부산지방법원 2025타경22721. 부산 동구 범일동 동일타워 15층 1543호가 경매에 나왔습니다. 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이며, 지하 6층·지상 30층 건물에 위치합니다. 소유자는 주식회사케이비시스템입니다. 2014년 12월 19일 150,977,600원에 취득한 것으로 등기되어 있습니다.
등기부에서는 2018년 1월 22일 설정된 국민은행 근저당권(채권최고액 200,000,000원)이 말소기준입니다. 이후 근로복지공단·신용보증기금·기술보증기금·중소기업은행 등의 가압류, 각종 압류와 경매개시결정이 이어졌습니다. 채권관계는 복잡하지만, 채권자가 배당받지 못하는 금액과 낙찰자가 인수하는 금액은 서로 다릅니다. 후순위 채권의 미배당 자체가 매수인의 채무 승계를 뜻하지는 않습니다.
다만 등기상 권리 소멸과 실제 점유·명도 문제는 별개입니다. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 따라서 실제 점유자와 임대차 여부를 확인하기 전까지 대항력 있는 임차인이 없다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22721 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동구 범일동 830-140 동일타워 15층 1543호 도로명주소: 부산광역시 동구 조방로 14 |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물 구조 | 철골철근콘크리트구조 · 지하 6층, 지상 30층 중 15층 1543호 |
| 소유자 | 주식회사케이비시스템 (2014.12.19 소유권이전) |
| 당시 거래가액 | 150,977,600원 |
| 감정가 | 135,000,000원 |
| 최저매각가 | 94,500,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 근로복지공단 / 196,822,180원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 점유·임대관계 | 임대관계 미상 · 실제 점유자 확인 필요 |
| 공부와의 차이 | 없음 |
| 위반건축물 | 해당 사항 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 국민은행 근저당
말소기준권리는 2018.01.22 국민은행 근저당권입니다. 그보다 앞서 설정된 부산은행 근저당권(채권최고액 240,000,000원)은 2017년 3월 22일 이미 말소되었습니다. 따라서 현존 근저당권의 말소기준은 국민은행 설정등기입니다.
국민은행 근저당권 이후 설정된 근로복지공단·신용보증기금·기술보증기금·중소기업은행의 가압류와 국민건강보험공단·국세·지방세 관련 압류, 현재 강제경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2022년 국민은행의 임의경매개시결정은 이미 말소되어 현재 사건과 구분해야 합니다.
② 가격 분석 — 감정가 70%가 곧 시세 할인은 아니다
이 물건의 감정가는 135,000,000원이고, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 94,500,000원입니다. 감정가 대비 70.0%로 내려왔지만, 이는 어디까지나 감정가와 최저매각가 사이의 비율입니다.
최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않은 상태에서는 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 부족합니다. 더구나 오피스텔은 주거용 아파트와 수요층·임대수익·관리비·환금성 조건이 다를 수 있으므로, 같은 건물의 유사 면적 오피스텔 거래와 임대료 수준을 별도로 확인해야 합니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 |
|---|---|---|
| 감정가 | 135,000,000원 | 100% |
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 94,500,000원 | 70% |
| 2회 유찰 시 | 66,149,999원 | 49% |
| 3회 유찰 시 | 46,304,999원 | 약 34% |
유찰 후 가격은 제공된 회차별 예상 시나리오이며, 실제 다음 기일·최저매각가는 법원 공고를 기준으로 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인율은 실거래 시세 대비 할인율과 다릅니다.
