부산지방법원 2025타경5277. 부산 연제구 연산동 헤르만하우스 3층 301호가 경매에 나왔습니다. 공부상 용도는 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 지상 5층 철근콘크리트 건물의 3층에 있고, 건물은 2012년 3월 준공된 것으로 확인됩니다. 헤르만하우스는 8세대 규모의 소형 공동주택입니다.

소유자 여창환은 2012년 6월 180,000,000원에 이 물건의 소유권을 취득했습니다. 이후 설정되었던 우리은행과 하나은행의 종전 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 출발점은 2017년 3월 23일 하나은행 근저당권입니다. 같은 날 설정된 하나은행의 다른 근저당권과 이후 등장한 카드사 등의 가압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다.

이 사건은 감정가 255,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 178,500,000원으로 내려왔습니다. 하지만 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격 대비 할인율은 다릅니다. 특히 규모가 작은 다세대주택은 개별 호수의 면적·층·상태에 따라 가격 차이가 클 수 있어 실거래 비교의 정확성이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 하나은행 근저당이 말소기준

권리분석의 중심은 2017.03.23 접수된 을구 5번 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 86,900,000원이며, 이 권리를 말소기준으로 판단합니다. 같은 날짜에 설정된 을구 6번 하나은행 근저당권 56,100,000원도 매각으로 소멸하는 권리입니다.

그 뒤 2024년 9월부터 11월까지 하나카드·현대카드·삼성카드·제이비우리캐피탈·우리카드·신한카드·부산신용보증재단의 가압류 7건이 차례로 설정됐습니다. 모두 말소기준권리 이후의 가압류로, 제시된 권리관계에서는 매각에 따라 소멸하는 것으로 판단합니다. 2025년 12월 18일 하나은행의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.

② 시세 비교 — 96.5%라는 숫자의 함정

현재 최저가 178,500,000원은 확인된 실거래 185,000,000원의 96.5%입니다. 수치만 보면 과거 거래보다 낮지만, 이 거래를 현재 해당 호수의 적정시세로 바로 사용할 수는 없습니다.

확인된 거래는 2023년 3월, 전용 57.96㎡, 2층 거래입니다. 반면 이 물건에 설정된 시세조회 기준 면적은 71.59㎡로 실거래 면적과 일치하지 않습니다. 더욱이 거래 시점이 오래되어 현재 시장 수준을 직접 보여주는 자료로 보기 어렵습니다.

여기서 중요한 것은 확인된 과거 거래와 이번 경매물건이 동일한 조건의 주택이 아니라는 점입니다. 실거래가 185,000,000원은 면적이 다른 2층 주택의 가격이고, 경매물건은 3층 301호입니다. 거래 사례가 한 건뿐이므로 가격 분포나 최근 상승·하락 추세도 판단하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 178,500,000원 가정)

현재 최저매각가를 그대로 낙찰가로 가정한 예상 배당입니다. 집행비용 3,299,000원을 먼저 공제하고, 하나은행의 근저당권 및 후순위 채권에 배당하는 계산입니다. 실제 배당은 채권확정액, 조세채권, 배당순위 등에 따라 달라질 수 있습니다.

집행비용은 추정치입니다. 근저당권은 채권최고액, 후순위 가압류는 청구금액을 기준으로 순차 배분한 단순 계산이며, 실제 배당에서 적용될 채권확정액·안분배당·당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 미배당액은 채권자의 미회수액이지 곧바로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 시세 검증은 별개

감정가 255,000,000원을 기준으로 한 회차별 가격과 미배당액입니다. 추가 유찰 시 입찰 최저가는 하락하고 채권자의 미회수액은 증가합니다. 다만 아래 시나리오에서 매수인 인수액이 0원인 것은 현재 확인된 소멸대상 권리만을 전제로 한 계산입니다.

각 회차의 가격·미배당액은 낙찰가가 해당 회차 최저매각가와 같다는 가정의 추정치입니다. 실제 유찰 여부와 최저매각가격은 법원 매각공고로 확인해야 합니다.

