부산지방법원 2025타경5437. 부산광역시 동래구 안락동 소재 안락에스케이아파트 109동 13층 1309호입니다. 신청채권자는 부산은행이고 청구금액은 495,429,238원입니다. 현재 등기상 공유자는 한슬기와 한주호이며, 소유권은 상속과 지분 증여를 거쳐 현재의 공유관계에 이르렀습니다.

권리분석의 출발점은 2014년 4월 16일 설정된 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 54,000,000원이며, 이를 말소기준권리로 보면 이후 설정된 부산은행 근저당권 4건과 가압류 4건은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리 수가 적지는 않지만, 등기상 후순위 권리의 미배당액이 매수인에게 그대로 인수되는 것으로 산정되지는 않습니다.

가격은 감정가와 구분해서 봐야 합니다. 현재 최저가는 287,700,000원으로 최근 12개월 실거래 평균보다 105,883,333원 낮고, 가장 최근 거래금액 380,000,000원보다도 92,300,000원 낮습니다. 비교 표본에는 서로 다른 층의 거래가 포함되어 있으므로, 이 차이를 곧바로 확정적인 시세 차익으로 간주하지 말고 해당 호수의 실제 상태와 점유관계를 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 근저당·가압류는 매각으로 소멸

말소기준권리는 을구 8번 부산은행 근저당권입니다. 을구 10번·11번의 근저당권과 을구 14번·15번의 근저당권은 모두 부산은행 명의로 설정되어 있습니다. 갑구에는 신용보증기금, 부산신용보증재단, 신한카드주식회사, 서울보증보험주식회사의 가압류가 등재되어 있습니다.

② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 실거래 평균보다 낮다

비교 대상은 안락SKVIEW의 전용면적 84.93~84.96㎡ 실거래 표본입니다. 최근 거래 12건의 평균은 393,583,333원이며, 최신 거래는 2026년 10월 380,000,000원입니다. 아래 거래는 제공된 실거래 자료의 금액과 층수를 그대로 정리했습니다.

최근 12개월 평균은 393,583,333원이고, 최신 거래는 380,000,000원입니다. 현재 최저가 287,700,000원은 최근 평균의 73.1% 수준으로, 평균 대비 105,883,333원 낮습니다. 최신 거래와 비교해도 92,300,000원 낮은 금액입니다.

③ 예상배당표 (현재 최저가 287,700,000원 가정)

현재 최저가 기준 추정 집행비용은 4,827,800원이며, 채권자 총 청구액 971,381,627원 중 예상 배당액은 282,872,200원입니다. 총 미배당액은 688,509,427원으로 추정됩니다. 이 배당 부족액은 매수인 인수액 0원과 구별해야 합니다. 실제 배당은 실제 채권액, 이자, 집행비용 및 우선하는 조세채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 충렬초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 동해선 부산원동역이 있습니다. 감정평가서에서는 제반 교통사정을 보통으로 평가했습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트 슬래브지붕 건물의 13층 1309호입니다. 위생·소화전·승강기·공동현관기·가스난방설비가 갖춰진 것으로 기재되어 있습니다.
• 토지이용. 제3종일반주거지역이며 상대보호구역에 해당합니다. 남측으로 폭 35m 도로, 북서측과 북동측으로 폭 7m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 환금성. 안락SKVIEW는 총 1,898세대이며 사용승인일은 1999.05.19입니다. 비교 실거래 12건의 금액은 360,000,000원~445,000,000원으로, 거래 층수에 따라 차이가 있습니다.
• 건축물 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 실제 내부 상태와 수리 필요성은 현장 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2014.04.16 을구 8번 부산은행 근저당권을 기준으로 등기부의 후순위 권리와 매각에 따른 소멸 범위를 확인하세요.
• 배당 추정과 인수액 구분. 채권자 총 미배당액 688,509,427원은 추정 배당 부족액입니다. 매수인 인수액과 혼동하지 말고 매각물건명세서의 인수 조건을 대조하세요.
• 시세 비교. 최근 12개월 평균 393,583,333원과 최신 거래 380,000,000원을 참고하되, 거래 층수와 해당 호수의 상태가 같다고 가정하지 마세요.
• 실제 점유 확인. 임차인 인수액은 0원으로 산정되어 있지만 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 전입세대·점유자·현황조사서 및 명도 가능성을 확인하세요.
• 관리비·수리비 확인. 관리사무소를 통해 체납 관리비 중 매수인 부담 가능성이 있는 항목을 확인하고, 현장 방문을 통해 내부 상태와 예상 수리비를 점검하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 자료를 직접 대조한 뒤 최종 응찰가를 결정하세요.

맺으며 — “권리 인수 0원과 가격 메리트는 별도로 판단”

부산 안락에스케이아파트 1309호는 부산은행 근저당권을 말소기준으로 삼는 구조이며, 이후 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 현재 최저가 287,700,000원은 최근 실거래 평균 393,583,333원의 73.1%로 비교 표본보다 낮습니다.

다만 가격 차이가 곧바로 확정 수익을 의미하지는 않습니다. 실거래 표본의 층수와 개별 호수의 상태가 다를 수 있고, 배당 추정에는 미배당 채권이 상당액 존재합니다. 실제 점유와 명도 조건, 등기상 소멸 범위 및 배당 전제를 원본 서류로 검증하는 것이 우선입니다. 권리 인수 위험은 낮게 산정되지만, 최종 입찰 판단은 시세·점유·현장 상태를 함께 확인한 뒤 내려야 합니다.