③ 예상배당표 (매각가 94,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,101,000원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 200,000,000원 | 92,399,000원 |
| 2. 가압류 · 근로복지공단 | 196,822,180원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 493,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 기술보증기금 | 886,880,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 94,721,828원 | 0원 |
| 6. 강제경매 · 근로복지공단 | — | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 2.2%로 추정한 2,101,000원입니다. 위 표는 국민은행 근저당권에 92,399,000원을 배당하도록 설정된 계산 모형으로, 기술보증기금의 근저당권 일부 이전, 실제 피담보채권액, 당해세·우선배당 관계가 확정 반영된 배당표는 아닙니다. 실제 배당금액과 채권자별 배분은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 94,500,000원 | 92,399,000원 | 1,779,025,008원 |
| 2회 유찰 | 66,149,999원 | 64,559,299원 | 1,806,864,709원 |
| 3회 유찰 | 46,304,999원 | 45,071,509원 | 1,826,352,499원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동구 범일동 소재 도시철도 1호선 범일역 남동측 인근입니다. 주변은 오피스텔·숙박시설·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 범일역이 있습니다. 감정평가상 제반 교통 사정은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 지하 6층·지상 30층 철골철근콘크리트구조 건물입니다. 위생·급배수시설, 화재탐지 및 경보시설, 소화전, 스프링클러, 승강기와 도시가스 난방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 남서측 약 34m, 북서측·북동측·남동측 약 18m의 포장도로에 각각 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 사다리형으로 업무시설 및 판매시설 부지로 이용됩니다.
- 토지 규제. 일반상업지역·방화지구에 해당하며 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 115m, 최고높이 150m)입니다. 대로1류·중로1류 접합 조건이 있습니다.
- 공부 및 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 토지 공시지가는 4,020,000원/㎡입니다.
- 환금성. 역세권 오피스텔이라는 입지 장점은 있지만 실제 매매·임대 거래 수준이 확인되지 않았습니다. 유사 오피스텔의 거래가격, 공실률, 관리비, 주거·업무 수요를 확인해야 환금성을 판단할 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유자 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항표상 임대관계 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 관련 자료를 확인해 실제 거주자 또는 점유자와 임대차 관계를 확인하세요.
- 대항력 위험 재점검. 실제 임차인이 확인되면 점유·전입·확정일자·보증금·배당요구 여부를 확인하고 말소기준권리와의 선후관계를 따져야 합니다. 확인 전에는 임차인의 대항력이 없다고 단정할 수 없습니다.
- 근저당권 일부 이전. 국민은행 근저당권에 관한 기술보증기금의 160,000,000원 일부 이전과 대위변제 경정 내역을 확인해 실제 피담보채권 및 배당권자 구성을 검토하세요.
- 국세·지방세 체납. 국민건강보험공단·국·동래구·동구의 압류가 있습니다. 당해세 등 우선배당 채권의 존재와 금액을 확인하고, 배당표가 어떻게 달라질 수 있는지 검토하세요.
- 최근 실거래 확인. 동일타워 내 유사 오피스텔의 최근 거래가격과 임대료를 확인하세요. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 관리비 및 명도. 장기 미납 관리비 중 공용부분 부담 가능성을 확인하고, 점유자가 있을 경우 인도명령 가능 여부와 명도 비용·기간을 점검하세요.
- 이용상태 및 내부 확인. 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 내부 상태, 실제 사용 형태, 설비 상태와 향후 이용 가능성을 확인하세요.
- 입찰 전 최종 확인. 2026.11.06 매각기일에 앞서 법원의 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서와 매각기일 변경 여부를 재확인하세요.
맺으며 — “70%라는 숫자보다 확인되지 않은 위험이 중요하다”
부산 동일타워 1543호는 한 차례 유찰되면서 최저매각가가 94,500,000원까지 낮아졌습니다. 감정가 135,000,000원의 70%라는 점은 분명하지만, 실제 최근 시세와 비교할 수 없으므로 이 가격이 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.
권리 구조는 2018년 국민은행 근저당권을 중심으로 정리됩니다. 후순위 채권의 미배당이 크더라도 그 금액이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 계산상 인수액은 0원이지만, 임대관계 미상이라는 불확실성은 여전히 남아 있습니다.
여기에 국세·지방세 등 압류 4건과 근저당권 일부 이전이 있어 실제 배당관계도 확인할 필요가 있습니다. 오피스텔이라는 용도 특성상 실거래 시세와 임대수익, 관리비·공실 위험도 함께 검토해야 합니다.
따라서 결론은 “등기상 소멸 구조는 확인, 실제 인수와 가격 매력은 검증 후 판단”입니다. 권리상으로는 접근 가능한 구조이나, 점유·조세·배당관계와 시장가격 확인이 끝나기 전까지 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 현재 단계의 판단은 보수적 관망입니다.
