수원지방법원 2022타경59122. 경기도 광주시 초월읍 경수길 54의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정가가 3,789,392,700원인데 9회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 1,299,762,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 감정가 대비 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 최저가가 시장가보다 싸다고 판단할 근거는 확인되지 않습니다.
권리구조 자체는 상대적으로 분명합니다. 말소기준은 2014.04.22 설정된 광주지구축산업협동조합의 채권최고액 910,000,000원 근저당이고, 같은 날 추가 근저당 720,000,000원이 있습니다. 이후 가등기·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조사된 임차·점유자는 3명이며, 모두 말소기준일보다 늦게 전입했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2022타경59122 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 경수길 54 |
| 등기 대상 | [건물] 경기도 광주시 초월읍 지월리 565-23 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 1층 사무소(내부 수리중) · 2층 일반음식점(내부 수리중) · 3층 공부상 노래연습장, 현 단독주택 · 옥탑 물탱크실 및 계단실 |
| 현재 소유자 | 주식회사대보 |
| 감정가 / 최저가 | 3,789,392,700원 / 1,299,762,000원 (9회 유찰) |
| 청구금액 | 1,304,102,300원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 토지 | 1,858㎡ · 지목 대 · 상업용 · 계획관리지역 · 공시지가 605,900원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2014.04.22 을구 1번 근저당권입니다. 같은 날 을구 2번 근저당도 설정됐고, 2014.10.07 주식회사대보 관련 가등기·소유권이전 기록, 2017.02.13 김진숙 가등기, 2021.11.01 이광현 가압류 및 2022년 두 건의 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인·점유 관계 — 3명 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 풍영개발 | - | 2019.12.11 | 5,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 확인되지 않음 | 없음 |
| 김진숙 | 1층 1호 | 2021.06.24 | 5,000,000원 | 100,000원 | 없음 | 배당요구 2022.12.19 · 확정일자 미상 | 없음 |
| 유우하 | - | 2016.06.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 보증금·확정일자 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으며, 임차·점유 조사 대상은 3명입니다. 세 사람의 전입일은 모두 2014.04.22 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 따라서 이들의 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조로 분석되지는 않습니다.
③ 현재 최저가 기준 예상배당 (매각가 1,299,762,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,397,620원 |
| 1. 근저당 · 광주지구축산업협동조합 | 910,000,000원 | 910,000,000원 |
| 2. 근저당 · 광주지구축산업협동조합 | 720,000,000원 | 374,364,380원 |
| 3. 가압류 · 이광현 | 5,940,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,635,940,000원 중 예상 배당은 1,284,364,380원이며, 미배당은 351,575,620원입니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 건물·토지 이용과 환금성 메모 (감정평가요항 기준)
- 혼합 이용. 1층은 공부상 사무소이며 현재 내부 수리중, 2층은 공부상 일반음식점이며 현재 내부 수리중입니다. 3층은 공부상 노래연습장이지만 현황상 단독주택으로 사용되고 있습니다.
- 건물. 2014.03.24 사용승인된 철근콘크리트구조 3층 건물로, 승용승강기·급배수·위생·소화전 설비가 있고 3층 주택 부분에 난방설비가 있습니다.
- 주변 환경. 부근은 근교주택지대로 4~5층 규모 다세대주택, 중소규모 창고·공장 및 소수 근린상가가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입은 가능하고 근거리에 버스정류장이 있으나, 버스 배차간격을 감안한 대중교통 편의는 다소 미흡한 편으로 평가됐습니다.
- 토지. 토지면적 1,858㎡, 지목 대, 상업용, 계획관리지역이며 공시지가는 605,900원/㎡입니다. 지형은 평지·자루형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등이 포함되고, 가축사육제한구역·상대보호구역·폐기물매립시설 설치제한지역 등과 저촉됩니다. 일부 토지는 준보전산지·하천구역과 접합니다.
- 공부와 현황 차이. 일부 임야는 현황상 경사면의 석축·옹벽 토지 또는 잡종지로 이용되고 있으며, 기호 6 토지에는 불법 훼손지 등재 내용도 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 9회 유찰 원인 확인. 감정가 대비 낙폭만 보지 말고 장기간 유찰된 이유를 현장·용도·도로·토지규제·수요 측면에서 확인해야 합니다.
- 임차·점유 확인. 풍영개발, 김진숙, 유우하의 실제 점유 위치와 계약관계, 퇴거 가능성을 현장에서 대조하세요.
- 김진숙 관계 확인. 등기부상 종전 소유자·채무자와 임차인 이름이 동일하므로 관계인 점유인지 별도 임대차인지 원문 서류로 확인해야 합니다.
- 유치권 원문 확인. 유치권부존재 화해권고결정문과 2025.09.10 철회·포기신청서의 대상과 효력이 현재 매각대상 전체에 정확히 대응하는지 확인하세요.
- 가등기 성격 확인. 갑구 2번·7번 가등기의 원인과 본등기 가능성을 원등기에서 재확인하되, 제공된 분석상 매각 소멸 대상입니다.
- 이용상태·인허가 확인. 3층은 공부상 노래연습장이나 현황상 단독주택이므로 실제 사용의 적법성 및 향후 활용 가능성을 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 자연보전권역·특별대책지역·배출시설 제한·상대보호구역·수변·하천 관련 규제가 향후 개발·영업 활용에 미치는 영향을 검토하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 최저가 1,299,762,000원 자체를 시세 할인으로 받아들이지 말고 별도 감정·중개사례·수익성 검토가 필요합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 9회 유찰에는 이유가 있다”
이 사건은 권리분석만 보면 생각보다 단순합니다. 기준이 되는 2014.04.22 근저당보다 앞선 대항력 임차인은 없고, 조사된 세 점유자도 모두 후순위 전입입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 과거 유치권 신고도 부존재 확인 결정과 철회·포기 자료가 제출돼 권리 부담은 상당 부분 낮아져 있습니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 권리보다 환금성과 활용성입니다. 이 물건은 사무소·일반음식점·주택이 혼재하고 토지가 함께 매각되며, 여러 토지이용 규제가 걸려 있습니다. 무엇보다 9회 유찰됐고, 최근 실거래 비교자료도 없습니다. 따라서 감정가의 34.3%라는 숫자만으로 “싸다”는 결론을 내리는 것은 위험합니다. 권리상 인수는 0원, 가격 매력도는 미확인. 입찰 전에는 반복 유찰의 원인을 현장에서 설명할 수 있어야 합니다.