현재 가격에서 추가 유찰이 이루어진다면 취득가격 자체는 낮아질 수 있습니다. 그러나 지금 가격이 비싸다는 증거가 확인된 것도, 추가 유찰 가격이 적정하다는 증거가 확보된 것도 아닙니다. 이 물건은 우선 현재 동일 면적의 매매시장 가격대를 확인한 뒤 회차별 입찰 가능 금액을 정하는 것이 중요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 연제구 연산동 지하철 3호선 물만골역 서측 인근에 위치합니다. 주변은 연립·다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 지하철 3호선 물만골역이 있습니다. 감정평가에서는 제반 교통 사정을 보통 수준으로 판단했습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 3층 301호입니다. 위생·급배수설비, 화재탐지·경보설비, 공동현관설비, 승강기 및 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 대지 북서측과 남서측에 폭 약 6m 내외의 포장도로가 각각 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 가로장방형이며 도로접면은 세로각지로 확인됩니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 교육환경보호구역(상대정화구역)에 해당합니다. 토지면적은 308.3㎡, 공시지가는 1,779,000원/㎡입니다. 이 토지면적은 개별 호수의 전유면적이 아닙니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 상태나 수리 필요 여부까지 확정하는 정보는 아닙니다.
• 환금성. 8세대 규모의 소형 다세대주택으로, 확인된 거래는 2023년 3월의 1건입니다. 현재 매수 수요와 매도 가능 가격을 검증할 거래 표본이 부족해 환금성에 보수적인 판단이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 원본 확인. 2017.03.23 을구 5번 하나은행 근저당권이 말소기준이며, 을구 6번 근저당권과 갑구 7~13번 가압류가 매각으로 소멸하는지 최신 등기부 및 매각물건명세서와 대조하세요.
• 임차인·점유자 조사. 임대관계가 미상입니다. 실제 거주자, 전입세대, 임대차계약, 점유 개시일, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요. 대항력 여부가 확인되지 않은 점유자를 무조건 인수 없는 점유자로 판단해서는 안 됩니다.
• 실거래 비교 면적 확인. 시세조회 기준 면적 71.59㎡와 확인된 실거래 면적 57.96㎡가 일치하지 않습니다. 해당 호수의 건축물대장상 전유면적을 확인하고 동일하거나 유사한 면적의 최근 거래를 확보하세요.
• 입찰가격 검증. 최저가 178,500,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 저가매수라고 판단하지 마세요. 오래된 다른 면적 거래 185,000,000원도 현재 적정가격의 충분한 근거가 아닙니다.
• 채권·배당 확인. 채권총액 255,235,819원과 예상 미배당 80,034,819원은 단순 배당계산에 따른 금액입니다. 실제 확정채권액, 조세채권 및 배당순위는 별도로 점검하세요.
• 건물과 관리비 확인. 현장 방문을 통해 내부 상태, 누수·수선 이력, 공용부분 관리 상태 및 관리비 체납 여부를 확인하세요. 공용부분 관리비 체납은 낙찰자의 부담 문제가 될 수 있습니다.
• 명도비용과 총취득비용. 현재 확인된 인수권리 금액은 0원이지만, 명도비·수리비·취득 관련 비용까지 0원이라는 뜻은 아닙니다. 실제 점유 상태를 확인한 뒤 총비용을 검토하세요.
• 법원 매각조건 최종 확인. 매각기일 2026.11.06의 진행 여부, 특별매각조건, 매각물건명세서, 등기부, 현황조사서 및 감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “70% 할인”보다 중요한 것은 실제 시세

부산 헤르만하우스 301호는 권리 소멸 구조와 가격 판단을 구분해서 접근해야 하는 물건입니다. 하나은행 근저당권을 기준으로 후순위 근저당권과 가압류가 매각으로 소멸하며, 현재 확인된 등기상 매수인 인수액은 0원입니다. 이 점은 분명히 긍정적입니다.

그러나 실제 임대관계와 점유 상태는 아직 확인해야 합니다. 특히 매각 이후 별도의 대항력 있는 임차인이 확인될 가능성을 사전에 배제해서는 안 됩니다. 따라서 등기상 인수 0원이라는 분석과 최종 명도·임차보증금 위험이 모두 해소됐다는 판단은 다릅니다.

가격 측면에서도 신중해야 합니다. 감정가 255,000,000원이 한 차례 유찰되어 178,500,000원이 됐지만, 현재 비교에 사용할 수 있는 거래는 2023년 3월의 다른 면적 거래 1건뿐입니다. 과거 거래 대비 96.5%라는 수치는 참고자료일 뿐 현재 시장가격에 비해 저렴하다는 증거는 아닙니다. 8세대 규모의 다세대주택이라는 점도 매도 시 가격 검증과 환금성 평가를 어렵게 만듭니다.

결론은 권리 구조는 비교적 양호하지만 가격과 점유 검증은 보류입니다. 감정가 대비 할인율에 끌려 응찰하기보다, 임차관계와 전유면적을 정확히 확인하고 동일 조건의 최근 매매가격을 확보한 후 입찰 상한을 정하는 것이 합리적입니다. 현재 최저가 178,500,000원은 아직 시장 대비 저가매수라고 확정할 수 없는 가격입니다.