부산지방법원 2025타경5345. 부산광역시 금정구 구서동의 금광예다움 1층 101호입니다. 사건 분류는 대지로 표시되어 있지만, 등기사항과 감정평가 내용을 보면 대상은 19층 건물의 1층 집합건물이고, 실제 이용상태는 근린생활시설(명칭: 자연애찬)입니다. 주거용 아파트로 가정해 분석해서는 안 되는 물건입니다.
권리의 중심은 2017년 5월 26일 설정된 금정농업협동조합의 채권최고액 81,600,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 이후 설정된 하나은행의 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 감정평가서에는 내부를 확인하지 못했고 임대관계도 미상으로 기재되어 있습니다. 등기상 인수액이 0원이라는 사실과 점유·임대차 위험이 없다는 판단은 서로 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5345 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 구서동 162-6 금광예다움 1층101호 |
| 물건 종류 / 이용상태 | 사건 분류 대지 · 집합건물 19층 건물의 1층 101호 · 근린생활시설(자연애찬) 이용 중 |
| 대상면적 / 토지 현황 | 시세 비교 대상면적 68.385㎡ · 감정평가상 2필 일단의 토지 374.2㎡ |
| 소유자 | 윤서영 |
| 소유권 취득 | 2017.05.26 · 거래가액 130,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 158,900,000원 (1회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2017.05.26 · 을구 1번 근저당권 · 금정농업협동조합 · 채권최고액 81,600,000원 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 하나은행 / 34,792,097원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 을구 1번 근저당권입니다. 해당 근저당권은 처음 금정농업협동조합 명의로 설정되었고, 2026년 4월 14일 확정채권양도로 농업협동조합자산관리회사에 이전되었습니다. 권리이전은 기존 근저당권의 권리자 변경이며, 별도의 신규 순위로 판단할 사항은 아닙니다.
후순위인 2023년 12월 14일 하나은행 근저당권의 채권최고액은 42,000,000원입니다. 2026년 1월 9일 등기된 임의경매개시결정의 채권자도 하나은행이며, 청구액은 34,792,097원입니다. 매각으로 소멸하는 권리들을 기준으로 산출한 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 높은 최저가, 단 면적이 다르다
금광예다움의 최근 거래 자료에는 2026년 9월과 7월에 각각 140,000,000원에 거래된 내역이 있습니다. 최근 12개월 거래는 2건이며, 최근 12개월 평균과 최신 거래가는 모두 140,000,000원입니다. 제공된 추세 지표는 최근 거래가 과거 거래 대비 3.7% 하락한 것으로 나타납니다.
| 거래월 | 거래면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 41.77㎡ | 2층 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 41.77㎡ | 2층 | 140,000,000원 |
| 2025.09 | 41.76㎡ | 7층 | 128,000,000원 |
| 2024.12 | 41.77㎡ | 5층 | 151,000,000원 |
| 2024.04 | 41.76㎡ | 4층 | 135,000,000원 |
| 2023.09 | 50.85㎡ | 16층 | 155,000,000원 |
| 2023.08 | 41.77㎡ | 3층 | 148,500,000원 |
| 2023.05 | 51.0㎡ | 18층 | 160,000,000원 |
| 2023.03 | 41.76㎡ | 10층 | 144,000,000원 |
| 2023.01 | 41.76㎡ | 6층 | 150,000,000원 |
| 2022.10 | 41.77㎡ | 3층 | 142,000,000원 |
| 2022.02 | 51.0㎡ | 12층 | 141,000,000원 |
단지 내 거래 참고표입니다. 거래면적이 대상면적과 일치하지 않으므로 대상 호실의 직접 비교사례로 확정할 수 없습니다. 최근 12개월 평균 140,000,000원은 2026년 7월·9월 거래 2건 기준입니다.
