 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가격을 확인하지 못한 상태이므로, 현재 최저가를 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다.
더구나 이 물건은 아파트가 아니라 업무시설인 오피스텔입니다. 실제 거래사례의 용도·면적·층·이용상태가 맞아야 적정 가격 비교가 가능합니다. 감정가 대비 유찰률만으로 투자수익이나 환금성을 판단해서는 안 됩니다.
같은 건물 또는 비교 가능한 오피스텔의 최근 12개월 거래와 최신 거래를 대조해야 합니다. 특히 권리 확인과 점유 정리가 필요한 물건은 그에 따른 비용과 시간까지 고려해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 95,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,113,600원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 주촌농업협동조합 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 고외자 | 800,000,000원 | 9,086,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 884,000,000원 | 95,200,000원 |
최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 추정액 2,113,600원을 먼저 반영하고, 주촌농업협동조합 근저당권에 84,000,000원, 고외자 가압류에 9,086,400원을 배당하는 구조입니다.
채권자들에게 지급되는 금액은 93,086,400원이며, 배당되지 못하는 채권액은 790,913,600원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여액은 0원입니다.
여기서 중요한 것은 채권자의 미배당금과 매수인의 인수금액을 구별하는 것입니다. 후순위 권리가 매각으로 소멸한다면 채권자가 돈을 전부 받지 못해도 그 부족액이 낙찰자에게 자동 승계되지는 않습니다. 현재 모형은 매수인 인수금액을 0원으로 산정하고 있습니다.
집행비용은 매각가의 약 2.2%로 추정했으며, 근저당권 배당은 채권최고액 84,000,000원을 기준으로 계산했습니다. 신청채권자의 청구금액은 72,270,002원이므로 실제 확정 배당채권액과 차이가 날 수 있습니다. 당해세·조세의 우선순위·임차인 최우선변제 가능성 등은 별도 확인이 필요하며, 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 회차별 시나리오 — 미배당은 늘지만 인수는 별개
| 회차 | 최저가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 95,200,000원 | 93,086,400원 | 790,913,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 66,639,999원 | 65,040,479원 | 818,959,521원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 46,647,999원 | 45,408,335원 | 838,591,665원 | 0원 |
유찰이 추가로 발생하면 매각대금이 낮아지고, 그에 따라 채권자의 미배당 규모는 증가합니다. 그러나 이 물건의 시뮬레이션에서는 세 회차 모두 매수인 예상 인수액이 0원입니다.
신청채권자 주촌농업협동조합의 배당도 달라집니다. 현재 회차에서는 배당모형상 84,000,000원으로 신청 청구금액 72,270,002원을 충족하지만, 2회 유찰 시에는 예상배당이 65,040,479원, 3회 유찰 시에는 45,408,335원으로 줄어 청구금액에 미달합니다.
이러한 회차별 금액은 실제 낙찰가나 확정된 향후 매각일정이 아니라 가격이 추가 하락했을 때의 배당 시나리오입니다. 인수금액 역시 가등기 성격과 임대차 관계를 검증한다는 조건에서 해석해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 개금동 소재 인제대학교 부산백병원 북서측 직선거리 약 210m 지점에 위치합니다. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 개금역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 7층 건물의 6층 612호입니다. 급·배수설비, 위생설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기, 공동현관관리기 및 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 접도. 건물 남측으로 약 12m 내외 폭의 포장도로에 접하며, 토지는 5필지 일단의 부정형 토지로 북하향 경사지에 위치합니다.
- 토지 및 규제. 준주거지역·제3종일반주거지역 등이 해당하며, 중로3류 접합, 가로구역별 최고높이 제한지역(18m 이하), 상대보호구역, 준보전산지 관련 제한이 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 3,332,000원/㎡이며, 전체 토지면적은 1,820㎡입니다. 이는 건물 전체 토지에 관한 내용으로 해당 호실의 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 나타나지 않았습니다. 다만 실제 실내 상태와 수선 필요 여부는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 병원과 대중교통 접근성을 갖춘 오피스텔이지만, 실거래 수준과 거래 빈도가 확인되지 않았으므로 환금성이 높다고 단정할 수 없습니다. 업무시설로서의 실제 이용상태와 임대수요를 검증해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 대조. 갑구 7번 주식회사원건설 명의 가등기의 정확한 성격, 매매예약의 실질, 담보가등기 해당 여부, 매각에 따른 소멸 여부를 확인하세요.
- 매각물건명세서 확인. 인수되는 권리와 매수인에게 대항할 수 있는 임차인 기재를 다시 확인하세요. 현재 인수액 0원은 확정된 법원 보증이 아닙니다.
- 이창수 임대차 조사. 전입일 2025.12.01 외에 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부, 실제 점유 범위를 확인하세요.
- 명도계획. 점유자가 확인된 물건입니다. 보증금 인수가 없더라도 인도 협의 또는 법적 명도 절차에 따른 비용과 기간을 검토하세요.
- 조세 압류 검토. 2026.06.12 부산진구 압류에 관해 세목·법정기일·당해세 여부와 실제 배당 우선순위를 확인하세요.
- 채권액 확인. 주촌농업협동조합의 청구금액 72,270,002원과 근저당 채권최고액 84,000,000원의 차이를 구분하고, 실제 배당채권액을 확인하세요.
- 실거래 검증. 동일 건물 또는 유사한 오피스텔의 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가격을 확인하세요. 감정가 대비 70%라는 비율만으로 가격 경쟁력을 인정하지 마세요.
- 현장 및 관리비 확인. 건물 관리상태, 내부 수리 필요 여부, 공용부분 체납 관리비 등 매수인이 실제로 부담할 수 있는 항목을 점검하세요.
- 오피스텔 용도 확인. 업무시설로 평가된 물건이므로 실제 사용형태와 공부상 용도, 대출·세금 등 취득조건을 구분해 검토하세요.
- 입찰 전 원본 재확인. 매각기일 2026.11.06을 기준으로 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 공고의 최신 내용을 확인하세요.
맺으며 — “권리상 인수 0원, 가격과 점유는 검증 후 판단”
이 물건은 1회 유찰로 감정가의 70%인 95,200,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 주촌농업협동조합의 2021년 근저당권을 말소기준으로 보면 이후 가압류와 가등기, 압류는 매각으로 소멸할 것으로 분석되며, 확인된 임차 관련 점유자의 전입일도 말소기준보다 늦습니다.
예상배당표상 매수인 인수액이 0원이라는 점은 긍정적입니다. 다만 가등기 성격 확인, 이창수의 보증금·점유관계 확인, 조세의 배당 우선순위 검토가 필요합니다. 특히 가등기 검토사항과 실제 등기 목적 사이에는 추가 확인이 요구되는 부분이 있습니다.
가격 측면에서도 신중해야 합니다. 현재 최저가가 감정가보다 낮은 것은 사실이지만, 최근 실거래가격을 확인하지 못했기 때문에 시장가격보다 저렴한지 판단할 수 없습니다. 오피스텔 특성상 실제 임대수요와 매각 가능가격도 별도로 점검해야 합니다.
결론은 권리 인수액 산정은 긍정적이지만, 입찰 판단은 보류입니다. 가등기와 점유관계를 확정하고, 비교 가능한 실거래가로 가격을 검증한 뒤 응찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다. 감정가의 70%라는 숫자보다 중요한 것은 실제 시장가치와 최종 취득비용, 인도 가능성입니다.