감정가 227,000,000원에서 한 차례 유찰된 현재 최저가가 158,900,000원이라는 사실만으로 저렴하다고 볼 수 없습니다. 특히 근린생활시설은 실제 영업 상태와 임대수익, 공실 위험, 점유관계에 따라 가치가 달라질 수 있습니다. 대상 호실의 면적과 용도에 맞는 거래사례 및 임대 조건을 확인하기 전에는 입찰가를 확정하지 않는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 158,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액·기준액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,024,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 금정농업협동조합(이후 권리이전) | 81,600,000원 | 81,600,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 하나은행 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 32,275,400원 |
채권액은 등기상 채권최고액을 기준으로 한 산출입니다. 실제 배당은 실제 채권액과 배당순위 등에 따라 달라질 수 있으며, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 회수는 별개
| 회차 시나리오 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 채권 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 158,900,000원 | 123,600,000원 | 0원 | 32,275,400원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가의 49% | 111,230,000원 | 108,872,780원 | 14,727,220원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가의 34% | 77,861,000원 | 76,059,502원 | 47,540,498원 | 0원 |
유찰 시나리오는 제공된 매각가·배당 추정치를 사용했습니다. 매각가가 내려가면 채권자 미배당액이 늘어날 수 있지만, 그 자체로 매수인의 인수액이 증가하는 구조는 아닙니다. 단, 별도 확인이 필요한 임대차·점유 위험은 이 배당 계산과 구분해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지 현황 기준)
- 입지. 부산광역시 금정구 남산동 소재 남산중학교 북측 인근으로 기재되어 있습니다. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 부산도시철도 두실역이 있는 것으로 기재되어 있습니다.
- 이용상태. 근린생활시설(명칭: 자연애찬)로 이용 중입니다. 내부는 폐문부재로 확인하지 못했으므로 실제 영업 여부, 내부 상태 및 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕의 19층 건물 중 1층 101호입니다. 외벽은 화강석 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창호는 폴딩도어창 구조로 기재되어 있습니다.
- 토지·규제. 토지 현황은 2필 일단의 세장형 토지이며, 일반상업지역·방화지구 등에 해당합니다. 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역 및 상대보호구역 등의 제한사항도 기재되어 있습니다.
- 공부·위반사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 이는 내부 상태나 실제 임대차·점유관계가 모두 확인되었다는 의미는 아닙니다.
- 환금성. 금광예다움은 50세대이며 사용승인일은 2016.07.28입니다. 제공된 단지 경매 통계에는 평균 유찰 횟수 1.0회, 매각률 0.0%로 나타납니다. 표본과 산출 조건을 추가 확인하기 전에는 원활한 환금성을 전제로 투자 판단을 해서는 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 등기 원본 확인. 2017.05.26 금정농업협동조합 근저당권이 말소기준권리인지 확인하고, 2026.04.14 권리이전 및 2023.12.14 하나은행 근저당권의 현재 등기 상태를 원본으로 대조하세요.
- 매각물건명세서 확인. 임차인 및 인수 조건, 매각으로 소멸하지 않는 권리의 기재 여부를 확인하세요. 현재 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 인수액 0원만 보고 점유 위험이 없다고 단정하면 안 됩니다.
- 점유·임대차 확인. 실제 점유자, 영업 여부, 임대차계약, 보증금, 사업자등록 및 인도 가능 여부를 확인하세요. 명도 비용과 시간은 별도 검토 대상입니다.
- 면적이 맞는 시세 확보. 현재 비교 거래는 41.76~51.0㎡이고 대상면적 기준은 68.385㎡입니다. 면적·층·용도에 맞는 실거래를 확인하기 전에는 140,000,000원을 대상 호실의 확정 시세로 사용하지 마세요.
- 상업시설 수익성 검토. 실제 임대료, 공실 기간, 관리비, 시설 상태 및 향후 임대 가능성을 확인하세요. 근린생활시설은 주거용 부동산과 수익·환금성 판단 기준이 다릅니다.
- 토지이용 제한 확인. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역·가로구역별 최고높이 제한 등 기재된 제한사항과 실제 적용 범위를 확인하세요.
- 배당 추정의 한계. 예상배당은 채권최고액과 집행비용 추정치에 따른 계산입니다. 당해세, 실제 채권액, 임차인 최우선변제 등 미반영 요소가 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 투자”는 다르다
이 물건의 등기 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2017년 근저당권을 말소기준으로 판단하면 후순위 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 산출상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 임대관계가 미상이고 내부를 확인하지 못했으므로 점유·명도 위험까지 없다고 볼 수는 없습니다.
가격도 보수적으로 접근해야 합니다. 현재 최저가 158,900,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 140,000,000원보다 높고, 제공된 추세 지표는 하락 방향입니다. 다만 비교 거래면적이 대상면적과 다르므로 이 차이를 곧바로 대상 호실의 정확한 고평가 폭으로 해석해서도 안 됩니다. 권리는 등기상 인수 0원, 가격은 메리트 미확인, 임대차·점유는 추가 확인 필요. 이 세 가지를 구분해 판단하는 것이 핵심입니다.
